北京顺义老城区核心地段宅地出让 区属国企26亿元 “托底”

　　2 月 26 日，北京顺义老城区核心地段一宅地成功出让，由两家区属国企 —— 北京天竺房地产开发有限公司和北京顺义新城发展有限公司联合体，以 26 亿元的底价 “托底” 拿下。这一地块的成功出让，在顺义房地产市场引发了广泛关注。

　　拆分地块再上架，降低拿地门槛

　　本次出让地块为顺义新城 0201 街区东风商场片区项目 SY00-0201-093、096 地块 R2 二类居住用地、SY000201-086 地块 A334 托幼用地。地块位于顺义区胜利街道，土地面积约 7.73 公顷，建筑控制规模 133976.35 平方米。其中，093、096 地块为 R2 二类居住用地，容积率 1.8.限高 54 米(局部 60 米);086 地块为托幼用地，容积率 0.8.限高 18 米，规划为一所 12 班的幼儿园，建成后无偿移交相关部门。

　　值得注意的是，该地块是重新上架再拍地块。它曾在 2024 年第三次供地清单出现过，拟出让时间是 2024 年 9 月 6 日至 9 月底。到 2025 年 1 月 14 日，出现在用地预申请里;1 月 20 日又出现在 2025 年第一批次供地清单中。本宗地块为不限价地块，未设置土地出让上限价格和商品房销售指导价。

　　同一日出让的还有顺义区顺义新城 0201 街区东风商场片区项目 SY00-0201-116 地块 B1 商业用地。该宗商业地块与上述住宅地块相邻，在 2024 年第三次供地清单中，住宅和商业地块原本绑定在一起，不过今年再次上架时被拆分开来。最终，商业地块由北京国泰东风商城有限公司以 5.64 亿元竞得，该公司实控人同样为顺义区国资委。

　　天眼查信息显示，天竺地产由北京大龙控股有限公司 100% 持有，实控人为顺义区国资委。大龙控股由顺义区国资委监管的两家原一级企业整合设立，旗下天竺地产主要从事土地一级开发。顺义新城发展实控人同样为顺义区国资委，是顺义区土地一级开发专业平台公司。

　　区域配套完备，未来发展潜力大

　　上述住宅地块位于顺义区胜利街道，是顺义老城区最为核心的地段，距离 15 号线顺义站约 200 米，交通十分便利。目前周边配套完备，商业氛围浓厚，有新世界百货、顺义华联、隆华等大型商业。紧邻的 116 地块商业用地计划打造北京东北部特色商业中心，未来将进一步提升区域的商业能级。

　　根据规划，R4 线也将与 15 号线交会并在现有顺义站实现换乘。R4 线作为规划中的大站快线，设计时速 120 公里，未来将串联中关村、三里屯、朝阳公园等高能级板块，并与 3 号线，12 号线实现跨线运营。届时，双轨交通优势将为该区域带来更多的发展机遇，区域价值也将不断提升。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该住宅地块所在片区主要承接望京、酒仙桥外溢购房群体，相较于上述两个片区新房单价来说，本片区价格具有明显优势，对于预算在 600 万～800 万元的刚需、改善客群来说吸引力较大。叠加首都机场临空经济区扩容带来的高端产业人群导入，未来置业需求具备可持续支撑。

　　区域内新盘竞争激烈，需打造差异化产品

　　不过，当前该片区市场正面临多维竞争压力。住总青年 ONE 以 3.2 万元 / 平方米的网签均价和 46.17% 的去化率，通过 200 万级小户型持续吸纳刚需客群;龙湖御湖境二期则以 4.45 万元 / 平方米的价格和 48% 的去化率，凭借小高层改善产品占据市场高地;定位中间价位的璞瑅润府(3.8 万元 / 平方米，去化率 31%)与住总芳华里(3.8 万元 / 平方米，去化率 17.6%)则陷入同质化困局。

　　张凯指出，面对价格梯度固化、产品形态重叠的市场格局，房企需在低容积率地块上打造差异化产品。通过 8～12 层真洋房设计、80% 以上得房率及科技住宅系统形成代际差，同时借力 R4 线规划与 TOD 商业地标重塑价值认知，并积极争取城市更新政策红利降低开发成本，才能在改善红海中开辟新航道。此次顺义老城区核心地段宅地的成功出让，未来该地块将如何开发建设，又将为区域房地产市场带来怎样的变化，我们拭目以待。