土地溢价率三年新高 头部国央企围猎优质地块

　　1 月，农历春节的临近使得土地市场交易规模出现季节性下滑。然而，在京杭深等地高溢价地块的强力推动下，土地市场通过 “以质换量”，实现了近三年来的最高溢价率。数据显示，1 月全国 300 城平均溢价率攀升至 8.7%，较上月大幅增加 4.7 个百分点，创下自 2022 年以来的新高。

　　北京、深圳、杭州等地的优质地块成功实现 “开门红”，多宗高总价、高溢价地块顺利拍出。在重点 30 城的土地交易中，平均溢价率更是高达 15.3%，显著高于全国平均水平。尽管市场仍以底价成交为主，占比达 83%，但个别地块的高热表现拉高了整体溢价率。其中，溢价率在 20% 以上的地块占比 8% ，土地市场热度呈现出 “两头高、中间低” 的分布特征。

　　在对高溢价地块的分析中发现，小体量地块更受市场青睐。在全国 300 城的高溢价地块中，74% 的地块建筑面积小于 5 万平方米;重点 30 城中，建面在 5 - 10 万平方米区间的高溢价地块占比达 50%。一旦地块建面超过 20 万平方米，几乎很难出现高溢价成交的情况。

　　通过对一线和二线城市典型高溢价地块的研究，市场竞争压力、配套条件和盈利空间成为企业拿地时重点考量的因素。成都成华区和青羊区的地块因地理位置优越、配套成熟且存量压力小，分别以 51.1% 和 24.4% 的高溢价率成交;杭州多宗地块因交通便利、配套完善，投资价值高而拍出高溢价;南京鼓楼区的 NO.2024G96 地块，凭借位置好、体量小、密度低和盈利空间大等优势，溢价率达 16.24%。

　　从拿地房企的角度来看，民企在高溢价地块的竞争中占据了近四成份额。国央企凭借雄厚实力在全国范围内围猎优质地块，华润在成都、杭州、北京等地均成功拿地;而民企则更为谨慎，多选择 “本土作战”，如成都鸿山集团、杭州滨江和中冠房地产等。