深圳湾新增2宗靓地 容积率8.0！还有多个新盘待入市

　　传得沸沸扬扬的后海新调2宗住宅用地，实锤了！

　　也预示着，深圳又将增加了一个“豪宅”项目；2宗地块隔路相连，这次调宅地的用地面积共34654平方米，规划容积约8.0。

　　今年上半年已过，深圳今年仅出让了一宗住宅 商业用地，位于龙华民治。

　　这两宗地如今年出让的话，也会成为年内关注度最高的地块。（出让具体以官方信息为准）

　　深圳新增2宗超靓宅地

　　位于后海湾，规划容积率为8.0

　　7月7日，市规划和自然资源局南山管理局对[后海湾-东角头地区]法定图则DU10、DU13开发控制单元规划调整进行了公开展示。

　　DU10单元，用地面积为79823平方米，主导功能为商业服务业设施用地（C），建筑总量为660000平方米；DU13单元，用地面积为159764平方米，主导功能为商业服务业设施用地（C），建筑总量为715000平方米；

　　此次调整的为这两个大地块中的其中两个地块。

　　调整后规划，DU10单元及DU13单元主导功能均调整为“商业服务业用地 二类居住用地（C R2）”；

　　其中，地块DU10-01用地面积12197㎡，用地性质为二类居住用地 商业服务业设施用地，容积率为8.0；

　　地块DU13-01与原规划南侧两地块及部分规划市政支路合并为一个地块，编号不变，用地面积调整为22457㎡，用地性质为二类居住用地 商业服务业设施用地，容积率为8.0。

　　规划显示，DU10-01与DU13-01地块的规划建筑面积指标和配套设施，在符合单元控制总量、地块主导功能和城市设计的要求前提下，结合建筑方案需求，可在两地块间适度腾挪”。

　　从位置来看，这2宗地位于深圳湾后海总部基地。

　　作为早年为深圳填海区的后海总部基地，本世纪初开始，一幢幢摩天大楼开始拔地而起。

　　两宗地块几乎与2号线登良站无缝衔接，1站可到后海。

　　东面是中铁南方总部大厦、中建科工大厦、喜之郎大厦、钢结构博物馆等；南面则是华强方特大厦；北面则是中海油大厦。

　　西面隔着后海滨路是老牌大社区蔚蓝海岸2-3期，此项目的挂牌均价约10.9-11.9万元/㎡。

图源：湾区之声

　　从规划图则上可以看到，两宗地块周边目前除西面以外，均以商业用地为主。

　　地块在性质上，和中海深湾玖序有些类似，都是在写字楼集群中划出零星住宅用地，未来也不会形成住宅集群。

　　因为面海面会被写字楼遮挡，所以可能只有高层才有可能看海（具体以实际为准）。

　　但此宗地块在深圳来说，仍旧是稀缺的住宅地块。

　　周边拥有最顶级的城市配套，比如海岸城和华润城等高端商业，不远处就是人才公园、深圳湾1号、春笋和春茧等城市级网红地标。

　　深圳今年又有多宅用地调成二类宅地

　　整体调宅地规模不如去年

　　事实上，在今年3月份深圳招商大会提及后海或深超总再拿出三公顷住宅用地，我们都知道深圳湾住地极其稀缺，要建住宅只能调整原先的商地。

截图自深圳政府在线

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　　深圳今年有近40宗地“商改住”，说明了什么？买房逻辑真的变了！

　　在“商改住”地块方面，今年的规模不及2023年。

　　去年1-8月份，据不完全统计就有约40宗地“商改住”；比较关注的如前海妈湾新增14块居住用地，释放约130万平宅地；深湾超总新增一块宅地（即中海深湾玖序）；宝中的商地调为宅地（阅臻府地块）等。

　　而今年到目前为止，统计了下不足10宗，相比较2023年调地的规模大幅减少。（以上数据仅供参考）

　　但在这比较少的调地中，一次是这次的后海地块，另外几个地块也值得关注。

　　1、宝中阅臻府旁，新增9998平米二类宅地

　　6月22日，正式官宣了中铁阅臻府旁边的宝中商业地块改为住宅用地，年初的传闻，时隔半年照进现实。

　　该地块[宝安中心区]法定图则03-29、03-30原规划用地性质为商业性办公用地（C2），总用地面9998平方米，容积率8.0。

　　调整后，03-29、03-30地块合并为一个地块，编号03-29，用地面积9998平方米，规划用地性质为二类居住用地（R2），容积率5.4，配套设施为社区儿童游戏场地，备注“规划”。

　　2、佳兆业前海广场旁，新增2宗宅地

　　今年5月1日，前海深港现代服务业合作区管理局发布中国(广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》03-07-04地块规划个案调整和05-02-01、02、03地块规划个案调整。

