南京主城稀缺宅地以4.68亿元溢价成交 由金基集团摘得

　　7月31日，2024年南京下半年首场土拍正式打响！

　　6幅居住用地成功出让，涉及河西北的南湖、龙江，江北核心区和溧水，用地总面积约15.81公顷，起拍总价27.18亿元。并且，这批地块的容积率均在2.0以内。

　　其中，南湖G15地块、江核G02地块、江核G03地块、溧水G13地块火速底价成交，上演“一轮游”。

　　最具看点的地块，就是久未有宅地出让的龙江湛江路G16地块和溧水G12低密地块，两幅地块均溢价成交。

　　龙江湛江路G16地块作为主城稀缺地段的珍贵宅地，最终41轮激烈争抢之后，以32571元/㎡的楼面价成交，溢价20.6%。

　　溧水G12地块同样看点十足，经过6轮竞价，溢价5.2%，以楼面价5776元/㎡成交。

　　民企逐步回归南京土地市场，市场活力正在稳步修复。本次土拍有3幅地块由民企竞得，其中龙江G16地块参拍企业据悉全部为民企，且有首次参与南京土地市场的新面孔。有业内人士分析指出，6月二手房销售价格环比止跌回正、热点地块竞争度高溢价率走高、新建商品住宅销量稳步走高，近期南京房地产市场筑底企稳信号积极释放，这或正是民企的回归和市场活跃度的复苏核心所在。

　　在南京土地市场减量提质供应的政策方针下，今年南京在住宅供应较为短缺的老门东、清凉门、徐庄等主城多个片区，挖潜推出了多幅优质地块，倒挂的市场供需关系极大地提升了地块的投资价值，加之容积率指标和不计容政策的持续优化的加持，引发了市场活跃度的积极释放。

　　6幅地块

　　土拍结果

　　01

　　南湖G15

　　底价成交，中铁(上海)投资集团有限公司以总价1.1亿元竞得，楼面价21566元/㎡。

　　02

　　龙江G16

　　溢价成交，金基以总价4.68亿元竞得，楼面价32571元/㎡。

　　03

　　江核G02&江核G03

　　江核G02底价成交，江苏林景置业有限公司以总价10.05亿元竞得，楼面价18567元/㎡。江核G03底价成交，江苏林景置业有限公司以总价6.28亿元竞得，楼面价18510元/㎡。

　　04

　　溧水G12&溧水G13

　　溧水G12经过6轮报价，溢价5.2%成交，南京利之恒房地产开发有限公司以总价4.03亿元竞得，楼面价5776元/㎡。溧水G13底价成交，南京润辉置业有限公司以总价2.04亿元竞得，楼面价3518元/㎡。

　　01

　　南湖G15地块

　　地块名称：建邺区莫愁湖街道水西门大街以南、南湖路以西地块

　　地块四至：东、南均至南湖路，西至迎宾村，北至水西门大街

　　规划用地性质：R21住宅用地

　　出让面积：4358.26㎡（含仅出让地下空间1673.67㎡）

　　容积率：1.0＜Far≤1.9

　　建筑高度：≤24米

　　挂牌起始价：1.1亿元

　　起拍楼面价：21566元/㎡

　　出让条件：

　　（1）B分区用地性质为R21住宅用地（地下空间出让），地面为城市道路，出让范围仅为地铁7号线轨行区上部空间，且应符合市政管线敷设、绿化种植等要求，可作为地块停车、设备间等配套功能使用，具体以实际审批方案为准。地下室与地铁车站连接口设在2号出入口的楼梯平台处。

　　（2）为保障地块安全建设，须在B分区地下建设空腔，地块空腔建设及修复工程费用约5035万元，由竞得人出资并建设。该部分建设费用须经竞得人和南京地铁集团共同选定的第三方审计机构确认，超过部分由竞得人自行承担，不足部分竞得人须将差额作为补齐出让金上交市财政局。

