杭州2025年二批次土拍落幕 3 宗地块均溢价成交

　　2 月 25 日，杭州举行 2025 年二批次土拍，此次土拍共出让 3 宗地块，分别位于上城区、拱墅区和滨江区。这 3 宗地块总出让面积达 116430 平方米，总规划建筑面积为 292705.8 平方米，总起始价 46.679 亿元。而最终，3 宗地块均实现溢价成交，总成交额高达 67.98 亿元。

　　自 2024 年 10 月杭州楼市全面取消限价后，杭州土拍市场热度持续攀升，高溢价地块不断涌现，杭州各板块乃至整个城市的地价纪录也频频被刷新。在本次土拍中，最受关注的当属华润置地溢价 72.5% 斩获的安琪儿 5.0 地块。该地块为城东新城单元 SC080201 - 46 地块，土地用途为普通商品住房用地，出让面积 22456 平方米，规划建筑面积 51648.8 平方米，容积率 2.3.建筑高度不大于 80 米 。其起始价约 15.18 亿元，起始楼面价 29385 元 / 平方米 。竞拍过程十分激烈，共有 11 家房企报名参与，经过多达 110 轮竞价，最终上海泓喆房地产开发有限公司(华润置地)脱颖而出，以总价 26.18 亿元竞得，成交楼面价 50683 元 / 平方米，溢价率 72.48%。值得一提的是，这已经是城东新城板块 1 周时间内第二次刷新板块楼面价纪录。就在 2 月 20 日的土拍中，杭州成功出让了城东新城单元 SC080201 - 48 地块，也就是安琪儿 4.0 地块。该地块出让面积 9504 平方米，建筑面积 22800 平方米，最终大家房产以 10.83 亿元竞得，成交楼面价 47486 元 / 平方米，溢价率 54.04%，这一价格超越了此前城东新城的新房限价 46500 元 / 平方米。短短 5 天时间，板块楼面价纪录就被再次刷新，足以见得当下杭州土地市场竞争的激烈程度。而安琪儿 5.0 地块的成交，更是标志着城东新城板块成功跨过 5 万元 / 平方米的地价大关。

　　除了安琪儿 5.0 地块，位于拱墅区华丰板块的石桥单元 GS130202 - 42 地块在此次土拍中同样表现亮眼，以超过 50% 的溢价率成交。该地块用途为普通商品住房用地，土地出让面积 40865 平方米，规划建筑面积 81730 平方米，容积率 2.0.建筑限高 50 米。拍卖时，共有 13 家房企报名，经过 64 轮竞价，最终由中天美好集团有限公司 & 海威置业有限公司以 18.83 亿元竞得，成交楼面价 23035 元 / 平方米，溢价率 50.29%。

　　最后一宗地块是位于滨江区的浦沿单元 BJ040501 - 04 地块，这是一宗 TOD 商住地。该地块土地出让面积 53109 平方米，规划建筑面积 159327 平方米，商业、住宅比例为 3:7.并且要求开发利用地下空间。由于项目地块内部还包含在建地铁 18 号线浦炬街站，所以规划要求项目地下室建设不少于 2 层，且需与地铁站点互联互通。

　　回顾 2024 年，为了挽救房地产领域，中央和地方接力出台楼市新政。自 10.9 新政限价全面放开后，杭州土拍市场热度明显提升。据统计，2024 年溢价率前十五名的地块中，仅有 4 宗为限房价地块。新政施行至今不到半年的时间，全杭州的楼面价纪录就已经刷新了两次。2024 年 10 月 22 日，绿城以楼面价 50717 元 / 平方米竞得钱二宅地，地价上涨近 60%，刷新了绿城在 2016 年以 37.35 亿元竞得凤起潮鸣地块时创下的 45368 元 / 平方米的杭州宅地楼面价纪录。随后在 2025 年 1 月 24 日的土拍中，滨江集团以 54.56 亿元总价竞得湖墅单元 GS0201 - R21 - 05 地块，成交楼面价 64834 元 / 平方米，溢价率 71.25%，成为杭州涉宅地新单价地王。曾经 8 年不曾打破的纪录，如今仅时隔 3 个月再度被刷新，使得杭州的土拍行情进一步沸腾。

　　在城市总地王不停刷新的同时，各种高溢价地块也在不断刷新杭州各大板块的地价纪录。以此次出让的城东新城板块为例，10.9 新政后，城东板块的板块纪录就在安琪儿地块上刷新了三次。2024 年 11 月 15 日，杭州出让的城东新城首宗不限房价地块，被滨江集团以 13.8 亿元竞得，楼面价 40479 元 / 平方米，在当时创下板块纪录，溢价率 35.3%。项目案名为滨江・锦上万象府，预计新房首开价格会在 6 万元 / 平方米以上，将于今年一季度入市。随后 2 月 20 日出让的安琪儿 4.0 和 2 月 25 日出让的安琪儿 5.0 分别以楼面价 47486 元 / 平方米和 50683 元 / 平方米连续刷新板块纪录。

　　从溢价率方面来看，华润置地创下的 72.5% 还不是杭州的最高溢价率。此次竞得石桥单元地块的中天美好集团有限公司 & 海威置业有限公司，曾在 2024 年 12 月 19 日的土拍中以 18 亿元的价格竞得萧山北干东单元宅地，溢价率 76.5%，创下 2018 年以来杭州宅地溢价率新高。

　　那么，为何在新政后杭州土拍市场能够长时间保持火热呢?据数据统计，在新房限价放开的利好下，杭州 2024 年提高了核心四区供地规模，宅地成交总建面高达 243.4 万平方米，占比 44.6%，较 2023 年提升了 15 个百分点以上;外围区域供地以低密地块为主，2024 年全年容积率 1.5 以下的地块共计有 15 宗，占比 20% 左右，基本位于外围三四圈层区域，主城 & 区域核心以及近主城低密地块竞争激烈，这就导致涉及杭州核心区域的土拍溢价率屡创新高。实际上，杭州土拍的区域热度出现了明显分化。萧山、临平、滨江、上城、拱墅等核心区域地价上涨明显;余杭、钱塘楼面价仅能维持原价;而富阳、临安的地价则出现了超 30% 的下调幅度。另一方面，2025 年初，DeepSeek 与 “杭州 6 小龙” 的爆火，提高了市场对于杭州未来的 AI 产业发展的预期。在 AI 产业预期的加持下，房企自然上调了对杭州的土地估值，愿意以更高的溢价来抢占市场。