深圳楼市“小阳春”：市场回暖与购房者心态分化

　　3 月 17 日～19 日，多位深圳市地产从业者在接受中国房地产报记者采访时表示，自去年 10 月份以来，深圳楼市热度较此前有了大幅度提升，成交量持续保持高位活跃状态，呈现出 “小阳春” 的景象。​

　　市场端表现亮眼，政策利好激活需求​

　　今年以来，深圳楼市市场端表现格外突出。高端项目 “深圳院子” 仅用 4 个月便实现清盘，龙岗的 “深铁阅云境” 更是开盘即售罄。政策利好的组合拳效应显著，首付比例下调、贷款利率走低，以及公积金新政的落地，直接刺激了刚需和改善型需求。值得关注的是，豪宅市场在逆势中依然坚挺，深圳湾、香蜜湖等核心板块价格较去年底上涨了 5% - 10%，外地投资者入场比例也明显提升。​

　　高端市场率先回暖，二手房同步升温​

　　深圳的改善型和豪宅市场率先迎来回暖。“深圳院子项目作为高端改善型住宅，自年后复工以来，每周平均接待客户近百组，已卖了 10 余套，现已进入清盘阶段。” 长城国富深圳院子项目营销副总经理谭国治告诉记者，该项目在去年 “9・29” 新政后开盘，如此迅速进入清盘阶段，对于豪宅项目来说较为少见。宝安区万丰海岸城项目也已接近销售尾声，工作人员表示：“自去年 9 月新政出台后，市场显著回暖，项目成交量在 2024 年 10 月和 11 月大幅攀升，这主要得益于首付比例降低和贷款利率下调的双重利好。此外，深圳上周新推出的公积金贷款政策，预计从 3 月底起，将为深圳刚需购房者提供有力支持，进一步激发市场活力。” 更早之前，位于深圳龙岗的深铁阅云境项目在今年年初开盘，加推的 145 套房源仅 1 小时就全部售罄，销售金额超 7 亿元，成为深圳 2025 年首个 “日光盘”，充分显示出市场需求的强劲。​

　　某国有大行房贷经理直观观察到，取消豪宅税后，高端市场活跃度提升，外地及港资客户全款购房比例增加。克而瑞深圳区域数据显示，2 月深圳一手住宅网签板块多达 64 个，其中 8 个板块房价破 10 万元 / 平方米，红树湾板块均价更是高达 138059 元 / 平方米。套均价超千万元的板块有 11 个，32 个板块均价环比上涨，莲塘板块环比涨幅最大，梅林板块的网签均价同比翻倍。乐有家研究中心数据显示，深圳湾、香蜜湖等核心区域价格相比去年 9 月底上涨 5% - 10%，凸显出中高端资产价值韧性。​

　　二手房市场也同步呈现回暖态势。麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，深圳二手房价格走势与新房一样稳健，环比同样呈现 “五连涨”，豪宅片区价格的坚挺支撑起了总体房价的上涨。贝壳深圳合作门店数据显示，3 月二手房新增客量接近去年峰值，全国两会期间新增客量日均达 3005 组，较全国两会前增长 14%。成交量方面，深圳市房地产中介协会统计显示，2025 年第 11 周(3 月 10 日 - 16 日)全市二手房录得 1808 套，连续两周超 1800 套，保持高位水平运行，市场热度持续。截至 3 月 17 日，全市有效二手房源在售 68530 套，较上周增加 868 套。​

　　从土地供应和去化周期来看，土地供应紧缩与去化周期缩短构成市场底层逻辑。深圳市规划和自然资源局数据显示，2020 年至 2022 年，深圳每年成功出让的涉宅用地通常在 30 - 40 宗;但从 2023 年开始出让地块骤降，2023 年和 2024 年分别出让地块 13 宗和 5 宗。乐有家研究中心数据显示，截至 2025 年 2 月末，深圳新房去化周期仅 7 个月，而去年 5 月高峰时的去化周期达 26.4 个月，这一去化周期也创下近 3 年来的最低值。分片区来看，福田、罗湖均出现新房库存紧缺情况。​

　　深职大房地产研究所所长邓志旺向记者表示：“从市场监测显示来看，部分项目已调整价格策略，热销楼盘收窄或取消优惠措施，反映房企对后市预期积极。同时，土地市场参与积极性提升，开发商因项目去化快导致土地储备不足，展现出较强拿地意愿。” 市场参与者更是普遍看好后续走势。多名深圳市房地产一线从业者表示，今年深圳楼市 “小阳春” 预期明显改善，二手房成交量将强于前几年，成交价也将基本稳定。​

　　购房者心态分化，市场后续走势待考​

　　作为大湾区核心引擎，深圳这座常住人口突破 1800 万、年度新增就业超 20 万的创新之城，购房者的决策图谱正呈现鲜明分化。“选择在今年买房，是因为我觉得当前房价已经相对稳定，虽然可能还会有小幅波动，但不会再有大幅涨跌。” 在深圳工作多年的一位购房者表示，3 月初，他购置了一套 76 平方米的房子，总价约为 180 万元，首付支付了 24 万元，每月月供为 5000 元，负担并不算大。而另一位购房者则持不同看法，本来打算置换房产的她，从去年 8 月就开始看房，但一直没能下定决心。“因为第一套房的首付已经跌没了，觉得房价可能还会小幅度下跌，打算再观望一段时间。”​

　　谭国治表示，深圳市凭借其强大的产业结构和财富能力，在市场调整后及政策扶持下，购房需求依然会旺盛，刚需群体急于上车，财富阶层则积极寻求资产配置。以深圳院子为例，年后回归市场时，一次性付款的客户占比已近 4 成。3 月 18 日，乐有家研究中心数据显示，公积金新政利好刚需，新政后刚需加速上车，上周深圳 300 万元以下刚需房源成交占比提升明显，由 20.2% 提升至 24.2%，提升 4 个百分点。此外 1500 万元以上高品质改善房源也上涨了 3 个百分点。​

　　短期来看，政策精准发力、城市发展红利以及产品创新升级是深圳楼市 “五连涨” 的重要原因。而从长期来看，深圳楼市的持续回稳还需要依赖于人口和产业的双重支撑。2024 年，深圳常住人口总量达 1798.95 万人，较上年增加 19.94 万人，同比增长 1.12%，成为全省人口增长的主要驱动力，并连续两年位居《中国城市 95 后人才吸引力排名》第一，这批年轻人正处于结婚、生育的黄金期，带来了大量的刚性购房需求。此外，深圳的落户政策也相对宽松，吸引了更多的人才流入。​

　　宏观来看，深圳市的经济表现同样亮眼。2024 年，深圳的 GDP 总量达到 3.68 万亿元，增速 5.8%，在全国一线城市中位居第一。其中，战略性新兴产业增加值增长 10.5%，占 GDP 比重达 42.3%，远高于全国平均水平。这些新兴产业以华为、腾讯、大疆等企业为龙头，带动了上下游产业链条的聚集，形成了 “硬件之都” 的生态，吸引了全球高净值人群。他们对住房的品质和地段有较高要求，进一步推动了改善型住房需求的增长。​

　　除了经济表现亮眼外，深圳市在民生领域也实现了进一步发展。城市宜居性和人才吸引力有效增强。2024 年，深圳的九大类民生支出达到 3156.7 亿元，占一般公共预算支出比例近 7 成。同时，新增就业 20.7 万人，为消费市场注入了新的活力。​

　　在人口结构优化、新兴产业集聚以及政策支持的共同推动下，深圳楼市热度是否能持续上升?答案或许很快就会揭晓。​