　　（3）竞得人须在土地成交后30日内完成空腔施工方案、基坑支护施工方案等安全施工方案，并通过地铁集团（地铁指挥部）审查，不得影响地铁正常建设、运营。

　　（4）地块开发不得影响地铁7号线大士茶亭站建设时序，竞得者须在地铁大士茶亭站土建工程完成前，完成地下室建设（出正负零）。

　　这块地客观来说，虽然地段优越，但实在是，可操作空间太小，面积有限且土地出让条件限制颇多，还涉及到地铁工程，因此普通房企可施展空间不大。

　　本站前期也专门去探访了地块，地段实在是非常优越。

　　南湖G15地块所在南湖片区，为河西北部老城片区，该片区生活配套丰富、交通完善。

　　南侧有原迎宾菜场（熙乐汇生活广场)，目前正在升级中，未来将成为拥有商场、菜场和社区中心的南湖商业新地标，拟建总建筑面积约6.83万㎡，主要功能为商业、办公、酒店式公寓、社区服务中心、菜场、派出所等。

　　南湖G15地块为在建7号线大士茶亭站上盖物业，纯地铁盘，出让面积仅4358.26平方米，起拍楼面价21566元/平方米。

　　地块紧挨着地铁7号线（在建）大士茶亭站，目测地块面积不大，现地块内还堆积着大量施工建材，挖土机等，可以看出地铁施工在有序进行。

　　从地块出让条件看，限制也颇多，且容积率只有1.9，限高24米，只能打造多层洋房产品。整体来说，未来地块项目体量不大，但胜在生活便利，出门即地铁，区域内学校、菜场、公园、体育运动场、烟火小店、医院等生活配套丰富，居住氛围浓厚。

　　当然，也会有人觉得，周边城市界面老旧，地块太小，不能打造规模性住区，没有改善居住氛围。

　　只能说，喜欢的人，就很喜欢。完全陷入美食漩涡之中，可以每天挨着打卡各家特色小店。

　　况且，地块本身体量就不大，有主城情节的人，或者周边改善群体，随便消化消化，就稳了。

　　02

　　龙江G16

　　地块名称：鼓楼区凤凰街道湛江路以东、清凉门大街以南地块

　　地块四至：东至现状，南至现状，西至湛江路，北至清凉门大街

　　规划用地性质：R2二类居住用地

　　出让面积：9579.13㎡

　　容积率：1.0＜Far≤1.5

　　建筑高度：≤60米

　　挂牌起始价：3.8800亿元

　　起拍楼面价：27003元/㎡

　　NO.2024G16地块为今年鼓楼区首次推出的住宅用地，距在建地铁9号线管子桥站仅约400米，周边教育、医疗、商业配套资源均十分优越。将是河西龙江片区近年来首次推出的稀缺低密住宅用地。

　　龙江G16这块地，属于鼓楼龙江板块，位于湛江路东侧，清凉门大街南侧，东南方向与华阳佳园小区相邻。

　　地块地理位置卓越、土地资源稀缺、配套设施齐全，交通便利，教育、医疗、商业配套资源丰富，将是河西龙江片区近年来首次推出的住宅用地，具有不可替代的稀缺性和极佳的投资价值。

　　周边熟悉的人都知道，这块地，就是湛江路停车场。9579.13平方米，可以容纳552辆车的停车场。

　　在探访时看到，目前地块已经不作为停车场使用，地块已空置，停车场的收费杆放下，岗亭也无人看守，地面也长出几十厘米高的杂草，可以看出地块已经闲置有一段时间了。

　　从地块本身来说，质素也十分优越：地块为河西龙江片区近年来首次推出的住宅用地，十分稀缺；地块紧邻成熟住区，人居氛围浓郁；地块较为方正，外部道路全部建成，开发条件成熟。

　　不过地块周边人流密集，属于龙江的核心位置。周边教育资源也颇为丰富，鼓楼一中心幼儿园、凤凰花园城小学、鼓楼实验小学、二十九中高中等环绕地块周边，在医疗配套上，省人民医院、省妇幼保健院都在2公里范围内，商业配套如环宇城、龙江新城市广场步行可达。

　　按照此次出让的条件推算，未来建成楼盘的住宅总面积不到15000平方米，可以建成4-6幢中低楼层的洋房社区，又或者高低配，小高层高 洋房，这在龙江板块相当稀缺。

　　起拍楼面价27003元/平方米，容积率仅1.5，限高60米，周边区域断供多年，许多区域改善都盯着这块地，且极大可能这块地是带优质学区的，妥妥书包房！

　　另外还有小道消息称，这块地的设计图纸都出来了，建面约120㎡左右的3 1户型。

　　此外，这块地也被拿来和首开桃园金茂府相媲美，毕竟都是主城稀缺优质地段。而桃园金茂府的热销可以说带动了整个鼓楼板块的热潮，新地块的出让引发了多家房企争抢。市场人士预计，龙江低密宅地未来将搅动新房市场，提升板块的居住价值。

