东莞市存量商品住宅项目容积率新规解读：优化政策推动楼市新发展

　　1. 东莞容积率新政背景与概述

　　近日，东莞市自然资源局发布了《关于存量商品住宅项目建筑工程容积率计算规则政策新旧衔接的通知》，明确了存量项目建筑工程容积率计算的新旧规则衔接。这一政策的推出是为了响应东莞市房地产市场的需求优化，旨在通过政策调整解决存量商品住宅项目去化问题。新政策不仅涵盖了阳台计容规则的调整，还为存量项目提供了申请按新规执行的机会。

　　根据政策调整，东莞市政府对存量商品住宅项目提出了明确的容积率计算规则，特别是在阳台计容方面，每户阳台的半计容面积比例不得超过户型套内水平投影面积的25%，超过部分按全面积计容。这一政策将为未来的楼盘取证和使用率提供新的可能。

　　2. 新旧政策衔接：增量与存量项目的适用范围

　　2.1 增量与存量商品住宅项目的界定

　　东莞市出台的新政策明确了增量商品住宅项目和申请按新规则执行的存量商品住宅项目在容积率计算规则上的差异。在执行阳台计容规则时，增量商品住宅项目与申请新规的存量商品住宅项目均受限于阳台的半计容面积比例，不能超过户型套内水平投影面积的25%，超过部分将按照全面积计容。

　　这意味着，未来的商品住宅项目在空间使用率方面将面临更加严格的管控，促使开发商在设计时更注重优化空间布局。对于购房者而言，这一规定也将影响其对房屋实际使用面积的考量。

　　2.2 存量项目政策衔接的细则

　　针对存量项目，政策进一步明确了新旧规则的衔接方式。政策规定，自通知发布之日起，全市范围内存量商品住宅项目中尚未办理预售的楼栋，可申请按照新规则办理或变更建设工程规划许可。而在通知发布之前已办理预售的楼栋则不适用新规则。

　　这种新旧政策的衔接方式有效避免了市场混乱，同时也为开发商和购房者提供了清晰的操作指引。对于那些还未进入预售的项目，建设单位可以根据需求选择是否按新规执行，而已经进入市场的项目则继续按原规定执行，保证了市场的平稳过渡。

　　3. 政策实施条件与流程

　　3.1 建设单位的贡献义务

　　在新政策的实施条件中，最为关键的是建设单位需向市、镇人民政府无偿贡献住宅物业。具体而言，贡献物业的计容面积应为申请按新规则新办或变更楼栋总计容建筑面积的0.5%，且回购价格由建设单位按照该栋住宅首次申报备案的平均销售单价进行计算。

　　这一规定不仅有助于调节市场供需关系，同时也为政府带来了更多可利用的城市资源。建设单位在获得新的规划许可之前，需要通过贡献物业来履行义务，这对于未来楼市的供给侧改革将产生深远影响。

　　3.2 政策实施的具体流程

　　根据政策通知，实施流程分为以下几个步骤：

　　提出工程规划许可申请：建设单位需向相关部门提交新办或变更建设工程规划许可申请表。若涉及已建已售商品住宅项目，还需按法定程序处理业主签名事宜。

　　完善施工许可手续：在工程规划许可申请通过后，建设单位还需完成施工图设计文件编制及审查等相关工作。

　　签订贡献物业回购协议：在获得施工许可后，建设单位需与当地政府签订贡献物业回购协议，协议内容包括回购单价、贡献面积等。签订回购协议后，建设单位才能申请商品房预售许可。

　　执行贡献物业回购协议：在取得预售许可后，建设单位需在6个月内按协议约定支付回购款项。

　　3.3 各方责任明确

　　新政策在实施过程中还对可能出现的业主争议进行了详细规定。若因政策衔接导致同一小区的业主产生矛盾，由建设单位负责调解处理，属地镇人民政府或街道办事处则负责监督与指导。这一规定确保了政策实施过程中的透明度和公正性，减少了潜在的纠纷。

　　4. 新政策对市场的深远影响

　　4.1 空间利用率的优化

　　此次东莞市推出的新规，特别是针对阳台计容规则的调整，将对未来商品住宅的设计产生直接影响。通过限制阳台的半计容面积比例，开发商需更加精细化设计，在保障建筑外观与舒适度的同时提高空间利用率。未来的新盘项目将可能通过更为优化的户型设计，使得整体建筑的得房率提升。

　　4.2 对楼市供应的长期影响

　　通过对存量项目的重新规划与新规执行，东莞市房地产市场将迎来更多具有竞争力的楼盘。贡献物业回购政策不仅在短期内增加了城市可利用的公共资源，同时也从长期角度促使开发商更加关注项目的经济效益与社会效益的平衡。

　　4.3 购房者的影响：透明与公平

　　新规的推出对购房者而言也是一大利好。阳台计容规则的调整使得未来房屋的实际使用面积更加透明，购房者可以更清晰地了解自身所购房屋的真实使用空间，避免了因面积计算方式不同带来的不公平现象。同时，明确的政策衔接与执行流程也提升了购房者对市场的信任度。

　　5. 结语：东莞房地产市场发展的新动力

　　东莞市此次发布的容积率新规，不仅是对存量商品住宅项目的去化需求做出的回应，也是对未来楼市供应结构的优化调整。在政府政策引导下，开发商需更注重项目的精细化管理与创新设计，以应对市场变化。而对于购房者而言，新规不仅提升了房屋的透明度与公平性，也为其提供了更多具有实际使用价值的住宅选择。

　　未来，随着政策的进一步实施，东莞市房地产市场将迎来更加稳健的发展，存量商品住宅项目也将以全新的姿态重新焕发活力。