上半年东莞石碣新房成交量逆势上涨 以价换量拉动楼市成交需求

　　今年，一直低调的石碣，居然跑出了逆势行情。

　　楼市君发现，石碣上半年新房成交量竟然逆势上涨，同比去年上半年增长43.6%，仅次于东城。

　　一直作为东城替补的小透明石碣，终于迎来了翻身的一天……

　　01

　　新房成交同比涨43.6% 以价换量显成效

　　近日，东莞住建局公布了6月的成交数据，今年上半年，东莞新房成交7979套，同比去年上半年下降37.2%。

　　在东莞32镇街中，仅有8镇街成交量上涨，其中最瞩目的是石碣。

　　在全市和热门镇街销量收缩的背景下，石碣今年上半年成交量达313套，同比去年上半年增长43.6%，销量涨幅仅次于东城。

　　不仅如此，今年6月份石碣成交量环比上月增长103%。

　　而上个月，成交涨幅超过100%的镇街，总共只有4个，石碣就是其中之一。

　　在如今的市场上，石碣上涨势头超过南城、虎门等热门镇街，回暖明显。

　　根据克而瑞数据显示，上半年，石碣成交量最高的是恒基旭辉江山，成交量超79套，占总销量的25%。

　　其次是中洲城邦，成交量为59套。中海左岸东宸和君汇府成交套数相当，不到20套。

　　这些的楼盘，都是在这一轮楼市周期中，采取了以价换量的策略，拉动石碣的成交量。

　　02

　　石碣房价降至1字头首付20万即可上车

　　那么，一直作为小透明的石碣，是如何一步步走出逆势行情的呢？

　　1、石碣房价从最高3万+/平，降至最低1.3万/平，以价换量，挤出了性价比。

　　如今，石碣仅有4个新房住宅项目在售，除了2023年开盘的君汇府，石碣2021-2022年开盘的项目，如今价格均回调了40-50%。

　　恒基旭辉江山，2022年开盘价2.6万/平，如今最低仅1.3万/平，降幅50%。

　　中海左岸东宸，直接从开盘价3.2万/平，下降到了1.7万/平，下调幅度50%。

　　中洲城邦，开盘价2.5万/平，下降了约1万/平，如今最低仅1.5万/平，下调幅度40%。

　　可以发现，经过2年时间的价格调整，在买房市场下，如今售价远低于开盘价，在石碣已是常态。

　　石碣的新房从最高“3”字头，回调到了“1字头”，甚至还与其拿地的楼面价持平。

　　比如中海左岸东宸和恒基旭辉江山，拿地价分别为17505元/平和12819元/平，最低价仅比拿地价高几百块一平，成本都不够。

　　可见，项目已经降无可降了。

　　2、石碣距离东城仅一桥之隔，占据地理优势。首付20万起，就能上车。

　　石碣板块是东莞城区片区的一员，与东城仅一桥之隔，距离东城万达商圈约4公里，开车仅需20分钟。

　　可以说，石碣在东城中心20分钟生活圈内，甚至比部分东城人去东城中心还近。

　　此外，目前石碣所售项目均位于石碣崇焕路沿线，该路为石碣主干道，商业、产业、教育配套均在项目生活圈内；

　　板块内部生活氛围更浓厚，自配有嘉荣购物广场等4大商圈，以及袁崇焕纪念园、滨江公园等休闲配套。

　　按照石碣现在的房价来算，总价130万就能买一套三房，最低首付20万，就能上车，对于刚需来说，门槛降低很多。

　　在这样的高性价比之下，也难怪石碣的新房成交量能逆势上涨了。

　　03

　　市场已经见底抄底机会到来

　　不过也有粉丝担心，虽然现在石碣的性价比高，房价是否还会继续下降，低于1万/平？石碣的价格底在哪里？

　　楼市君觉得，如今市场已完成筑底，基本上大跌的可能性较低。

　　而且有楼市专家预测，石碣的房价已经跌回了2018年下半年。

　　首先，从整体大数据上看，东莞库存高峰期过去，而每一次库存高峰期过去，都是市场的底部。

　　根据中原大数据，截止2024年6月30日，东莞住宅库存面积474万㎡。

　　按照过去12个月消化速度计算，消化周期为33个月，按照过去6个月消化速度计算，消化周期为30个月。

　　从今年3月份开始，已经持续4个月供不应求，库存高峰期过去。

　　2015年、2018年每一次库存高峰期过去，市场成交量价快速回升。2024年库存高峰期已过，已经进入市场底部。

　　其次，从二手成交看，石碣部分新房的价格已经低于次新房的价格，形成一二手倒挂。

　　一般来说，因为楼龄更新，产品设计更先进，同区域的新房往往会比二手房高出20%左右。

　　但楼市君整理了石碣房龄低于5年的次新房二手成交价格，发现二手房的成交价格已经接近于新房成交价，部分楼盘甚至形成了倒挂。

　　比如美的招商东樾，二手成交价约2.1万/平，而与它一路之隔的中海左岸东宸，最低价仅1.7万/平起。

　　二手价格比新房价格还高出约4000元/平。

　　二手成交价反应的是真实的市场行情，也代表着买家愿意接受的价格。

　　当同区域内一二手形成倒挂，就意味着新房抄底的机会已经到来。

　　当楼市临界点开始显现，在东莞偌大的市场内，有部分极具前瞻眼光的买家，已经出手。

　　不难看出，如今新房成交均价走低，成交量回升，大家在等的触底时机已然到来。