上海保利平凉地块楼板价刷新区域新高 预计未来售价或超13万/㎡

　　昨天上午，杨浦区平凉社区02H1-01地块被保利发展以220272万的总价拿下，折合楼板价88462元/平方米，溢价率21.18%。

　　扣除公建配套和保障房后，实际楼板价达到95815元/平方米。按照开发商5%利润率红线推算，未来售价可能会超过13万元/平方米。

　　春江水暖鸭先知，作为上海"取消限价"后的首拍，这场土拍，代表着开发商对楼市的态度和预期！

　　从土拍结果来看：

　　杨浦滨江的价值体系被重塑，未来新房售价将进一步上涨。

　　虽然溢价率破21%，但是开发商拿地态度很理性。

　　保利深耕杨浦多年，先后开发过翡丽云邸、翡丽甲第、和樾天汇、海玥天汇等项目，补仓也在意料之中。

　　保利平凉地块

　　杨浦区平凉社区02H1-01地块

　　四至：东至渭南路，南至02H1-05 地块，西至眉州路，北至杭州路

　　出让面积：13833.5㎡

　　容积率：1.8·

　　起拍价：181772万元

　　起始楼板价：73000元/㎡

　　中小套比例要求：50%·

　　装标要求：4000元/㎡·

　　限高：24米

　　住宅套数：不少于190套

　　配建保障房比例：5%以上（配建的保障性住房类型为公共租赁住房），计1210.02平方米以上

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　　新地王诞生！楼板价刷新区域新高

　　值得一提的是，自2021年上海采取集中土拍以后，杨浦平凉社区共有4宗地块成交。

　　其中，2022年成交1幅——杨浦区平凉社区02F3-02地块（大桥街道93街坊），城投置地10.27亿竞得，楼板价7.43万/㎡，房地联动价12.39万/㎡。

　　2023年共成交3幅地块，分别被保利置业、华丽家族&保利置业、城投置地瓜分，楼板价在7-7.7万/㎡。

　　此番，保利以楼板价88462元/㎡拿地，刷新区域新高！

　　2022年6月1号，上海城投以总价102712万元竞得杨浦区平凉社区02F3-02地块（大桥街道93街坊），成交楼板价74302元/㎡，房地联动价12.39万/㎡。

　　2023年7月11日，保利置业以227349万元杨浦区平凉社区01D4-06地块（平凉街道71街坊）、01D2-03地块（平凉街道75街坊）地块，溢价率10%，成交楼板价为74250元/㎡，房地联动价11.7万/㎡。

　　2023年12月5日，保利置业&华丽家族以41885万元竞得杨浦区平凉社区01D4-04地块（平凉街道71街坊东），成交楼板价70002元/㎡，公寓房地联动价11.7万/㎡，风貌别墅房地联动价14.8万/㎡。

　　2023年12月4日，上海城投置地（集团)有限公司以12.64亿元竞得杨浦区平凉社区02F1-01地块（大桥街道94街坊），成交楼板价为76803元/㎡，溢价率9.72%，公寓房地联动价为12万/㎡，风貌住宅房地联动价为18万/㎡。

　　2024年7月9日，保利发展以220272万竞得杨浦区平凉社区02H1-01地块，成交楼板价88462元/㎡，溢价率21.18%。

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　　步行可达杨浦滨江，城市界面待改善

　　从地段角度来看，保利这宗新地块，城市界面并非一流，一眼望过去老破小、高压线、尘土飞扬……怎么也建立不起10万+新盘的逼格。

　　目前地块已经平整了，随时等待开工！

　　南向正面是一整片的老破小，未来小区第一排可能视野会有点”碍眼“。

　　北面也有部分老房子。

　　东北侧还有一块旧改地块。

　　一街之隔是高阳新里，目前在建中。

　　高阳新里体量不大，小区容积率约1.6，算是低密社区，没有高层住宅的压迫感。

　　项目旁边步行可达杨浦中医医院，再过去一点是复旦大学妇产科医院，就医很方便。

　　另外，沿街早餐店铺、菜场，都在家门口，烟火气十足。

　　再往北一点，可以看到城投平凉项目已经开工了！

　　往南步行的话，就是杨浦滨江了，可以直接看到杨浦大桥。

　　作为一江一河规划的战略要地，又占位中央活动区，还是黄浦滨江核心段少有可成片开发区域，杨浦滨江未来可期！目前，以美团、B站、字节跳动为代表的的互联网大厂和以中交集团、中国节能·上海首座为代表的总部园区正在加速落地。

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　　定价多少保本？且看周边二手房市场

　　最后来讨论一下，保利这个新项目的售价问题。

　　单纯从价格来看，距离较近的上海城投平凉社区项目，多层公寓的联动价12万/㎡。去年入市的高阳新里，入市均价为12.39万/㎡。

　　保利新项目毕竟更近滨江带，虽然容积率略高一点，但如果能把品质提上去，涨到13万+也还可以接受。

　　另外，目前杨浦滨江二手挂牌均价都超过15万/㎡。

　　保利新地块的倒挂空间虽不算大，但“安全垫”还是有的。外加内环内，滨江带这样的稀缺属性加持，整体去化应该没问题。

　　而且在拍地之前，保利已经做好了方案，意味着项目可能很快就会入市！