　　03

　　江核G02、03地块

　　地块名称：江北新区横江大道以北、七里河以东（NJJBd010-16-07）地块

　　地块四至：东至空地，南至横江大道，西至七里河，北至空地

　　规划用地性质：R2二类居住用地

　　出让面积：33829.59㎡

　　容积率：1.01≤Far≤1.6

　　建筑高度：≤60米

　　挂牌起始价：10.05亿元

　　起拍楼面价：18567元/㎡

　　出让条件：

　　该地块邻近规划地铁15号线，具体要求以地铁回复意见为准。建筑方案设计阶段应征求地铁主管部门书面意见。随着城市轨道交通规划、设计的不断深化和工程条件制约，线路、站点及出入口、风亭等附属设施位置有调整的可能，政府保留调整权利。

　　地块名称：江北新区横江大道以北、七里河以东（NJJBd010-16-10）地块

　　地块四至：东至临江路，南至横江大道，西至空地，北至空地

　　规划用地性质：R2二类居住用地

　　出让面积：24233.40㎡

　　容积率：1.01≤Far≤1.4

　　建筑高度：≤60米

　　挂牌起始价：62800万元

　　起拍楼面价：18510元/㎡

　　出让条件：

　　该地块邻近规划地铁15号线，具体要求以地铁回复意见为准。建筑方案设计阶段应征求地铁主管部门书面意见。随着城市轨道交通规划、设计的不断深化和工程条件制约，线路、站点及出入口、风亭等附属设施位置有调整的可能，政府保留调整权利。

　　两幅地块位于江北新区核心区，南临横江大道，规划有密集的次干路与支路网，邻近规划地铁15号线闻涛广场站，公共交通与轨道交通形成闭环换乘，交通便利。地块西南侧紧邻南师附中九袱洲路校区，根据此前规划，该学校拟规划用地面积约130819㎡，将新建75个班中学（初中30个班，高中45个班），预计2026年建成。周边有扬子江金茂悦、绿地海悦、大华云江印月、江与城、中交锦方等已交付小区，还有在售的花语天境新房。

　　附近还有绿地小学、芳草园小学七里河校区等教育资源，可满足片区教育配套需求。地块东南侧为启龙亲江乐园，临近滨江风光带，可尽享滨江景观风貌。

　　江北核心区的两幅地块，地段位置都较好，邻近规划地铁15号线闻涛广场站，且容积率分别只有1.6和1.4，两幅地块的起拍楼面价都约1.85万元/平方米。

　　但不可否认的是，江核的“存货”也太多了，并且楼市现下的“冷静程度”，也让房企非常理智。

　　NO.溧水2024G12地块

　　地块名称：溧水区永阳街道高平大街以南、石燕路以西地块

　　地块四至：东至石燕路，南至空地，西至仪凤南路，北至高平大街

　　规划用地性质：R2二类居住用地

　　出让面积：49839.76㎡

　　容积率：1.0＜Far≤1.4

　　建筑高度：≤60米

　　挂牌起始价：38300万元

　　起拍楼面价：5489元/㎡

　　该地块位于溧水城南万达南侧，紧邻地铁S7号线幸庄站，为该片区稀缺的低密住宅用地，地块周边有NO.溧水2023G24地块，去年11月25日被南京吉溧开发置业有限公司以总价60000万元拿下，成交楼面价约5266元/㎡，容积率1.0＜Far≤2.4。

　　NO.溧水2024G13地块

　　地块名称：溧水经济开发区联塘路以东、卧龙路以南地块

　　地块四至：东至空地，南至空地，西至联塘路，北至卧龙路

　　规划用地性质：R2二类居住用地

　　出让面积：36237.55㎡

　　容积率：1.0＜Far≤1.6

　　建筑高度：≤60米

　　挂牌起始价：20400万元

　　起拍楼面价：3518元/㎡

　　NO.溧水2024G13地块位于溧水开发区，靠近地铁S7号线群力站，片区内有远洋·月鹭广场、金轮生活坊、南京城市职业学院、怡景佳园幼儿园、南京外国语学校仙林分校空港新城小学/中学，南京颐养中心（南京鼓楼医院南部院区）、江苏省康复医院等生活配套。地块西侧紧邻润科G12项目，该地块于2022年10月19日被南京润科置业有限公司以总价18000万元拿下，成交楼面价约3753元/㎡。

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