只拿地不开发 城投集团手中3.3亿㎡土地待开工

　　克而瑞日前透露，城市建设投资公司（城投）所拿到土地开工、开发的寥寥无几，未开工面积近3.3亿平方米，乐观测算未来开工的占比仅15%。

　　据消息，克而瑞的研报表示：“过去三年受各种因素的影响，城投几乎拿了核心城市近半数土地，而开工、开发的寥寥无几，寻找代建开发的同样较少。”克而瑞称，城投拿地未开工面积近3.3亿平方米，乐观测算未来开工的占比仅15%，原因是其运营专业度不及规模国企和央企，以及高周转民企。克而瑞认为城投大面积托底土地市场，但“开发能力”低是硬伤。

　　因为房地产行业持续疲软，民营企业拿地积极性大幅下滑。数据显示，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投资金额（全口径）保持在2万亿元以上，占百强比重60%以上；2022年、2023年，民企拿地呈现断崖式下跌，拿地金额占比下降近40个百分点，拿地金额较2020年高峰下降近九成。

　　克而瑞认为造成民企投资萎缩的原因，一方面是房地产市场销售疲弱导致销售回款困难；另一方面“三道红线”之下，民企不断追求加杠杆带来的经营危机、现金流危机集中爆发。

　　民企拿地热情消退，国企拿地大幅增加。在近三年新增拿地金额TOP100中，央企和国企2022年、2023年的投资金额占比超过60%，较2020年增长了近28个百分点。

　　同时，各地城投公司也成为土地市场的主力军之一。克而瑞表示，从2021年至2024年5月，30个重点一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地），拿地金额占比也高达33%。从拿地幅数或金额角度看，城投公司均是占比最高的类型。

　　但是，城投平台后续的开发节奏十分缓慢。据克而瑞统计，2021年至今，城投拿地项目中全部开工的地块仅20%，加上部分开工地块，总体开工率22%。即便是时间较早的2021年、2022年，城投拿地开工率也仅30%、27%，而同期央企开工率平均在75%以上，地方国企为85%，民企也有近五成开工率。

　　对此，易居研究院研究总监严跃进对《第一财经》分析说，这两年土拍市场一直是城投“托底”状态，某种程度上也是地方政府稳定土地市场的策略，所以会出现只考虑前期土地交易、后续开发跟不上的情况；“不少城投企业前期交易积极，但现在开发停滞，其实这也是一种潜在的风险。”

　　但随着地方当局财政收入下滑，2024年以来，城投拿地势头有所放缓，城投“托底能力下滑”。华泰证券表示，2024年1月～5月，中指口径全国土地出让金7513亿元，同比下降37%，城投拿地金额1784亿元，同比下行16%，拿地放缓或主要因为平台现金流压力增大，托底能力下滑。

　　华泰证券认为，城投债务本金多以“借新还旧”方式滚续，但债务利息部分则需偿付。2023年，全国城投付息支出3.43万亿元，而2023年全国政府性基金收入为6.62万亿元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分，且仍需扣除征地、拆迁、补偿等费用，预计仍有偿付缺口。

　　城投公司是城市建设投资公司的简称，起源于1991年，是各大城市政府投资融资平台，承担相应的政府职能，是特殊市场经营体。城投公司大多是不具备盈利能力的，属于事业单位或者国有独资公司性质，通过政府补贴的方式实现盈利。‌