《住宅项目规范》5月1日起施行，提升居住品质

　　3 月 31 日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》(以下简称《规范》)，该规范将于今年 5 月 1 日起正式实施。作为一项强制性工程建设规范，其全部条文必须严格执行。《规范》以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出全面规定。​

　　在当前我国经济社会快速发展的背景下，人民生活水平和建筑技术发展水平大幅提高，居民对住宅品质提升的需求日益强烈，此次《规范》的发布可谓恰逢其时。它不仅是对住宅建设标准的一次全面升级，更是推动房地产行业向高质量发展迈进的重要举措。​

　　从具体内容来看，《规范》亮点颇多。在层高方面，将新建住宅建筑层高提升为 “不低于 3 米”。相较于 2012 年版《住宅设计规范》中 “住宅层高宜为 2.8 米” 的规定，此次整整提高了 0.2 米。层高的增加，能让室内拥有更好的天然采光和自然通风，为住户带来更开阔的空间感受，同时也为多样化装修提供了更多可能性，增强了功能灵活性。在公共空间上，《规范》要求 4 层及以上新建住宅建筑，每个住宅单元应至少设置 1 台电梯;12 层及以上，每个住宅单元应至少设置 2 台电梯。这一规定充分考虑到我国已进入中度老龄化社会的现状，既满足了老年人上下楼梯困难的适老化需求，也方便了居民日常出行和搬运重物。此外，还避免了未来多层住宅面临加装电梯的诸多难题。对于既有住宅建筑加装电梯，《规范》也明确不应影响建筑结构安全性和正常使用功能。​

　　在居住体验的优化上，《规范》着力提高了墙体和楼板的隔声性能。将卧室、起居室楼板的撞击声隔声性能指标从 “不应大于 75 分贝” 提升为 “不应大于 65 分贝”，建筑外窗的隔声性能较现行标准提升了 5 分贝。这一系列举措有效控制了邻居之间噪声的干扰，同时也能更好地抵御沿街交通噪声污染，切实解决了居民居住生活中的痛点问题。​

　　《规范》还在 “适老化” 方面提出了诸多要求，如户门、卫生间门的通行净宽，电梯的轿厢尺寸，公共出入口净宽等都有明确标准。卫生间便器和洗浴器旁应设扶手或预留安装条件;每个住宅单元至少应有 1 个无障碍公共出入口等规定，都极大地方便了老年人及行动不便者的生活。​

　　从市场现状来看，据 CRIC 产品测评库不完全统计，在 15 个重点城市(北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥、厦门、南京、武汉、苏州、天津、西安、成都、长沙、重庆)中，2024 年至今 6268 个典型项目平均层高已达 3.04 米。典型城市中仅天津和厦门平均项目层高低于 3 米，西安、成都、上海、长沙、重庆等城市层高相对较高。这主要与城市供应结构有关，几乎所有改善项目层高都在 3 米以上，部分高端项目在 3.3 米以上，而刚需项目整体层高基本在 2.9 米到 3 米之间，极少数低于 2.9 米。新房市场中，改善及刚改需求成为主流。CRIC 数据显示，2025 年一季度，新房需求继续由二房、三房向四房迁移，四房产品市场份额首次提升至三成以上水平。这清晰地表明，新房市场刚需购房群体占比逐步降低，随着改善需求的不断走热，购房者对品质、功能以及整体居住体验提出了更高要求。​

　　业内人士认为，《规范》的实施对房地产市场影响深远。一方面，对于房企而言，层高的提高、隔声指标和性能的提升等，会在一定程度上增加建筑成本。但从长远来看，随着智能建造水平的提高，造楼机、机器人、装配式等技术的应用，建筑施工效率提升，可节省人力、财务成本。而且，住宅产品品质提高后，在价格上也会有所体现。另一方面，从市场需求角度，《规范》的实施将进一步激励居民改善住房条件，推动置换需求。随着我国住房供求关系发生变化，建设符合市场需要的 “好房子”、提供好服务成为房地产行业发展新模式的重要内容。此次《规范》将住宅建筑标准整体拔高，好产品供给的示范效应会不断增强，从而带动换房链条，构建先租后买、先小后大，先上车后改善、逐步提升居住福利的梯度购房消费模式。​

　　对于购房者来说，部分购房者表示重点还是看价格。以二手房市场为例，CRIC 数据显示 2024 年全年上海共成交 217103 套二手房，其中 90 平方米以下房源占 142543 套，占比达 65.66%，大部分为建筑年代 15 年以上房源。这类建筑年代较早的二手房本身具有价格优势，受《规范》影响较小，购房者在选择时更看重性价比。而对于部分 2020 年前后的次新房，尤其是部分纯刚需产品，可能会因标准不同而受到一定影响。​

　　整体而言，《住宅项目规范》的推出意义重大。它不仅填补了住宅建设的标准空白，推动实现 “安全、舒适、绿色、智慧” 的住宅发展目标，大幅改善住房质量，全面提升居住品质，满足改善型需求人群对高质量住宅的期待，为居民提供更加舒适的居住体验;同时，也为房地产市场的稳定发展提供了制度保障。虽然提高建筑标准可能会在短期内增加部分建造成本，但随着技术进步，如智能建造、新材料的发展等，未来有望部分缓解成本压力。在政策的引导下，房地产市场将朝着更加规范化、高品质的方向发展，为人们带来更多优质的居住选择。