2025年土地供应端：提质缩量，助力房地产市场回稳

　　推动房地产市场止跌回稳，土地供应是重要抓手之一。从各城市陆续发布的全年供地计划，或近来多次供地的策略来看，业内预计，2025 年土地供应端将维持提质缩量的特点。

　　2 月 28 日，广州举行了 2025 年春季土地推介与蓝皮书发布会，包括保利发展、越秀地产、华润置地、绿城、万科等在内的 52 家房企参与。《2025 年度广州经营性用地供地蓝皮书》显示，2025 年全年，广州拟推出宅地 131 宗，较去年计划出让的土地增加了 35 宗。

　　据广州中原研究发展部统计，广州城央板块计划有超过 77 宗地块释放，占计划供地量近 6 成。“回到核心区” 是本次广州供地计划凸显出的重要趋势。

　　稍早些时日发布的北京土地供应计划，也呈现出了相同的特点。1 月下旬，北京印发的《北京市 2025 年度建设用地供应计划》提出，要优先保障轨道交通站点周边及城中村改造资金平衡商品住宅用地供应。加大站城融合力度，适度提高轨道站点周边用地建设强度，打造微中心。推动 “好房子” 试点实施，提升住房品质。

　　具体来看，在北京各城区的拟供地计划中，东城区拟新增 2 宗地块，海淀区的供应数量也从上年的 5 宗提升至 2025 年的 7 宗;朝阳区也推出了呼家楼、酒仙桥、永安里等位于轨道交通周围的优质地块。

　　这也意味着，北京在 2025 年推出的土地将更优质，预计环线位置更优越、地块条件更好，周边配套也更成熟。

　　事实上，加大优质宅地供应，以确定性较强的高端优质宅地供应吸引房企，已基本成为各大城市供地的共同主题。

　　尽管目前上海尚未公布 2025 年的供地计划，但 2 月中旬时上海发改委在披露推动经济持续回升向好政策举措时就明确表示，要加大优质住宅用地供应力度。

　　这在近日的上海土地出让中已可见一斑。2 月 20 日，位于虹口区内环的一宗旧改地块，拍出了 38.2% 的高溢价率，约 11.7 万元 / 平方米的成交楼板价也刷新了区域楼板价的新纪录。同期，上海协议出让的静安区高品质袖珍地块，预计将以 16 万元 / 平方米的单价再刷新纪录。

　　上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，优质宅地的供应实际上是要通过改善类需求的稳定，释放稳定市场交易量。2024 年上海市场交易量降低的一个重要因素就是供应缩量。同时，优质宅地的供应契合当前市场上主流的改善需求，通过好产品实现去化，不会成为积压的库存，有利于房地产市场的健康运行。

　　杭州也采取了类似的供地策略。在 2 月 26 日挂牌的第六批次涉宅地中，共有 4 宗宅地。

　　中指研究院华东大区常务副总高院生表示，杭州推出的上述 4 宗地块全部位于主城区，分布在望江新城、钱二、蒋村、三墩等板块，均属于优质宝地。其中，望江新城地块所在区域近 2 年基本处于断供状态。而蒋村板块的项目则有望打造纯叠墅类改善产品，该区域内也多年来没有低密项目入市。

　　在高院生看来，原则上杭州会在年内保持核心区域优质地块的优先供给，同时也会结合市场的变化及时调整，例如板块内库存水平，以及企业拿地的积极性等。

　　优质宅地的释放，自然吸引了一众有补仓意愿和能力的开发商，造就了近来地市的热度。

　　据克而瑞统计，2 月以来，北京、上海、杭州迎来多宗高总价地块的高溢价成交，拉动平均溢价率升至 13.4%，较上月增加了 4.7 个百分点，再创新高。这也是自 2021 年 7 月以来，月度平均溢价率首次突破 10%。同期，2 月土地成交面积同环比回落、土地成交金额则同比上涨 39%。

　　值得一提的是，除了加大优质地块的供应外，今年各城供地计划预计还将延续此前两年的缩量趋势。

　　以北京为例，2025 年商品住宅用地计划供应 240 - 300 公顷;而 2024 年这一计划供应量为 “不低于 300 公顷”，相当于 2025 年的供应量下限下调了 60 公顷。另据克而瑞统计，2025 年，郑州市八区宅地供应计划的同比降幅约三成。

　　上述机构预计，从各城市目前披露的供地计划来看，得益于地方债务上限和专项债对于地方财政压力的缓解，以及推动稳市场进程稳步发展的需求，2025 年土地供应规模将在 “以需定供” 的前提下延续低位。