头部房企开年“补仓”加速 核心城市高溢价地块频现

　　自去年四季度以来，房地产市场迎来重要转变，核心一、二线城市销售端呈现 “止跌回稳” 态势，土拍市场也随之升温。尤其是今年，头部房企加快 “补仓” 节奏，北京、深圳、杭州、成都等城市的土拍市场更是局部火热，高溢价地块频频出现。

　　2 月 8 日，郑州土地市场新春 “第一拍” 中，金水区文劳路 3 号地块吸引 8 家头部房企激烈竞争，鏖战 6 小时，最终中海以 10.88 亿拿下，溢价率高达 87.5%，楼面价创下区域近 10 年新高。1 月 14 日，杭州 2025 年第一次土拍同样火爆，经过 108 轮竞价，滨江集团以 27.98 亿元摘得萧山北干西地块，溢价率 61.91% 。在一线城市，1 月 2 日北京首场土拍，海淀 “王炸” 组合地块备受关注，经过多轮举牌，华润 + 中铁置业 + 招商联合体与建发分别竞得两宗地块，平均溢价率 21.04% 。1 月 16 日，深圳 2025 年第一宗涉宅用地出让，吸引 8 家房企参与，经过近 250 轮竞价，中海以 30.65 亿元竞得，溢价率 70.4% 。

　　近期土地市场升温，主要是政策宽松、资源稀缺和房企战略调整共同作用的结果。从 2024 年 9 月开始，政府为稳定楼市，持续出台宽松政策，降低首付比例、房贷利率和购房门槛，加大对刚需和改善性需求的支持。一线和部分二线城市由于需求旺盛，房价相对坚挺，而多数三、四线城市因库存压力大，房价仍在调整。国家统计局数据显示，今年 1 月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨 0.1%，为 2023 年 6 月以来首次上涨 。

　　以成都为例，2 月 18 日成华区崔家店板块地块吸引 6 家企业竞拍，华润置地以 17.08 亿元竞得，溢价率 28.26% 。1 月 27 日，成华区另一宗宅地也竞争激烈，华润置地以高溢价斩获。近年来成都房地产市场韧性凸显，2024 年新房销售面积连续 3 年全国第一，购房需求旺盛，核心区域优质地块常引发激烈争夺。今年春节期间，杭州企业成为热门话题，带动杭州楼市咨询量上升。贝壳研究院监测显示，春节期间杭州二手房客户量同比提升 55%;春节后三个工作日，咨询量较 2024 年同期上涨 62.6%，认购量同比大涨 66.3% 。自 2024 年 10 月杭州限价放开后，房企对优质地块预期售价提高，今年 1 月杭州土拍揽金近 150 亿元，仅次于北京。

　　不过，热门城市不同区域之间存在分化现象。如北京，2 月 11 日朝阳区组团地块保利 + 金茂竞得，溢价率 10.5% ，而 2 月 18 日昌平区朱辛庄板块宅地仅两家参与竞拍，最终底价成交。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，这反映出区域内市场回归理性，昌平区前期土地放量稀释客群，后期供应可能面临同质化竞争风险。

　　从头部房企拿地情况来看，据中指研究院统计，今年 1 月份，百强房企拿地总额为 1210.7 亿元，同比增长 41.4% 。自 2024 年 10 月以来，核心城市土拍市场保持活跃度，一线城市住宅和商服用地土地出让金同比增长超 10% 。1 月份招商蛇口、华润置地和中海地产新增货值位列前三，建发房产、华润置地、滨江集团位居权益拿地金额榜单前三名。中海在 2024 年 11 - 12 月先后在北京、深圳大手笔拿地，今年 1 月华润置地也在核心城市加大拿地布局，中国金茂自去年 11 月以来在多个一线、核心二线城市密集 “补仓” 。部分房企也开始重返土拍市场，如金地集团在今年 1 月杭州第二批次土拍中拿地，这是其时隔 18 个月后重新进入土拍市场。

　　头部房企在核心城市的积极布局，反映出对核心城市中长期价值的信心。随着政策持续发力，市场需求进一步释放，土地市场的热度在未来是否能持续，又将对房地产市场格局产生怎样的影响，值得持续关注。