政策发力，存量房与土地收储推动楼市新变革

　　近日，房地产市场迎来重大政策利好，随着 “稳住楼市” 首次被写入政府工作报告，一系列旨在促进市场止跌回稳的调控举措正加速落地，其中 “收储” 成为 2025 年楼市调控的核心关键词。​

　　今年政府工作报告明确指出，要积极盘活存量用地和商办用房，大力推进存量商品房收购工作，并在收购主体、价格设定以及用途规划等方面，赋予城市政府更大的自主决策权。同时，拟安排地方政府专项债券规模高达 4.4 万亿元，相较于上年增加 5000 亿元，这些资金将重点投向投资建设、土地收储、存量商品房收购以及消化地方政府拖欠企业账款等关键领域。​

　　与之相呼应，自然资源部与财政部联合发布了关于运用地方政府专项债券支持土地储备工作的通知。通知要求各地优先将存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，对于确有需求的新增土地储备项目也应一并纳入。这里所指的存量闲置土地，涵盖了企业无力或无意继续开发的已供应未动工房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地，不过 2024 年 11 月 7 日之后供应的土地不在此列。并且，用于土地储备的专项债券资金只能由纳入名录管理的土地储备机构专款专用，实行封闭管理，确保资金精准用于土地储备工作。​

　　回顾过去一年，消化存量与优化增量已然成为楼市调控的重要手段。早在 2024 年 “5・17 会议” 上，央行就提出拟设立 3000 亿元保障性住房再贷款，以支持地方政府收购已建成未出售的商品房。2024 年末的中央经济工作会议进一步强调 “盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，全力推动楼市供需结构的调整。​

　　目前，存量商品房收储工作已初显成效。截至今年 2 月的统计数据显示，全国已有超过 60 个城市明确表态支持 “收储” 工作，其中贵阳、长春、保定等 10 多个城市更是成功落地收购商品房项目，累计筹集保障性住房超过 15 万套。但在这一轮商品房收储中，收购主体主要集中于地方国企，收购单元多要求以 “整幢、整单元” 为基本单位，收购后的房屋大多用于建设保障性租赁住房。​

　　存量土地收储工作自 2024 年下半年起也陆续落地。据中指院监测数据，截至今年 3 月 8 日，各地公示的第一批拟使用专项债收回收购的闲置存量土地数量已接近 240 宗，拟收储价格超过 450 亿元。广东省在这方面率先发力，发行了超 300 亿元专项债用于回收闲置存量土地。​

　　镜鉴咨询创始人张宏伟指出，当前存量房与存量土地收储工作均处于起步阶段。若后续相关政策能够广泛落地实施，将为楼市去库存、缓解房企压力提供有效途径。他进一步分析，商品房收储概念提出已久，自 2024 年 5 月高层会议支持地方政府收购商品房用于保障性住房建设以来，各地虽以国企为主进行收购，但由于标的选择谨慎，买卖双方存在价格博弈，进展相对缓慢。而在土地收储方面，目前主要局限于越秀等少数地方国企或混合制企业，政府对收储地块也有着严格要求，如地块需无抵押、无债务。​

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年政府工作报告中关于 “给予城市政府更大自主权” 推进收购存量商品房的表述，是一项重大突破。他表示，尽管近期土地收储取得了一定进展，但房屋收储由于受到诸多限制，如要求各地需有 2 家国企承担，遵循市场化、法制化、资金平衡原则，且按照 “土地划拨成本 + 建安 + 5% 的利润” 等低价收购，导致收购工作推进困难。此次明确地方在存量商品房收购主体、用途、价格方面的自主权，有望在 2025 年加速存量房收购进程，这对于解决库存去化、稳定房价、稳定市场预期，推动楼市止跌回稳具有关键意义。​

　　在实际案例方面，2024 年 11 月，合肥城建成功以超 33 亿元总价 “打包” 出售 2318 套商品房，这些房屋被国资平台收购后用作人才租赁房。据合肥城建公告，其旗下三大项目公司，分别对应新站区琥珀菁华里、瑶海区琥珀东樾里、长丰县尚阳里项目，与合肥安居控股集团旗下相关公司签订了《商品房买卖合同》。经测算，此次交易价格相较于市场参考均价有一定折扣，折价幅度在 “85 折” 至 “99 折” 之间。合肥城建表示，若合同顺利履行，将显著加快公司房产销售速度，对现金流和经营业绩产生积极影响。​

　　此外，千亿级房企华发股份作为收购方积极入场。2024 年 8 月，华发股份与华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过 120 亿元，价格将依据专业资产评估公司报告确定。通过此次收购，华发股份在去化市场存量、承担公共职能等方面将发挥积极作用，对公司存量资产盘活、销售及现金流增长意义重大。​

　　在闲置土地收储领域，自 2024 年下半年起，部分城市积极探索新路径。目前土地收储对象以央国企为主，如中国金茂、越秀地产、万科、华润置地等企业相关项目密集落地。收储模式多采用 “收回 — 调规 — 再供应”，即地方土地部门收回土地后，调整用地属性、容积率等出让条件，再重新出让，这不仅能增加房企营运资金，还能助力资产盘活与存货结构调整。​

　　以广东省为例，在收储价格方面，回收土地折扣多在 8 折以上。中指研究院监测显示，广东各地公示的第一批拟回收土地项目中，约 70% 的地块拟收储价格与此前成交价比值在 0.8 - 1.0 之间。截至 3 月 14 日，越秀地产在土地收储方面成绩显著。在广州首创的 “地票” 退地模式下，2024 年 8 月底以来，广州收回越秀地产多宗地块，合计退回资金 135 亿元，其中 120 亿元通过票据形式支付，可用于购买当地新出让地块。例如，2024 年 12 月，越秀地产以底价 20.23 亿元摘得广州大干围地块，此前该地块被收储，收储代价约 15.29 亿元，此次重新出让不仅价格上涨，规划用途也从商业等变为居住用地，容积率也相应调整。​

　　同样，万科也参与到土地收储进程中。2024 年 12 月，万科以 28.8 亿元总价摘得广州南站商务区 3 宗地块，这些地块此前因轨道交通建设等原因不具备开发条件被政府收储并调整规划，提升住宅占比面积后重新挂牌出让，万科凭借前期土地整备优势顺利拿地。​

　　随着 “稳住楼市” 成为政策重点，各地城市政府在收储工作中获得更大自主权，未来收储模式有望更加丰富多样，收储资金也将更加充足，这将有力助推楼市供需结构调整进一步提速，为房地产市场的稳定健康发展注入新动力。