2024年福州第二季度房地产市场分析 拍挂土地成交幅数14幅

　　原标题：2024年福州第二季度房地产市场分析

　　一、福州市经济发展情况

　　1、福州市经济发展总体情况

　　经福州市统计局核定，福州市2024年1-6月全市地区生产总值6121.64亿元，同比增长6.2%，全市规模以上工业增加值同比增长9.7%，全市固定资产投资同比增长8.4%，社会消费品零售总额2623.41亿元，同比增长5.9%，金融机构存款余额(本外币)24186.36亿元，累计同比增长3.7%，金融机构贷款余额(本外币)25192.30亿元，累计同比增长4.1%。

　　2、福州市城市规划及政策分析

　　2024年1月，福州市人民政府办公厅出台的“关于进一步盘活使用存量安置型商品房和配建安置房房源的实施意见”明确指出，为有效盘活、去化城区存量大户型安置型商品房和出让地配建安置房源，丰富连片旧改、城中村改造和市政项目征收安置房源需求，切实满足被征收人多样化安置需求，促进房屋征收安置工作，鼓励被征收人上调安置105平方米及以上户型。对于被征收人选择上调安置到105平方米以上(含105平方米)户型，上调安置增加面积部分按安置型商品房或配建安置房项目不同区位给予市场评估价不同标准的折扣优惠。

　　2024年5月，中国人民银行福建省分行发布了《福州阶段性优化调整住房信贷政策》，为适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展。福州市住房信贷政策阶段性调整如下：福州市首套住房商业性个人住房贷款首付比例调整为不低于15%，第二套住房商业性个人住房贷款首付比例调整为不低于25%。在本政策范围内，商业银行可按市场化、法治化原则，确定具体的新发放首套和第二套住房商业性个人住房贷款首付比例。不论是首套还是二套以上，首付整体下调了5%。虽然此次只下调了5%，但是福州首套房首付比例4月份之前还是25%，相当于在两个月不到的时间内，首付比例下调了10%，下调幅度较大。

　　二、福州市土地市场状况分析

　　福州市2024年二季度招拍挂土地供应幅数为25幅，供应面积72.74万平方米;成交幅数14幅，成交面积47.29万平方米，成交总额为104320万元。

　　福州城区整体土拍情况还是以国企为主角，但是也有不少民企开始回归土拍市场，比如守正、绿城、湖北隽达、大东海等民企报名参拍，其中守正、湖北隽达成功拿地。而以福州四城区的土地市场来看，冷热格局十分明显，位于核心区的优质地块，成为房企竞相争抢的地块，尤其在土拍放开限价后，土地溢价率、成交楼面价频频上涨，而质量不佳、位置偏远、配套欠缺的地块则底价成交，甚至无人问津。目前来看国央企成为拿地主力，但本土国企整体拓储的速度远不及销售速度，即使并未放弃土地获取，但拿地量已难与前些年相比，缩量趋势已成。

　　三、福州市房地产市场状况分析

　　从成交量来看，福州市2024年二季度商品房成交面积达89.45万平方米，环比下降2.29%，同比下降17.57%。其中晋安区与仓山区为拉动全市整体市场的成交量起到了关键性作用。

　　数据来源：国策研究 国策易评数据库

　　从成交均价来看，福州市2024年二季度商品房成交均价为15.201元/平方米，成交均价持续回落，该均价再次突破近年来新低，环比下降1.04%，同比下降11.22%。其中，台江区成交均价超越鼓楼区登顶榜首，以23.931元/平方米的价格领跑福州商品房成交均价，鼓楼区成交均价以17.213元/平方米紧追其后。

　　数据来源：国策研究 国策易评数据库

　　四、福州市新建商品住宅市场状况分析

　　1、福州市新建商品住宅整体市场状况分析

　　①供需状况分析

　　2024年二季度福州市新建商品住宅供应面积为21.22万平方米，环比上涨74.36%，同比下跌40.36%，成交面积为25.59万平方米，环比上涨33.14%，同比下跌36.97%，供需比为0.83.成交量及供应量整体呈现供不应求的趋势。

　　②成交均价分析

　　2024年二季度福州市新建商品住宅成交均价为25.831元/平方米，同比上涨3.59%，环比下跌9.27%，成交均价同福州市商品房整体趋势一样持续下落。

　　③成交结构分析

　　从2024年二季度新建商品住宅成交面积结构来看，刚需户型及首次改善户型成为成交的主力户型。据统计，面积在70-144平方米区间范围内的成交套数占总量的78%，与去年同期相比上升3个百分点。而大户型成交情况维持稳定，面积在160平方米以上范围内成交套数为236套，占总量的11%，与去年同期相比下降1个百分点。

