2024年楼市观察：新房均价上涨与二手房持续下跌的背后分析

　　在中国房地产市场，8月总是一个相对淡季的月份。然而，最新数据显示，全国100个城市(以下简称“百城”)的新房成交均价在8月份却呈现出同比和环比双双上涨的趋势。这一现象引发了市场的广泛关注与讨论。

　　新房成交均价上升的趋势

　　根据中指研究院的数据，2024年8月百城新建住宅平均价格为16461元/平方米，同比涨幅达到 1.76%，环比则小幅上涨 0.11%。这一数据令人意外，因为通常在楼市的传统淡季，价格往往会有所回落。

　　在这100个城市中，有35个城市的新房价格环比上涨，而46个城市则出现了下跌，其余19个城市的价格保持不变。这表明，尽管整体市场仍在调整，不同城市之间的表现却存在明显差异。

　　一线城市的表现优于二线、三四线城市

　　对于不同层级城市的表现来看，一线城市的新建住宅价格环比上涨0.27%，同比则上涨 3.41%;而二线城市环比微涨0.09%，同比上涨1.50%;反观三四线城市，价格环比小幅下跌0.09%。

　　在8月份，新房价格涨幅最高的城市包括合肥（+1.40%）和金华（+1.06%），而东莞、扬州和宁波则分别出现了0.71%、0.61%和0.52%的环比下跌。这种分化现象提醒我们，在热销和降温之间，市场的反应其实是复杂而多元的。

　　豪宅市场的强劲表现

　　高端住宅的热销是推动新房均价上涨的主要因素之一。例如，在上海，中原地产的统计显示，当月新建商品住宅成交面积达59.3万平方米，环比增加9.6%。尤其是那些单价超过10万元/m²的豪宅项目，在市场中的表现尤为活跃。

　　刚需产品遭遇瓶颈

　　相比之下，刚需产品的市场表现却显得乏力。业界分析师指出，尽管市场存在高端产品的需求，但对于中低端项目的买家来说，其交易量和热度相对较低。随着“金九银十”传统交易季节的到来，房企加快了优质产品的推盘速度，预计这将对成交量产生一定的提振作用。

　　二手房市场持续低迷

　　与新房市场形成鲜明对比的是，二手住宅价格却依然处于下行趋势。8月，百城二手住宅平均价格为14549元/m²，环比下跌0.71%，已连续28个月出现下跌，而且同比跌幅达到 6.89%。

　　整体市场表现不佳

　　中指研究院的分析指出，二手房市场的低迷主要是由于“以价换量”的策略导致的。具体来看，从7月29日至9月1日的周均成交套数较7月周均下降了 11.6%。尽管在低基数下，成交数量较去年同期增长22.3%，但增幅相较于7月有所收窄。

　　特别是在一线城市方面，北京、上海、广州、深圳四个城市的二手住宅价格环比下跌0.72%，同比跌幅达到6.41%。在二线城市，环比下跌0.76%，同比下跌7.09%。这显示出整个市场的萎缩趋势。

　　部分城市价格跌幅显著

　　在56个城市中，有17个城市的二手住宅价格环比跌幅超过1%。其中，马鞍山的跌幅最大，达1.36%。而在某些城市如常州，更是出现了超过10%的年同比跌幅，显示出市场分化问题的严重程度。

　　未来市场的展望

　　随着“金九银十”传统旺季的临近，市场对二手住宅能否迎来量价回升的猜测不断增多。中指研究院的专家徐跃进对此表示，短期内新房市场活跃度或将小幅回升，但前期土地供应的紧缩可能限制房企的供货能力，从而影响销售的恢复。

　　居民收入预期尚未改善

　　长期来看，居民收入预期等基本面因素尚未有明显改善，这对新房市场整体产生持续压力。因此，在“以价换量”的大背景下，重点城市的二手房市场预计将保持一定活跃度，但难以根本扭转下行趋势。

　　总结

　　综合来看，2024年8月份中国房地产市场呈现出新房均价微涨与二手房价格持续下滑的双重表现。尽管部分城市的新房市场出现了回暖迹象，但整体市场仍然面临较大的调整压力。未来，随着政策的进一步落实与市场需求变化，房地产市场可能会呈现出更多的机会与挑战。

　　在这个充满不确定性的市场中，各方参与者要保持敏锐的市场洞察，灵活调整战略，以应对即将到来的机遇与挑战。