招商低密宅地规划9幢叠墅！面积计划240-350方

　　原标题：拱墅上塘一线河景!招商低密宅地规划9幢叠墅!240方起!限均价5.682万/平

　　杭州拱墅区在2024年的时候有一场很出彩的土拍，一口气拿出了4宗涉宅用地，而且个个顶级红盘，位于上塘、三塘、运河新城。

　　其中有一宗容积率低至1.2的市中心上塘豪宅地块，出让结果给了招商：

　　招商竞得，成交总价约13.55亿，折合成交单价约41576.59元/平，溢价率24.87%。

　　容积率1.2意味着什么？

　　意味着是建设叠拼！(举个例子：滨江霞映锦绣里容积率1.3是洋房+叠墅)

　　如果是环杭叠墅，那么也没什么好大惊小怪的，但小胖君想提醒大家，这块地位置非常市中心，就在5号线和3号线善贤站交叉口、一线沿河。

　　回忆小河云庄一房难求，甚至前阵子的安樾杭璟府沿河低密洋房实力热销，都足以预见这块地未来的热度。

　　小胖君还了解到项目的一些剧透消息：

　　面积计划240-350方，限均价5.682万/平，意味着主力总价约1400万-2100万。

　　终于就在2025年1月6日，距离拿地过去都快半年了，招商上塘低密终于亮出规划。

　　小胖君这就带大家来看这块地的规划情况：

　　规划9幢叠墅

　　市中心高端改善

　　招商上塘项目共规划了9幢4-6F叠墅，预计为上下两叠墅形制。

　　立面整体色调为灰金，从效果图来看，有花园、露台。

　　小区配套主要集中在北侧，有下沉庭院、景观水池、集中绿地等。

　　层高3.2米，非常高级。

　　下面来回顾更多地块基础信息：

　　地块基础信息回顾

　　久违的上塘宅地

　　地块名：

　　住宅用地调整过一轮，重点就在于容积率从2.7（普通高层）调整为1.2了！

　　详细地址：拱墅区沈半路与树人街交叉口(东至上塘河，西至沈半路，南至树人路，北至善贤人家)。

　　占地面积：约2.71万方

　　容积率：1.2

　　早在2019年的时候，杭州市规划局就已经对拱墅区上塘单元FG09-01地块进行了控规局部调整，用地性质将商业金融用地调整为住宅、公园绿地，这就给上塘单元带来了潜在的涉宅用地供应，也就有了本文主角地块的现身。

　　地块优势分析

　　一线上塘河景、3&5号线双地铁口

　　一、市中心、双地铁口

　　上塘单元 FG09-R21/S2-01 地块所处的拱墅区上塘一直比较低调，其实是因为这里这几年的推地速度一直比较慢，且新房已经陷入断供状态长达1年多(上个新房是金茂首开国樾)，所以人气一直不高。

　　但上塘近些年的拆迁工作较猛，目前大片的旧街区、店铺拆迁基本完成，所以潜在需求一定是有的。

　　本宗地块位于3号线、5号线换乘地铁站善贤站东南角，距离地铁站直线仅约100米，地铁出行便利!

　　除了轨交优势以外，项目周边2公里范围内，还有留石高架路、上塘高架路等，自驾出行的便利程度也不在话下。

　　二、高教氛围浓厚

　　周边学校云集，尤其是高校：杭州艺术学校一路之隔、浙江树人小学约170米、国际关系学院约400米、浙大城市学院约700米、行知中学约800米、大关苑第一小学约900米、源清中学约1.1公里、杭州市文澜小学约1.3公里、人民小学约1.5公里、拱宸桥小学约2公里等;(关于学区，新房无学区，且该地块目前无片区划分参考，根据就近原则，未来可能是人民小学或者大关苑小学)

　　三、周边3公里范围内大型商业较多

　　水晶城购物中心直线距离约1.2公里、远洋乐堤港约1.8公里、银泰百货约1.8公里、新天地约2公里、桥西历史文化街区约2公里等;

　　其他如医疗方面，还有树兰医院约1.8公里、杭师大附属医院(杭州市第二人民医院)约1.8公里等。

　　四、近大型公园、一线上塘河景

　　距离大型城市绿肺：城北体育公园直线仅约100米（就在东面一河之隔）。

　　上塘单元 FG09-R21/S2-01地块，是真真切切的一线河景。从项目实景图中可以看到：地块紧邻上塘河。

　　从西湖时代到钱塘江拥江发展时代，水一直都是杭州的图腾!基本上所有项目，只要边上有条河，都会大肆宣传，作为主要卖点!

　　上塘河作为杭州最古老的运河，不仅促成了杭州的中芯——武林的形成，更蕴藏着深厚的历史文化，是杭州市中心首屈一指的归属地。

　　地块劣势分析

　　居住氛围的豪宅感不强

　　一、界面一般

　　南面是建材市场，隔壁是学校，北面是回迁房，周边零零碎碎还有些老房子。虽然东南面是城北体育公园不错，但遗憾在过河要从善贤人家北面或者五金机电市场南面绕过去，走走也要1公里。

　　二、豪宅氛围较差

　　周边高端小区少，离得近的仅善贤人家(而且还是回迁房)，无豪宅感，且租客较多：

　　还有，虽然周边2公里范围内商业综合体挺多，但近距离的底商却很一般，日常买菜如果想靠步行解决，则未必方便。

　　对于一个买房成本较高的市中心项目来说，居住氛围差，是很致命的弱点。

　　限价情况

　　对于购房者来说，这块地出让价格会如何?未来销售限价如何?才是最关心的话题。

　　官方限价情况：本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于51820元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于57000元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于5000元/平方米。即精装限均价5.682万/平！

　　这价格如何?我们来看看板块周边以及内部的楼盘情况：

　　周边板块：

　　隔壁三塘新房限价4.7万/平;桥西5.144元/平平;申花5.5万/平;智慧网谷3.6万/平……

　　上塘板块内：

　　2018年1月8日，大家房产以27亿元总价竞得上塘单元PG08-R21-01住宅地块，折合楼面价36556元/平方米，溢价率69.8%，自持比例5%。也就是后来的杭州大家（预计2021年年底交付），2019年高层售价4.81-4.91万/平。

　　金茂首开国樾2020年高层售价约4.86万/平。

　　而本地块规划低密，哪怕价格6万+也正常，如今5.682万/平，其实非常合理。

　　附周边二手房情况参考：

　　次新房代表为大家绿城金麟府和阳光城文澜府。

　　目前大家绿城金麟府挂牌均价约7.3万/平，近月无网签。

　　阳光城文澜府挂牌均价约6.5万/平，近月无网签。

　　金麟府有绿城和大家的双重品牌背书，会有一定的溢价，那么本宗地块你期待吗?

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