大规模“收地”行动来袭 房地产市场格局将变

　　近日，据住建部下属媒体《中国房地产报》报道，一场大规模的 “收地” 行动正悄然拉开帷幕。

　　从各地政府官网信息来看，广东、湖南、吉林等地已在前期发布了以专项债回购存量闲置土地的公示。实际上，不通过专项债收购存量土地的情况更为普遍，且开展时间更早、案例更多。例如越秀地产、中国金茂等上市公司都曾公告过相关内容。

　　当前，房地产企业规划中待开发面积十分庞大。根据企业年报统计，截至 2024 年中期，万科、招商蛇口、保利发展、越秀地产、新城控股的规划中面积总计达 12485 万平米，是这些公司 2024 年销售面积的 2.3 倍。上市公司普遍注重周转，而未披露相关信息的其他上市公司和非上市公司，其待开发面积规模相对销售面积的比例可能更大。按照存货对销量倍数测算，全国待开发的土地对应建筑面积可达 22.2 亿平米。假设每平米楼面地价为 5000 元(2024 年 100 个大中城市住宅类土地成交楼面地价为 5425 元 / 平方米，全国楼面地价更低)，这部分土地的历史成本约 11.1 万亿元。这些土地遗留问题多、开发难度大，许多项目在当前条件下难以继续推进，亟需通过收储来解决。

　　在收储资金方面，专项债额度与待收储规模相比并不大。参照 2017 - 2019 年土储专项债占新增专项债 35% 的历史经验，预计 2025 年土储专项债发行规模在 6000 - 10000 亿元。但土地储备专项债用途广泛，能用于收储的额度需在此基础上打折。按年能用于收储的专项债新增金额 4000 亿元，收储价相对历史成本打八折，规划中面积有 70% 不太适合继续开发来算，年土储专项债部分仅相当于待收储金额的 6% 。不过，资金并非收储的最大挑战，专项债也不是主要资金来源。由于地方在土地出让金收支中兼具双重身份，开发企业土地出让金的流入可形成收储资金，实现换地效果。但收储价格评定、地块选择及新地块出让议定耗时较长，庞大的规划中面积难以迅速化解。

　　收储对新开工的影响巨大，预计新开工收缩规模将数倍于当期收储规模。真正影响房屋供给的是房屋待售面积，而决定待售面积的关键在于企业开工。在无收储预期时，企业开工决策基于后续期望开支与销售回款的比较。存在收储预期时，企业会纳入收储回款期望进行考量。经估算，约 25% 的规划中面积处于可确定开发状态，25% 左右因期望销售回款无法覆盖可变建安成本而不会开工，50% 左右在纳入收储期望后可能停止开工。企业的销售回款期望和收储回款期望受市场趋势和政策影响，2025 年初收储回款期望的提升，有效严控了增量，避免市场初步转暖后供应大增。

　　当然，市场也存在风险因素，如市场复苏持续性不及预期，房屋销售减速;部分房企缺乏优质可售资源，短期资金压力难以缓解。但从投资角度看，严控增量效果超预期，预计一二线城市房价强势回稳，部分城市房价温和回升。虽然 2025 年可收储规模相比规划中面积不到 10%，但考虑企业预期变化，收储将极大降低不必要的开工和新房推货。且供给下降结构健康，供求平衡、供应不足地区的企业不会调降供给。从市场交易数据看，截至 2025 年 2 月 19 日，样本城市二手房 7 日移动平均成交量较 2024 年春节后同比增长 55%。预计 2025 年房地产市场小阳春成色十足，越来越多城市房价将强势回稳。

　　此次大规模 “收地” 行动，无疑将对房地产市场的未来发展产生深远影响，值得各方持续关注。