　　为推进大小南山片区开发建设，合理优化土地利用，推动前海保障性住房和居住用地供应。在之前规划为新型产业用地和交通场站用地中，新调整出两宗二类居住用地。

　　05-02-02地块规划用地性质调整为二类居住用地（R2），用地面积调整为6637平方米，备注为“容积率≤4.5，建设配售型保障性住房”；

　　05-02-03地块规划用地性质调整为二类居住用地（R2），用地面积调整为11077平方米，配套设施调整为“幼儿园（6班，用地面积≥1800平方米）等，备注为“容积率≤4.5”。

　　据了解，地块的位置靠近佳兆业前海广场。

　　这两年，常见商业、工业等用地调整为住宅用地，主要还是以前为适应城市的发展，而规划了过多的商业用地；然而，如今，商业用地及写地楼明显饱和，如今调规，也是为了更适用当下的城市需求。

　　据数据显示，深圳甲级写字楼总体量，超过北京、香港，跃居中国城市第二，2022、2023年供应量增幅更是超越上海，全国第一。

　　深圳的甲级写字楼空置达30.6%，创20年新高。这不仅是空间资源的浪费，也揭示出多年来用地和产业政策的偏差。

　　调成宅地后，不仅能适应当下的经济发展，也能让深圳住宅供应持续。

图源：未来城视

　　深圳还有多个超靓新盘在路上

　　值得“土豪”等

　　在今年这些新增的靓地调整之前，深圳还有多个超靓的新盘在路上。

　　日前，作为商改住的地块之一的中海深湾玖序已开盘，首批推出的是293套住宅，为2栋A、B、C座，总共有3种户型，分别为建面约196平户型、252平户型、328平户型。

　　商品房毛坯备案均价约13.3万/㎡，单价区间约10-20万/㎡，总价区间约1976-10976万/套。

　　此项目还有200多套房未推，预计在近期也会入市。

深湾玖序效果图

　　目前大家最为关注的项目是后海中信深圳湾项目，此项目因拥揽一线海景而倍受关注。

　　项目总用地面积为44144.95平方米，计容总建筑面积为216994平方米，是涵盖住宅、商业、酒店以及办公等多业态的大型综合体。

　　据最近曝光的户型显示，最小的户型还有126平的户型。（具体以开发商信息为准）

　　这个项目普遍认为是目前深圳资源最好的住宅新盘；去年5月份，项目斥资6800万进行设计国际竞赛，很期待。

　　按照设计要求，本项目配合片区现有的生态资源、深圳歌剧院的世界级文化资源、成熟的生活配套资源，将重塑深圳湾区的空间结构，将项目所在片区打造成为演艺文化产业聚集区，及国际化的滨海生活 “城市客厅”，共同构建出一个世界级的、具有高品质多元化空间风貌的大湾区文化引擎。

　　一直被提起的半岛城邦5期，项目目前还没有动工，但可以确定的是，也是土豪们极为关注的一个项目。

　　是整个项目最精华的位置，双面靠海，从效果图就可以看出，基本每栋都可享有一线海景。

　　5期将由4栋49-66层的超高层住宅组成，共765套房源。

　　2022年，深陷财务危机的半岛城邦在全员待业2个月后，招商蛇口宣布与半岛城邦联手共同打造半5，半岛城邦5期迎来困境破局。后又没有了消息。（具体以开发商信息为准）

　　海德园旁，福田卓越南天电力旧改；此项目打地基后，目前好像停工状态。这个项目对于买福田的小伙伴们来说，在地段上，是继海德园后的又一个值得打的新盘，但住宅量占比并不多。

　　项目临近地铁站安托山站，与万科瑧山府、海德园、安峦公馆等楼盘为邻，位置非常优越。

　　据公开资料显示，项目由卓越、京基联合操刀，涵盖住宅、商业、商务公寓及商务办公等。

　　项目分两期实施，更新单元拆除用地面积40830平方米，其中一期项目开发建设用地面积约14504平方米，二期项目开发建设用地面积约8515平方米。计容积率建筑面积21.2万平，其中包括：住宅4.2万平（含7600平方米保障性住房），商业办公及酒店11.41万平等。

卓越南天电力城市更新项目概念图

　　招商望海玥（原渔二村旧改项目)，最近网友曝光了户型图，产品约67-125㎡ 2-4房，部分可看海景房，预计房价11万/㎡左右。（此价格仅为参考，最终价格以开发商备案官方网站公布为准）。

　　地块目前正在建设中，有望第四季度入市！

　　靠近2号线地铁，也是深圳临海的一个项目， 在早前还与中信东角头项目、半岛城邦五期并称“最值得打的三大新盘”。

　　项目占地9073平米，规划容积率为7.25，总建面65772平米，改造方向主要是商业和住宅。

　　根据此前网上流出的平面图，可以看出项目由2栋45层的住宅和1栋39层的公寓，以及一些商业和公共配套组成，不足的是，地块较小。

　　规划395户，但回迁住宅占了343套。

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