惠州惠城区今年拟挂牌出让9宗商住用地 青塘湖小型地块已成功拍出

　　日前，惠州市自然资源局发布的《惠州市市本级2024年度商住用地出让计划》显示，今年惠城区拟出让9宗商住用地，面积合计27.83万㎡。与2023年出让计划面积相比，同比减少了60.7%。

　　其中金龙大道东南片区3宗地、江北南片区以及鹿江沥片区各有1宗地，更是2023年出让计划中的地块。

　　截至目前，水口青塘湖1宗小型地块年初成功出让，而另1宗金山湖片区地块挂牌，但因无人竞价于5月20日流拍。

　　5月20日，惠城区金山湖片区一宗占地1.09万平方米地块以流拍收场。

　　该地块是4月17日在惠州公共交易中心首次上架挂牌，起拍价1.1亿元，折后楼面价5014元/平方米，网络竞价时间为5月7日9时至5月20日10时。地块挂牌时，凭借其优越的区位，曾引发行业关注。

　　一位要求匿名的惠州房企总经理表示，该地块此前在惠州房企小圈子有交流过，楼面价也还算合适，如果成本控制得当，还是有利润。流拍还是在意料之外，我们了解到已经有房企有意向，地块处于金山湖片区核心区位，流拍的原因可能是地块比较小，或者是内部风控过会突然被叫停，但本质上还是对惠州市场的预期和信心不足。

　　惠州资深地产策划人胡光宇解释，流拍的主因可能还是土地价格偏高，地块最大的风险在于对当下惠州市场的不可预知性，在二手房市场限售解除后，该地块周边大量次新房冲入二手房市场和新房市场抢客户，所以即便是核算有利润，开发商也会很谨慎。

　　胡光宇表示，一般第一次流拍后，职能部门后续会通过降低挂牌价或配建比例让地块再度挂牌。鉴于该地块在金山湖片区，又拥有较好的区位和配套，在降低挂牌价之后，出让的可能性较大。

　　记者梳理上一次该区域有住宅用地出让，还是在2021年7月14日，金山湖片区编号为金山湖GP2021-15的地块，起拍总价为4.79亿元，折合起始楼面价约7101元/平方米。最终被中海宏洋地产集团有限公司以6.03亿元拿下，折合楼面价8956元/平方米，溢价率26%。

　　记者从惠州自然资源局获悉，该地块为惠州市本级今年首宗挂牌出让的住宅用地。位于惠州南部城市核心区，距离惠大高速口较近，广汕高铁惠州南站也在附近。周边较为完备的配套设施是该地块最核心的卖点之一，山姆会员店、惠州奥林匹克体育场以及正在建设的惠州中心医院金山湖院区都在地块周边。

　　此次流拍的地块占地面积为10968.33 平方米(约16.45亩)，容积率≤2.0，最大可规划计容建筑面积约21936平方米，挂牌起始总价11000 万元，折合起始单价5014元/平方米。

　　公告信息显示，该地块建筑密度≤30%，绿地率≥30%，开发投资总额不少于18000万元，须落实“交房即发证”有关要求。同时，鼓励竞买企业建设高品质绿色健康住宅，打造“惠州绿色低碳示范项目”。

　　与此同时，竞得人需按要求配建相关配套设施，设置电动自行车集中充电器区域。要满足新建住宅小区应合理设置电动自行车集中充电区域，配置充电设施的自行车停车位应不低于自行车停车位总数的50%的要求，电动自行车停放充电场所应与非充电自行车分区停放。

　　该地块位于四环南路以北、翠竹五路以南、竹园路以东、翠竹二路以西。地块周边龙湖天宸原著花园二期目前建面约93-118平方米板式类小高层在售，折后售价在11000-13000元/平方米区间；中海龙湖臻如府建面约164平方米大平层在售，折后均价约15500元/平方米。

　　需要提醒的是，今明年新出让的住宅用地管理需遵循《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》：

　　辅助用房、政府的配套设施不计入容积率建筑面＜3万㎡用地首层可建车库，且不计入容积率建筑面，20%→25%，0.6米→0.8米阳台可做大、飘窗进深可增加……具体如下：日前，惠州市自然资源局在官网发布《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》（下称《措施》）。记者梳理，此次住宅设计规划较之前最明显的变化，是增加了部分配套不计容的面积，不纳入购房者公摊面积，房企出资建设并无偿移交政府的配建设施不计容。与此同时，还鼓励把阳台、凸窗做大，把此前阳台占比不得超过住宅水平投影的20%，提高到25%，把原进深不超过0.6米的建筑飘窗不计容，提升到0.80米。

