杭州善贤地铁口双地铁低密宅地准备出让 可打造墅类产品

　　杭州苦市中心低密改善久矣！

　　所以小河云庄一房难求，甚至最近的安樾杭璟府沿河低密洋房实力热销。

　　好消息是，马上市区还有一宗更强的地出现。就在拱墅区召开的土地推介会上，提到了拱墅区接下来有30宗地块（宅地、商地都有）预备出让，但全部看下来，小胖君想说，真正值得重点关注的，仅有善贤地铁口的双地铁低密宅地。

　　原因有三：

　　1、地段核心区，双地铁

　　2、一线沿河

　　3、超级低密，容积率仅有1.2

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　　地块名为——上塘单元 FG09-R21/S2-01 地块，未来必然能够激起楼市精彩水花，买房人可以提前关注。

　　就在3月地块调整了控规，预计是准备出让了！

　　划重点：容积率从2.7（普通高层）调整为1.2了！！！

　　1.2意味着什么？作为参考，小河云庄的容积率是1.7，建设的是洋房，意味着本地块比小河云庄更加低密！

　　可以打造墅类产品了！

　　根据原计划，这块地预备在6.14前完成出让，意味着近期只要有推介到意向房企，就会挂牌。

　　下面来看详细。

　　地块介绍

　　久违的上塘宅地

　　地块名：上塘单元 FG09-R21/S2-01 地块

　　详细地址：拱墅区沈半路与树人街交叉口（东至上塘河，西至沈半路，南至树人路，北至善贤人家）。

　　占地面积：约2.71万方

　　容积率：1.2

　　早在2019年的时候，杭州市规划局就已经对拱墅区上塘单元FG09-01地块进行了控规局部调整，用地性质将商业金融用地调整为住宅、公园绿地，这就给上塘单元带来了潜在的涉宅用地供应，也就有了本文主角地块的现身。

　　惊喜的是，小胖在2021年读地手册中，发现该地块榜上有名，说明是近期的计划供地之列。现在已经到了2023年，这块地再一次被读地手册提及，到了2024年，规划细致的调整了一版，想必这块地终于是快要被安排上了。

　　地块优势分析

　　一线上塘河景、3&5号线双地铁口

　　一、市中心、双地铁口

　　上塘单元 FG09-R21/S2-01 地块所处的拱墅区上塘一直比较低调，其实是因为这里这几年的推地速度一直比较慢，且新房已经陷入断供状态长达1年多（上个新房是金茂首开国樾），所以人气一直不高。

　　但上塘近些年的拆迁工作较猛，目前大片的旧街区、店铺拆迁基本完成，所以潜在需求一定是有的。

　　本宗地块位于3号线、5号线换乘地铁站善贤站东南角，距离地铁站直线仅约100米，地铁出行便利！

　　除了轨交优势以外，项目周边2公里范围内，还有留石高架路、上塘高架路等，自驾出行的便利程度也不在话下。

　　二、高教氛围浓厚

　　周边学校云集，尤其是高校：杭州艺术学校一路之隔、浙江树人小学约170米、国际关系学院约400米、浙大城市学院约700米、行知中学约800米、大关苑第一小学约900米、源清中学约1.1公里、杭州市文澜小学约1.3公里、人民小学约1.5公里、拱宸桥小学约2公里等；（关于学区，新房无学区，且该地块目前无片区划分参考，根据就近原则，未来可能是人民小学或者大关苑小学）

　　三、周边3公里范围内大型商业较多

　　水晶城购物中心直线距离约1.2公里、远洋乐堤港约1.8公里、银泰百货约1.8公里、新天地约2公里、桥西历史文化街区约2公里等；

　　其他如医疗方面，还有树兰医院约1.8公里、杭师大附属医院（杭州市第二人民医院）约1.8公里等。

　　四、近大型公园、一线上塘河景

　　距离大型城市绿肺：城北体育公园直线仅约100米（就在东面一河之隔）：

　　上塘单元 FG09-R21/S2-01地块，是真真切切的一线河景。从项目实景图中可以看到：地块紧邻上塘河。

　　从西湖时代到钱塘江拥江发展时代，水一直都是杭州的图腾！基本上所有项目，只要边上有条河，都会大肆宣传，作为主要卖点！

　　上塘河作为杭州最古老的运河，不仅促成了杭州的中芯——武林的形成，更蕴藏着深厚的历史文化，是杭州市中心首屈一指的归属地。

　　地块劣势分析

　　居住氛围的豪宅感不强

　　一、界面一般

　　南面是建材市场，隔壁是学校，北面是回迁房，周边零零碎碎还有些老房子。虽然东南面是城北体育公园不错，但遗憾在过河要从善贤人家北面或者五金机电市场南面绕过去，走走也要1公里。

　　二、豪宅氛围较差

　　周边高端小区少，离得近的仅善贤人家（而且还是回迁房），无豪宅感，且租客较多：

　　还有，虽然周边2公里范围内商业综合体挺多，但近距离的底商却很一般，日常买菜如果想靠步行解决，则未必方便。

　　对于一个买房成本较高的市中心项目来说，居住氛围差，是很致命的弱点。

　　房价情况推测

　　对于购房者来说，这块地出让价格会如何？未来销售限价如何？才是最关心的话题。我们可以从往期项目中寻找蛛丝马迹。

　　周边板块：

　　隔壁三塘新房限价4.7万/平；桥西5.144元/平平；申花5.5万/平；智慧网谷3.6万/平……

　　上塘板块内：

　　2018年1月8日，大家房产以27亿元总价竞得上塘单元PG08-R21-01住宅地块，折合楼面价36556元/平方米，溢价率69.8%，自持比例5%。也就是后来的杭州大家（预计2021年年底交付），2019年高层售价4.81-4.91万/平。

　　金茂首开国樾2020年高层售价约4.86万/平。

　　而本地块规划低密，很可能价格在6万+

　　附周边二手房情况参考：

　　次新房代表为大家绿城金麟府和阳光城文澜府。

　　目前大家绿城金麟府挂牌均价约7.3万/平，近月无网签。

　　阳光城文澜府挂牌均价约6.5万/平，近月无网签。

　　金麟府有绿城和大家的双重品牌背书，会有一定的溢价，希望上塘这块新地，也能够迎来品牌房企，你期待这块地吗？