东莞CBD潜在住宅供应约2879套 住宅地块供不应求

　　你知道，东莞CBD一共有多少套房吗？

　　CBD，一座城市最为瞩目的地方。城市的黄金地段，经济、科技和文化力量，在这里高度集中。

　　更具备金融、贸易、服务等多种功能，并配有完善的交通，是汇聚城市众多一线资源的地方。

　　这里的房子稀缺度，看供需结构，最为直接。

　　先给结论，东莞CBD已入住住宅有5714套，在建有1246套，潜在最多有2879套，共有9839套。

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　　潜在怎么得出来的，继续往下看！

　　01

　　CBD潜在住宅供应

　　不足3000套

　　据统计，目前东莞CBD范围内，有6个住宅小区，已建成和在建的，共计5542套房源（不含万象府1418套回迁房）。

　　其中，真正高价值的房源，包括万象府、润府、悦府、香港中心、保利天珺5个楼盘，共计2862套房源（剔除老旧小区石竹新花园、万象府回迁房）。

　　由于石竹新花园，楼龄已长达20年，并且户型相对落后，因此本次主要参考另外5大住宅项目数据。

　　另外，结合CBD最新的宅地规划，来计算未来住宅潜在供应。

　　目前，东莞CBD内，未出让的宅地有7宗居住用地、2宗商住地，共计9宗。

　　由于待拍地块未来的产品面积段存在未知数，因此在这里将计算出一个范围值。

　　居住用地参考润府，得房率为0.66%；

　　商住地参考悦府，得房率为0.37%；

　　经计算得出，这9宗地块约提供2879套房源。

　　*得房率=套数/总建面，仅粗略计算，并未剔除配建。

　　我们再结合这5小区的平均得房率为0.54%，计算得出约2623套。

　　最终得出CBD住宅潜在供应，约为2623-2879套。（数据仅供参考）

　　值得注意的是，这不到3000套的供应，并非一次放货。

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　　接着，来看CBD宅地供应节奏。

　　02

　　CBD宅地供不应求

　　据了解，东莞CBD规划的开发周期约15年，分3个阶段，分别为基础期、发展期和成熟期。

　　第一阶段首开区，从2019年拉开建设大幕，预计将于2025年基本建成。

　　那在这期间，地块出让情况如何呢？

　　从2019年起，东莞CBD一共成功出让9宗商住/商业地，其中含住宅的有4宗。

　　建成及在建的，分别有已交付的万象府、润府，在售的东莞CBD悦府、香港中心，待售的保利天珺。

　　从表格可见，从2019-2021-2023年，每隔两年东莞CBD才有商住地出让，供应量相对缓慢。

　　按照15年开发周期，未出让的9宗宅地，不到3000套的房源，大概率将2035年左右供应完毕。

　　你可能不知道，此前东莞CBD规划的居住和就业人口，总人数就高达21.04万。

　　很明显，这不足3000套的房源，杯水车薪。

　　顺带一提，据东莞2024年土地供应计划，今年CBD有2宗宅地规划出让，地块规模都不大，计划于9月挂牌。

　　不过今年，东莞土拍已被爽约了一波，目前颗粒未出，下半年不太乐观。

　　最后一起来看看，CBD将出让地块情况。

　　①2024ZZ002地块

　　该地块占地约1.4万平，容积率3.8，总建面约5.32万平，限高约100米。

　　地块靠近中心公园，且下方为地铁商务南站，可以说日常生活出行都比较方便。

　　②2024ZZ003地块

　　占地约2.7万平，容积率3.8，总建面约9.76万平，限高约100米。

　　该地块由两宗商住用地组合而成，被石竹新花园、润府，香港中心、保利天珺包围。

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