深圳南山宝中土拍市场新增推出近20宗地块 预计下半年入市

　　“79做3房2卫，89平3+1房2卫，得房率或超95%，预计四季度卖”。

　　近期，有市场消息称，深圳今年首个土拍的住宅项目，已正式命名为中建·鹏宸云筑，并计划在四季度入市，主力户型为约79-89㎡的刚需产品。

　　该项目在拿地时未设定销售价格，且没有规划保障/人才/安居房，又是深圳第一个按照建筑新规设计的住宅新盘，整体得房率更高，因此备受市场关注。

　　而回顾今年上半年深圳土拍市场，仅仅只卖了一块宅地，与同为一线城市的北京、上海等城市相比，稍显冷清。

　　下半年已经启幕，深圳是否还有宅地供应，核心片区又有哪些靓地可期待呢？

　　今年首个土拍宅地来了

　　首批368套房或四季度卖

　　去年9月底，自然资源部发文，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。随后全国各个城市的土拍条件都有了不同程度的放松和优化。

　　深圳方面，从去年12月15日出让的A925-1146地块（备案名：溪山禾玺首府）开始，就未设定销售价格，同时在初始配建条件中，也剔除了保障/人才/安居房。

　　今年的土拍也延用了新的规则，2月底出让的龙华A808-0025宗地（中建鹏宸云筑），被中建壹品+湖北文旅联合体以总价51.79亿元竞得，成交楼面价23914元/㎡，溢价率0.19%。

　　整个项目占地约4.3万㎡，建面约31万㎡，容积率5.0，规划近2000多户纯商品房住宅。

　　据网上消息称，项目首推368套建面约79-142㎡3-4房，其中主力户型为79㎡三房两厅双卫，以及89㎡的3+1房两厅两卫。

　　因项目未设定销售价格，开发商相对有一定的定价空间。

　　从周边新房定价来看，去年11月底预售的天鹅岛花园，备案均价约7.5万/㎡；2021年入市的中海明德里、恒壹四季华府，备案价格都在7万出头，再往前就是2018年开盘的深国际和风轩，开盘均价6.6万/㎡。可以说片区的价格基本在6.6-7.5万/㎡之间。

　　而参照当前的市场环境，中建鹏宸云筑的备案价格不太可能更高，加上项目2.39万/㎡的楼面价，折合各种费用，成本价大约在4.1万/㎡，网上预测，项目定价有可能把龙华梅林关片区的价格打下来。

　　值得一提的是，项目还是深圳第一个按照建筑新规设计的住宅新盘。

　　今年5月11日发布实施的《深圳市建筑设计规则》，修订内容就包括备受市民关注的减少住宅公摊面积、有效提高得房率等。所以网上预估该新盘住宅得房率或超95%，最终以官宣为准。

图源丨网络

　　另据自媒体透露，目前项目已出地面，快的话预计4季度可入市，项目位于龙华梅林关华南物流国际中心，南侧近民治水库，西侧是深国际万科和风轩，东侧则有龙岸花园小区，居住氛围相对一般。

　　北上土拍火热

　　深圳有望下半年发力？

　　今年深圳的土拍市场遭遇断档，目前有且仅有中建鹏宸云筑1个招拍挂的宅地，而去年同期（上半年）则有7宗。

　　不仅是纵向对比，横向对比，深圳的土拍市场也稍显冷清。

　　据统计，今年上半年，上海前3批次土拍成交了19宗宅地，8月份马上竞拍的第4批次还有5宗宅地。

　　而北京方面，上半年则卖了19块住宅用地，土地收入732亿。

　　虽然北上土地供应也在缩减，但拍地氛围还是相对火热，北京方面有6宗热门地块触发了摇号机制，而上海甚至有板块刷新拿地楼面价。

　　一方面，或许说明开发商对这两大一线城市的信心更足；另一方面，也跟出让的地块位于核心板块有一定关系。

　　落回深圳来看，深圳核心板块的宅地其实也还很多，只是这些“靓地”都还未拿出来拍卖，例如：

　　今年7月7日后海调规了2宗地块，分别是地块DU10-01、地块DU13-01，由原来的“商务用地”，调整为“商务+二类居住用地”；

　　6月22日，[宝安中心区]的03-29、03-30地块，由商业性办公用地，合并成一块二类居住用地；

　　5月1日，南山蛇口片区及大小南山周边地区05-02-03地块，调整为二类居住用地。

　　时间再往前推移的话，去年4月份，与中海深湾玖序同批调规的妈湾14块居住用地，也还未入市；以及南山赤湾片区的03-01-08地块，[大学城地区]07-15-02地块等。

　　可见，深圳的“靓地”还是非常多的，而这肯定不是最后一批被调规的地块，核心片区像深超总、前海、宝中等都还有未开发的地块，这些后续进行“商改住”的可能性也很大。

　　市场也需要这些“靓地”、“靓盘”去带动和激活，那么下半年这些“待字闺中”的好地会不会拿出来卖呢？我猜是有很大概率的。