香港楼市“辣招”利好效应逐渐减弱 港人北上置业度假及退休养老

　　今年2月末香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措），香港楼市一度重回火热，大批购买力得到释放，市场交易也明显转旺，政策效果一度“好于预期”。

　　但在“撤辣”政策实施三个月后，利好效应便逐渐减弱。

　　刚刚过去的6月份，据中原地产监测，香港一手住宅登记982宗及126.0亿港元，较5月份分别大幅下跌了49.6%及55.3%，为今年2月后的近4个月低位，成交量几乎回到了“撤辣”之前的水平。

　　中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，政府“撤辣”对香港楼市起到了止跌的作用，从而带旺了3月的楼市成交，不过到了4月份，楼市成交就已减少了接近一半。目前楼市正处于争持整固阶段，如果接下来没有利好因素支持，后市可能无以为继，因此呼吁政府宜及早准备避免楼市恶化。

　　楼市由“辣”转“淡”，业内呼吁推出“甜招”激活市场

　　从月度成交情况来看，今年前6个月的香港整体物业注册宗数(包括住宅楼宇)呈现由升到降趋势，分别为4401宗、3189宗、5013宗、9880宗、7361宗和5245宗，累计宗数达到35089宗，较去年同期上升了0.8%，录得微升。

　　受政策利好影响，香港楼市成交在4月份达到顶峰，但从5月份开始，由于政策效应减弱，增速也明显放缓，5月和6月的整体物业成交宗数分别环比下滑了25.5%和28.7%。

　　不过整体来看，一手新盘的表现仍好于预期，并创下香港楼市近年来的多项纪录。

　　据陈永杰介绍，今年上半年香港一手市场共录得超8800宗成交，总值超过1110亿港元较去年同期急升近4成，创近5年新高。

　　五大发展商之中，新鸿基地产上半年卖楼收益近160亿元，成为“吸金王”。收益主要来自元朗THE YOHO HUB II、屯门NOVO LAND系列、天水围YOHO WEST、启德天玺‧海等项目。

　　香港五大发展商上半年的卖楼收益 图源：中原地产香港

　　“全面‘撤辣’后，楼市只作短暂反弹便无以为继，建议港府持续考虑出招救楼市，以免楼市出现崩盘大跌，对香港整体经济及市场信心造成不良冲击，一旦楼市大跌，对各行各业及复苏中的经济都有非常不良的影响”，利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示。

　　随着香港楼市成交的逐渐回落，香港地产界的中介从业人数也在持续减少。

　　据香港地产代理监管局7月初统计数据，目前香港地产代理人数已跌破3.9万关口，为逾6年来的新低，较5月底再度减少125人，跌幅达0.3%。

　　面对当下楼市热度的减弱，也有香港业内人士指出，政府既在“旺市”时能推出“辣招”遏抑购买力，那么在“静市”时也可推出“甜招”以激活市场。

　　比如，放宽市民可提取强积金用于买楼自住、给予来港专才额外的置业印花税优惠、减少买卖物业的厘印费等措施。

　　楼价持续回落，已跌至2016年水平

　　在市场热度下降的同时，香港的楼价也在持续回落。

　　中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，CSI（是中原地产统计的一项用来衡量未来楼价/租金变动方向的参考指标）最新报38.84点，较上周的39.09点再下跌0.22点。

　　CSI的跌势未止，连跌2周共1.82点，并且已连续7周处于45点以下的“看淡区”，这预示着香港楼价继续向下调整的走势没有改变。

　　香港住宅楼价走势 图源：中原地产香港

　　实际上，在香港“撤辣”政策实施以后，开发商为促进销售，加快去库存，普遍都没有加价销售，反而有部分楼盘甚至推出了更加优惠的折扣。

　　就具体项目来看，位于屯门的新盘黄金海湾‧意岚首张价单折实平均尺价创同区8年新低，折实最低价格仅为184万港元。像这样推出低价折扣的楼盘香港还有很多，而在低价效应下的作用下，同区楼盘的楼价也会受到影响面临下跌。

　　仲量联行指出，今年前5个月香港楼价累计下跌1.7%，由于新盘减价战的持续进行，预计下半年的相关楼价将再跌7%至8%，全年预计下跌约10%。

　　“目前香港楼市新盘库存量仍庞大，加上利率持续高企，令买家及开发商融资成本升高，而发展商不断以低价推盘，让二手楼市难以匹敌，对楼市不利”，仲量联行香港主席曾焕平表示。

　　另外，曾焕平还指出，据政府数据显示，在截至今年3月的一年内，香港负资产个案数量已飙升400%至3.2万宗，还未包括二按及财务公司借贷的情况，所以实际情况更加严峻，倘若年底前楼价再跌10%，预计负资产个案或将突破10万宗。

　　“港人北上”置业，利好政策持续释放

　　在中银香港去年2月发布的一项针对超过2700人的调查中显示，有46%的香港受访者表示会考虑在大湾区置业，作为度假及退休养老的安乐窝，热门地点包括深圳、广州、中山等城市。

　　此前，在大湾区规划发布以后，为促进要素流动畅通，三地互联互通，规则和制度融合，在2019年11月，广东省曾发布的“惠港16条”，明确放宽港人大湾区置业限制，规定港人在大湾区内地城市购房与当地居民享有同等待遇。

　　近年来，以广州、深圳为首的大湾区内地城市也在不断释放对于港澳人士“北上”置业的利好政策。

　　去年9月，深圳松绑了“限外令”，将非住宅类的商铺、商业办公物业、商务公寓对港澳居民放开，不再限购，鼓励港人北上消费的同时，增加物业购置。

　　本月初，广州也发布新政放松了“限外”政策，包括港澳台及外籍人士购买广州住宅，120方以下限购一套，120方以上不限购，非居住用房（写字楼/办公类/商铺）不限购，贯彻大湾区内居民的同等待遇。

　　近期，伴随深中通道和港珠澳大桥陆续建成通车的交通基建利好带动下，港澳居民往来珠三角地区便捷程度明显提升，粤港澳大湾区各城市间日渐融合发展。在此背景下，香港居民在内地的置业需求也有望持续提高。