　　惠州自然资源局相关科室负责人解释，上述措施适用于2024-2025年度新出让的住宅用地，是为满足市场对多样性住宅的需求，惠州在参考周边兄弟城市已出台的相关政策后，结合惠州实际出台的措施，主要目的为促进近两年居住用地出让，降低企业土地开发成本、提升商品房得房率、提高住宅品质等。

　　惠州业内人士评论，此次住宅设计规则变化较大，不计容的建筑面积增加了，也让开发商在研发设计产品多样性及自由度多了一些，在一定程度上也是鼓励开发商做出更好，更舒适的产品，让开发商降低成本，可售面积增加，给到小业主得到更多的使用面积。而放开设计的相关限制，在一定程度上也是让开发商拿地更有积极性。

　　变化一

　　此前：辅助用房全计容

　　现在：不纳入公摊面积

　　《措施》第一条规定，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％。上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。

　　记者梳理，此前惠州执行的住宅项目设计标准中，项目建设规模是按照设计条件告知书要求进行设计的，最基本的是用地面积X容积率=建设面积，这个建设面积就是指的容积率面积。

　　对此，惠州自然资源局相关科室负责人表示，屋顶机房不计容，房企可以把这部分指标建设成商业或住宅等出售，该条惠及房企，同时对此设置上限，使屋顶机房不计容面积总体可控，与此同时，屋顶机房不计容的部分，不纳入购房者公摊面积，可以提高购买者的得房率，降低购房成本。该条款既有利于用地出让，又有利于购买者。

　　广东呈斯意特建筑设计有限公司首席方案设计师张浩轩解释，原来惠州市要求只有架空层可不计算在容积率范围内，因此，之前的楼梯间、电梯间、设备间、养老设施、社区活动用房、垃圾站、高压市政配电站及幼儿园等所有建筑物均要计算到容积率面积中，且除了本栋楼的各类楼梯间、电梯间参与分摊外，这部分有独立建筑物的配套用房还不能参与销售分摊，对于开发商此部分面积不能销售，产生效益。

　　张浩轩还表示，按照住宅屋面的此类设备房不计容容积率，不纳入分摊面积，对于购房者来说可以减少非居住空间的分摊，也就是说利用率提高了。开发商也可以把此部分面积重新增加在住宅面积内，增加了销售住宅部分的面积。一般情况下，一栋高层住宅楼，其屋顶的此类用房大约有100平方米，按照新政策，本栋楼的业主可以少分摊了这100平方米的公共面积，开发商可以用这100平方米多做一套房。

　　变化二

　　此前：移交政府的配套全计容

　　现在：不计容按划拨地登记

　　《措施》规定，规划设计条件约定建成后无偿移交政府的配套设施(如社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站、配电网开关站等)不计入容积率建筑面积，按划拨性质登记。

　　惠州自然资源局相关负责人回应，由房企出资建设并无偿移交政府的配建设施不计容，设施按划拨性质登记。该类设施为服务群众的公共设施，不计容可降低房企建设成本。

　　张浩轩解释，以前这些房企负责配建的配套设施，如学校、菜市场、社区活动中心，这些作为拿地条件出资无偿配建之后，占了项目的计容指标，但是又不能“销售”。新政策实施后此部分配套用房，开发商虽然配建但不占用计容面积指标，可以调整到住宅面积中，实打实增加了可销售面积，降低了开发商的成本，打个比方，配建一个2000平方米老年活动中心，开发商出资建设，又占用容积率，现在这2000平方米，可以作为住宅的可售面积算。

　　变化三

　　此前：地下停车场可不计容

　　现在：建筑首层可建车库不计容

　　《措施》规定，面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，不计入容积率建筑面积，但层高应不大于4.5米。具体项目各区政府（管委会）应当会同市自然资源主管部门专题论证，报市国土空间规划委员会专家委员会审议后组织实施。

　　广东呈斯意特建筑设计有限公司首席方案设计师张浩轩表示，此前规定只有地下停车场才可以不计容，而且住宅项目鼓励首层作为公共休闲架空层使用。“地下室一层的建设成本等于地面三层。”新的政策应该是对于用地规模比较紧张的项目放宽了停车场位置限制，减少了地下室面积，可以节约建造成本。

