德国城市住房衰退现象即将结束 购房者对住宅需求大幅上升

　　从科隆举世闻名的大教堂沿着莱茵河步行不到 30 分钟即可到达，那里有橡木地板、宽敞露台和水疗浴室的房屋，直到最近还在以折扣价出售，折扣价最高可达 57,000 欧元。

　　瑞士人寿资产管理公司德国分公司项目开发负责人 Anett Barsch 表示，这笔交易由拥有 300 个单元的 Viva Agrippina 项目的开发商提供，旨在刺激需求，因为当欧洲央行在 2022 年提高利率以推动抵押贷款成本飙升时，潜在买家处于“震惊状态”。

　　不幸的是，错过甜头的人现在运气不好了。德国城市住宅房地产的衰退（导致罕见的退税）即将结束。推动这一转变的是主要城市住房短缺加剧，因为德国的动态赶上了欧洲大部分地区。

　　根据房地产平台 Immowelt 数据的分析，科隆的房价已连续四个月上涨，6 月份较去年同期上涨 4%。其他德国城市也结束了两年的低迷。

　　慕尼黑——历史上德国最昂贵的房地产市场——自 2022 年 8 月以来首次在 6 月份上涨。根据 Immowelt 的数据，14 个主要城市中有 8 个的年度价格变化已转为正值，在德国金融中心法兰克福，价格在 2023 年 8 月同比下降超过 16% 后接近收支平衡。

　　科隆房地产经纪公司 Engel & Völkers 的销售总监 Silke Peschmann 表示：“买家现在对自己能负担得起的价格更有信心，对各种住宅物业的需求都大幅上升。”

　　德国房价的回调幅度比其他欧洲国家更大，因为大多数人租房居住，这意味着消费者可以选择继续租房居住，而不是承担昂贵的抵押贷款。

　　在大多数其他欧洲主要城市，这种选择就更少了，因为房屋短缺迫使买家更快地吸收更高的融资利率。根据彭博城市追踪报告，最近一个月，12 个城市中有 8 个城市房价上涨。柏林和法兰克福是少数几个下跌的城市之一，而巴黎是最大的例外，6 月份法国首都的房价与去年同期相比下降了 7.2%。

　　德国的反弹是欧洲住宅房地产新时代的一部分。在廉价货币时代，价格在一定程度上是由寻求回报的债务投资者推动的，但目前的市场更多地是由供需基本面驱动的，这种动态正在推高价格。

　　更昂贵的融资也打击了建筑商，加剧了住房供应紧张。 Ifo 研究所预计，2025 年将仅有 17.5 万套住房竣工，比 2023 年低近三分之一，不到德国总理 Olaf Scholz 政府设定的目标的一半。新建房屋的成本通常高于现有房屋，因此收缩对市场水平产生了巨大影响。

　　巴登-符腾堡州银行高级经济学家 Martin Güth 表示，随着供应短缺加剧，想要住在自己家里的人现在正大量重返市场。这意味着涨幅可能会更加稳定。

　　“过去十年我们看到的大幅价格上涨可能暂时成为历史，”他说。“单纯从收益率来看，住宅房地产仍然不太有吸引力，”他说。

　　对于开发商来说，需求的突然下降是一个艰难的调整。

　　Swiss Life AM 有数百套待售公寓，从售价 43 万欧元的紧凑型两室公寓到售价 88 万欧元的家庭式四室公寓，该公司于 1 月份开始提供支付房产转让税的优惠，该税额高达购买价格的 6.5%。这种优惠的好处是，它不会从每平方米价格中扣除，因此不会影响贷款价值。

　　“我们希望吸引那些有资金但想等待最佳购买时机的客户，”Barsch 说。这一举措取得了成功，开发商已经售出了 Viva Agrippina 的几乎所有单元，该项目计划于 2025 年中期完工。

　　尽管科隆高档社区靠近餐馆、公园和城市动物园的需求有所复苏，但复苏仍仅限于德国繁荣的城市中心。不太抢手的地区以及投资这些地区的开发商仍在苦苦挣扎，随着人口趋势出现分化，这可能会造成双轨住宅市场。

　　德意志银行经济学家 Jochen Möbert 表示，到 2040 年，德国最大的大都市地区人口可能会增长 20%，而该国其他大部分地区的人口将下降，新住房需求也将随之减少。展望未来，“住宅房地产价格将相应出现分化”，他说。

　　风险在于富人和穷人之间的差距越来越大。为了缩小差距，德国政府已承诺在 2027 年之前提供超过 180 亿欧元的政府融资，以促进经济适用房的发展。

　　“我们需要大规模的新建筑”，Scholz 在 6 月份的一次建筑行业活动中表示。

　　到目前为止，该声明几乎没有产生影响。像 Vonovia 这样的德国主要房东已经无限期取消了新建筑项目，理由是成本过高和监管限制。几家规模较小、负债累累的开发商已因融资费用上涨而倒闭。

　　但对于有现金和耐心的公司来说，面向居民而非投资者的住房开发项目仍然具有吸引力。

　　“目前，将地段优越的公寓出售给自住业主是最经济的做法，”瑞士人寿资产管理公司的 Barsch 表示。