为亚洲投资者寻找房地产机会

　　信安资产管理在房地产投资方面有着悠久的历史，在为亚洲客户发现其他客户没有的机会方面有着悠久的历史。我们专注于亚洲和全球的关键结构性主题，这些主题应该会在不确定的经济环境中支持投资。

　　事实证明，在过去两年中，利率上升的宏观经济背景对房地产构成了挑战。前景仍然喜忧参半。虽然市场正在消化今年的降息，但回到全球金融危机后非常便宜的资本成本的可能性不大。这反映了我们认为，由于通胀趋势比预期更具粘性，美联储将对降息采取更保守的态度。

　　面对这种复杂的前景，我们由 300 多名房地产投资专业人士组成的全球团队利用他们长期的经验和超过 60 年的市场知识和经验，专注于由强劲的长期结构性趋势而非周期性力量支持的有弹性的子行业。

　　对数据的集体渴望推动了对数据中心的需求

　　数据中心是我们现代知识型社会赖以生存的支柱之一。过去十年，向云计算的迁移推动了数据存储容量的第一波增长。我们的数据中心投资专家团队认为，人工智能 (AI) 革命正在推动第二波扩张，从而增加北美、欧洲和亚太地区的容量需求。

　　预计未来五年内将创建的数字数据量将是自 1956 年首次发明数字存储以来创建的数据量的两倍多。1同时，这种高度专业化的资产类别需要选址、电力可用性和设备方面的专业知识，这些特征代表着高进入壁垒并限制了供应的增长。在美国，不断上涨的土地价格、更长的电力和设备交货时间以及劳动力短缺都在推高建筑成本并进一步抑制供应。

　　美国 Core-plus 私募股权房地产

　　自2022年央行开始加息以应对通胀以来，商业房地产资本市场面临挑战，促使投资者重新评估其投资组合策略。然而，继美联储决定于 2024 年 9 月大幅降息 50 个基点之后，市场目前正接近一个转折点，并有望迎来交易活动的复苏。这一转变预示着未来将有一个对投资者更加有利的环境，并重新启动市场。市场动力。我们相信，随着全球房地产复苏的势头，商业房地产投资者将有机会在广泛的风险范围内重新参与交易市场，并利用更多的机会主义定价。

　　事实上，持续的增长环境，加上更宽松的利率和房地产资产的重大重新定价，将通过强劲的收入和价值增长为核心增值投资组合带来有吸引力的回报。

　　投资组合管理董事总经理 Todd White 认为，根据该资产类别的历史表现，可以合理地预期，随着利率走低，2025 年可能会开始长期为采用核心增值策略的投资者带来正回报。

　　机会敲响欧洲酒店

　　随着旅行和旅游业从中反弹，欧洲酒店业受益于需求激增。我们预计，在更大的全球流动性、发展中国家中产阶级的崛起以及人们将更多时间投入到休闲活动和难忘体验的日益增长的愿望的支持下，强劲的增长将持续很长时间。

　　与此同时，“欧洲的行业结构正在为收购和重新定位创造有利的机会，”酒店基金管理主管 Graeme McCormack 说。他解释说，这是因为独立酒店占据了欧洲的大部分客房;相比之下，连锁酒店在美国的渗透率要高得多。然而，虽然这些独立物业中的许多都位于非常好的位置，但由于它们的所有权结构，它们多年来一直受到投资不足的困扰，这些所有权结构往往是拥有一两家酒店的较小团体或家庭。例如，在 2021 年，虽然独立的家族物业占欧洲酒店业客房的 57%，但它们只获得了总投资的 36%。

　　目前，有机会以折扣价收购这些酒店，高通胀和利率上升加剧了旅行关闭造成的财务疲软。

　　Graeme 还指出，尤其是南欧国家休闲和酒店业的强劲表现已经吸引了投资者和全球品牌的关注，尤其是在奢侈品和经济领域。

　　全球房地产投资信托基金中的机遇

　　由于市场预期开始降息和美联储宽松政策，全球房地产投资信托基金自 6 月以来表现良好。周期后期的经济状况和收益率下降促使股票投资者投资于房地产投资信托基金，这反映出它们的长久期和防御性，以及相对便宜的估值。我们预计，只要经济没有遭受重大挫折，较低的收益率可能会刺激潜在房地产价值的复苏。

　　我们认为，房地产投资信托基金为在股票投资组合中增加房地产敞口提供了一个极具吸引力的机会。我们特别看好房地产投资信托基金行业，例如老年住宅、独栋别墅租赁和冷库存储设施。当房地产的复苏通常开始时，REITs 可能比私人房地产具有“先发”优势。这反映了房地产投资信托基金的流动性、公开交易的性质。