美国公寓可能是下一个陷入困境的房地产行业

　　越来越多的美国出租物业陷入财务困境，尤其是在南部和西南部。只有一些物业停止支付抵押贷款，但分析师担心，多达 20% 的公寓物业贷款可能面临违约风险。

　　尽管疫情期间租金飙升，但近几个月涨势停滞。在美国许多地方，租金开始下降。美联储为应对通胀而上调利率，导致抵押贷款对业主来说变得更加昂贵。尽管许多地方的住房仍然稀缺，但开发商可能在休斯顿和佛罗里达州坦帕等不再像 2021 年和 2022 年那样吸引大量租房者的城市建造了太多高端公寓。

　　这些问题尚未演变成危机，因为大多数公寓楼（在房地产行业中被称为多户住宅）的业主并没有拖欠贷款。

　　根据商业房地产金融委员会（一个由贷方和投资者组成的行业协会）的数据，只有 1.7% 的多户住宅贷款拖欠至少 30 天，而写字楼贷款拖欠至少 7%，酒店和零售贷款拖欠至少 6%。

　　但许多行业团体、评级机构和研究公司担心，更多的公寓贷款可能会陷入困境。多户住宅贷款占行业专家编制的观察名单中新增贷款的大多数。

　　公寓楼面临的问题多种多样。在某些情况下，业主正在努力填补房间并产生足够的收入。在其他情况下，公寓里住满了付钱的租户，但业主无法迅速提高租金以筹集现金来支付不断上涨的贷款。因此，根据数据提供商 CRED iQ 维护的一份名单，现在几乎五分之一的多户住宅贷款面临拖欠风险。

　　分析师最担心的是大约三分之一的多户住宅抵押贷款是以浮动利率发放的。与典型的固定利率抵押贷款不同，这些贷款要求的还款额随着过去两年利率的攀升而不断增加。

　　但即使是获得固定利率抵押贷款的借款人，当他们不得不用利率高得多的贷款来为抵押贷款再融资时，也可能会陷入困境。抵押贷款银行家协会称，今年将有价值约 2500 亿美元的多户家庭贷款到期。