　　惠州自然资源局相关科室负责人解释，住宅首层架空层用作停车库不计容，把部分停车位由地下停车库移至地面首层架空层，可减少房企开挖地下室成本。同时为减少首层架空层停车对住宅的不良影响，设置了3个条件，对地块面积进行约定，只有面积小于3万平方米的用地适用，因小地块建设地下车库限制较多，往往难以满足停车数需求，需开挖多层地下室，此条可减少小地块开挖地下室成本，同时对面积大于3万平方米的用地形成约束；层高不大于4.5米，主要为防止利用首层架空层停车库进行后期改造加隔板另作其他用途；专题论证后报市国土空间规划委员会专家委员会审议后组织实施，即“一事一议”，目的是对项目的总平面设计方案进行管控。

　　变化四

　　20%→25%，0.6米→0.8米

　　阳台可做大、飘窗进深可增加

　　《措施》规定，满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深，阳台进深不超出2.4米的部分按其水平投影面积的一半计算容积率建筑面积；阳台进深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面积计入容积率建筑面积。

　　住宅建筑每户阳台水平投影总面积占套内户型水平投影面积比例不超过25%的部分，按其水平投影面积的一半计入容积率建筑面积；超出25%的部分，按其水平投影面积计入容积率建筑面积。

　　结构净高不超过 2.10 米、窗台高度不小于0.45米，进深不超过0.80米的住宅建筑飘窗不计入容积率建筑面积。

　　这意味着，阳台、飘窗可做大。

　　惠州自然资源局相关科室对此解释，调整阳台计容规则，对阳台的进深、面积比例进行控制，主要目的是提高购房者“得房率”。阳台进深部分，规定阳台进深小于2.4米的按阳台面积一半计容，超出2.4米的部分全计容。阳台面积比例部分，规定阳台面积与套内户型面积比例小于25%的按阳台面积一半计容，超出25%的部分全计容，对阳台面积比例进行约束。飘窗进深由我市现行规定的0.6米增加至0.8米，目的是适配市面上空调外机尺寸，增加飘窗可用面积，提高住宅品质。

　　张浩轩表示，这一条最大变化是，把原政策不允许阳台占比不得超过住宅水平投影的20%，提高到了25%。这部分等于放宽了阳台尺度要求，阳台占比也有所提高，预计市场上接下来会出现一些大阳台产品，有利于改善型户型的产品设计。

　　打个比方，一套120平方米的改善房，套内建筑面积在100平方米左右。以前开发商就可以设置20平方米的阳台。其中10平方米是不计容建筑面积，也就是房产中介口中赠送给你的面积。现在同样100平方米的房子，可以做到25平方米的阳台，12.5平方米的阳台是不计算面积的。

　　张浩轩还表示，原政策中惠州市的飘窗及空调机位进深是按照0.6米来要求，现在提高到0.8米，有利于室内空间增加和大型空调主机的安装需要。

　　变化五

　　鼓励挑高错层阳台

　　限制利用错层进行“偷面积”

　　《措施》还鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。

　　支持住宅建筑设置层高不小于两个自然层高、可供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台，该平台不计入容积率建筑面积，且不纳入公摊面积，确权登记为全体业主共有。

　　惠州自然资源局解释称，该措施主要目的是打造高品质住宅，鼓励按照“第四代建筑”中户属挑高、错层阳台、空中共享绿化平台的理念进行设计。户属挑高、错层阳台，较普通阳台拥有高层高、视野广的优点，是高层住宅户属独有的空中户外场地，有效提高居住品质；措施中规定户属挑高错层阳台中不低于两层的部分不计容，对其低于两层的部分仍按普通阳台进行计容，鼓励打造挑高错层阳台的同时，限制利用错层进行“偷面积”。

　　措施中对不低于两层的可供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台不计容、不纳入公摊，提高居住品质的同时不额外增加购房成本。同时设置条件，为避免后期改造另作其他用途，将该部分公共平台确权登记为全体业主共有，由全体业主共同监督。

　　张浩轩表示，十多年前，深圳市就一直执行只要两个自然层的阳台就可以不算计容面积，但是惠州市之前的政策阳台面积是按照自然层算。这次还引进了开敞公共休闲绿化空间，应该是对目前说的“第四代住宅”设计理念有所倾向，鼓励开发商打造高品质住宅。