托底大兴土拍 民营建筑商吕保明有新算盘

　　大兴黄村 0003、0011 两幅住宅地块规划设计方案公示，然而，公示的 “碳化” 图纸仅有黑白灰三色，楼栋数字模糊难辨，令不少关注者直呼费眼，也引发了对房企抠搜不用彩色版的吐槽。

　　经了解，这两宗地于 2024 年 7 月由大兴城建和北京大兴发展集地联合体以 21.46 亿元底价竞得。地块并非纯粹住宅用地，还包含 0404 - 0033 地块 B4 综合性商业金融服务业用地、0406 - 0007 地块 A334 托幼用地。拿地一个月后，北京兴城发展建设开发有限公司(简称 “兴城发展”)成立，注册资本 21.46 亿元，大兴发展集地和大兴城建分别持股 84.1561% 和 15.8439%。

　　兴城发展的高管设置颇为特殊，法人兼董事长为李立军，经理却有三位，分别是王涛、刘然、韩朔，这在地产圈并不常见。其中，大兴发展集地是大兴土拍常客，由兴福临空持股 51%，万兴建筑集团持有其余 49% 股权。而大兴城建、兴福临空背后是大兴国资委全资持股，万兴建筑则是以建筑与市政总承包等为主业的民营建筑企业，实控人为董事长吕保明，持股约 95% 。

　　值得注意的是，1 月 20 日，北京兴坤建筑有限公司中标黄村项目售楼处及样板间装饰装修工程，中标价 937.6607 万元。参与此次招标的还有北京城建二建设工程等，其中不乏城建背景企业，且有投标金额更低至 920 多万的选手。兴坤建筑与万兴建筑老板吕保明关系密切，此前大兴发展集地旗下的亦生悦、亦生共悦、云璟悦等项目施工方均为兴坤建筑，中标金额颇高。但兴坤建筑在施工过程中状况不断，多次被住建委处罚。例如亦生悦项目施工现场存在违反技术标准行为，被北京住建委处罚 5500 元;云璟悦项目也被查出多条问题违反建筑业安全作业规程和标准，被大兴住城委员处罚 5500 元 ，还因安全警示标志缺失等问题被大兴区应急管理局处罚 2 万。即便如此，大兴发展集地仍将黄村项目工程大单交给兴坤建筑。

　　在股权上，兴坤建筑(曾用名：北京顺德平市政工程有限公司)与万兴建筑并无直接关联。其成立于 2019 年 1 月，注册资本 1.5 亿元，由吕海生、刘景旭、吕俊玲分别持股 72%、18%、10% ，吕海生为党支部书记、董事长。吕海生与吕保明关系尚不明确，吕海生曾透露父亲是建筑工人，他 1991 年出生，从小接触工地，留学加拿大归来后放弃金融高薪，进入万兴建筑从一线工人做起，在万兴集团担任过多个重要职位，2022 年退出万兴建筑高管序列。目前，兴坤建筑旗下两家全资子公司已全部注销。

　　从项目规划来看，两地块位于大兴区黄村镇，总用地面积约 4.94 公顷，总建筑面积约 12.27 万㎡，地上建筑面积约 8.15 万㎡ 。北区 0003 地块用地面积 2.5 万㎡，容积率 1.6.地上建面 3.99 万㎡，地下 2.01 万㎡，规划 7 栋 6 - 10F 洋房，200 户等;南区 0011 地块占地 2.45 万㎡，容积率 1.7.地上建面 4.16 万㎡，地下 2.02 万㎡ ，规划 7 栋 6 - 10F 洋房，204 户等。两地块布局相似，如同 “孪生”。项目以 170 - 210㎡大户型为主，楼栋北边有采光井，首层或有下跃户型或地下室。不过，业内对南五六环间无地铁支撑 180 平米以上大平层的市场前景存疑。户型设计上，项目在阳台有所突破，南向大尺度开敞阳台 + 飘窗不能封闭，北面设备平台可改成开敞阳台，以 210 平户型为例，赠送面积约 18㎡ ，但南边开敞阳台分为两段的设计较为奇特。此次兴城发展请中外建工程设计与顾问有限公司参与住宅方案设计，中标价格 592.891 万元，而中外建曾因违规设计被罚款 10 万。