　　从成交价格看，全市新建商品住宅成交单价在20.000元/平方米以上的占总量的68%，较去年同期相比上升1个百分点，住宅成交总价在200万以上的占总量的71%，与去年同期相比上升4个百分点。

　　2、福州市新建商品住宅区域性分析

　　①仓山区新建商品住宅市场

　　2024年二季度仓山区新建商品住宅供应面积为8.96万平方米，环比上升116.43%，同比下跌49.06%;成交面积为8.67万平方米，环比上升26.02%，同比下跌57.83%。

　　2024年二季度仓山区新建商品住宅成交均价为22.519元/平方米，环比下降6.9%，同比下降8.49%，成交均价同福州市商品房整体趋势一样持续下落。

　　②鼓楼区新建商品住宅市场

　　2024年二季度鼓楼区供应面积为0.44万平方米，环比下降57.28%，同比下降13.73%;成交面积为1.24万平方米，环比下降25.30%，同比上涨113.79%。

　　2024年二季度鼓楼区新建商品住宅成交均价为39.818元/平方米，环比下跌9.3%，同比上涨4.12%。

　　③晋安区新建商品住宅市场

　　2024年二季度晋安区新建商品住宅供应面积为9.50万平方米，环比上涨43.72%，同比下降34.71%;成交面积为11.72万平方米，环比上涨55.64%，同比下降6.61%。

　　2024年二季度晋安区新建商品住宅均价26.887元/平方米，环比下降11.24%，同比下降9.47%。

　　④台江区新建商品住宅市场

　　2024年二季度台江区供应面积为2.33万平方米，同比下降12.08%，成交面积为1.66万平方米，环比上升16.08%，同比上升19.42%。

　　2024年二季度台江区新建商品住宅成交均价为41.718元/平方米，环比上涨4.42%，同比上涨8.58%。

　　⑤马尾区新建商品住宅市场

　　2024年二季度马尾区新建商品住宅无供应面积，成交面积2.31万平方米，环比上升34.30%，同比下降58.15%。

　　2024年二季度马尾区新建商品住宅成交均价为13.997元/平方米，环比上涨5.94%，同比上涨32.94%。

　　五、福州市非住宅市场状况分析

　　1、福州市商业房地产市场状况分析

　　从供应量来看，福州市2024年二季度商业房地产供应面积为1.01万平方米，环比下跌64.18%，同比下跌93.46%;从成交量开看，福州市二季度商业房地产成交面积为4.43万平方米，环比下跌5.54%，同比下跌63.84%;从成交价格来看，福州市二季度商业房地产成交均价为28.128元/平方米，价格有所回升，环比上涨19.92%。

　　从成交结构来看，2024年二季度中小面积商业用房作为成交的主力户型。据统计，面积在90平方米以下区间范围内的成交套数占总量的69%，与去年同期相比下降3个百分点。从成交价格来看，高价位的商业房地产仍占大头，其中成交总价在200万以上的占总量的71%，但与去年同期相比上升14个百分点。

　　2、福州市办公房地产市场状况分析

　　从供应量来看，福州市2024年二季度办公房地产供应面积为6.89万平方米，环比上涨60.23%，同比下降9.46%;从成交量来看，福州市二季度办公房地产成交面积为2.47万平方米，环比上涨18.18%，同比下降62.17%;从成交价格来看，福州市二季度办公房地产成交价格为18.450元/平方米，环比上涨7.96%，同比上涨3.72%。

　　从成交结构来看，2024年二季度小面积商务用房依旧作为成交主力户型。据统计，面积在50平方米以下区间范围内的成交套数占总量的69%，但与去年同期相比下降1个百分点。而从成交价格来看，办公房地产成交总价在100万以下的占总量的73%，与去年同期相比上涨6个百分点。

　　六、后市展望

　　2024年以来，福州政府房地产政策侧重点转向去库存，政策主基调延续宽松，居民信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至15%、取消房贷利率下限等。但尽管政策上保持积极支持，市场仍未呈现出持续的回暖态势，各项指标仍在低位运行。目前市场仍处于存量需求释放周期，加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势。

　　整体来看，福州市二季度房企销售仍延续筑底调整、市场信心和预期修复还需时间。短期降首付、降利率新政落地效果较差，后续若无明显扩充购买力新政出台，成交大概率没有起色。但值得一提的是，无论面对怎样的市场，产品力和创新力一直是践行长期主义房企的必修课，也是通往房地产全新赛道的核心力。

　　未来，坚持“房住不炒”定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，建立人房地钱四位一体新机制，因城因地精准实施房地产市场调控。调整供地节奏，细分片区均衡供地，优化土地出让条件，完善周边路网、水、电等基础设施配套建设，推动房地产项目加快投资建设。开展房地产企业信用评价，实施商品房预售条件、预售资金差异化监管，推广保函替代预售监管资金。相信在一系列举措之下，福州房地产市场能够保持平稳健康发展。