预期3月新房供应倍增 营销助力局部“阳春”可期

　　3 月，房地产市场供应呈现出稳步复苏的态势，供应量环比倍增，尽管与去年同期相比仍存在差距，但已达到年内供应高点。从推盘结构来看，主城区改善项目占据主导地位。同时，“金三银四” 作为传统营销旺季，新房成交大概率将环比持续增长。

　　二、供应规模分析

　　2.1 总体规模

　　3 月恰逢 “金三银四” 成交旺季，房企推盘积极性稳步上升。据 CRIC 调研，3 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 721 万平方米，环比增长 166%，同比下降 36%，一季度累计同比下降 28%。从绝对量来看，受土地成交约束，房企推盘量已大不如前，不过单月规模还是略好于去年 10 月水平，达到了 2025 年年内高点。

　　2.2 分能级城市规模

　　一线城市：推盘积极性依旧较高，3 月单月环比倍增。北京、广州、深圳 3 月环比增幅显著，主要源于 2 月春节假期基数较低，北京一季度累计同比恢复正增。而上海预期迎来供应 “空窗期”，3 月单月供应规模不足 10 万平方米，同环比齐降。

　　二线城市：供应环比增幅不及一线显著。其中杭州位列榜首，3 月供应量达 184 万平方米，环比增长 783%，同比增长 116%，30 个楼盘近 3000 套房源预计集中入市;成都、宁波、武汉、西安、天津等单月成交规模均突破 30 万平方米，虽然环比有不同程度增长，但同比仍呈下降趋势。

　　三四线城市：3 月供应迎来了集中爆发期，经历了年初低迷，3 月供应同环比齐增。其中长三角无锡、徐州、常州均迎来了集中推盘，环比增幅显著。

　　三、供应结构分析

　　3.1 产品档次分布

　　从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为 37%、51% 和 12%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。

　　刚需产品：仅昆明、南宁、无锡、上海、青岛、天津、深圳等城市刚需产品供应占比都在 60% 以上，上海、深圳新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加强了对刚需产品的供应比例。

　　改善产品：苏州、漳州、泉州、长春、厦门、杭州、合肥、济南等依旧以改善作为供应主力，占比均在 8 成以上，其中苏州、漳州、泉州、长春等改善供应占比高达 100%。

　　兼顾刚需和改善：西安、武汉本月供应兼顾了刚需和改善，供应占比均在 4 成以上。

　　高端产品：福州本月高端产品占比显著上升，达到了 73%。

　　3.2 项目区域分布

　　从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为 70%、21% 和 9%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

　　主城占比高：漳州、泉州、福州、郑州、昆明、武汉、合肥、西安、重庆、杭州、南宁、无锡等主城占比均在 9 成以上。

　　近郊项目为主：长沙、常州等则以近郊项目为主，占比均在 5 成及以上。

　　兼顾主城和近郊：宁波、深圳等推盘则兼顾了主城和近郊，占比均为 4 成。

　　近远郊供货量大：苏州、上海等近远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

　　四、后市预判

　　4.1 市场热度

　　3 月供应大幅回升，虽与去年同期仍有差距，但已经达到年内高点，房企也加强了主城区改善供应比例，预判 3 月新房成交还是有逐步修复趋势，环比持增，部分城市或将出现局部 “小阳春”。据 CRIC 监测数据，28 个重点城市 2025 年 3 月预期项目平均去化率 33%，同比上升 5 个百分点。值得关注的是，一线新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增，2025 年 3 月预期去化率达到 46%，同比上涨 15 个百分点。

　　4.2 新房成交预测

　　结合不同城市 3 月预期推盘所处区域，依据 2024 年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，核心一二线新房成交或在 3 月迎来普涨行情，环比涨幅多集中在 30%-50%。

　　一线城市：新政利好下的北京、广州、深圳短期内市场热度延续，其中广州新房成交预期环比倍增，主要基于春节假期过后市场逐步恢复，随着小阳春营销旺季到来，预计多项目将加大促销力度及渠道激励吸客，且 3 月中心区多盘吹风入市，市场供求量预计有明显回升。

　　核心二线城市：天津、武汉、南京等基本面不错的核心二线城市，经历了前期深度调整，预期迎来一波复苏行情，成交量有望稳步回升。

　　总体来看，3 月供应稳步复苏，环比倍增，与去年同期仍有差距，但也达到了年内供应高点，从推盘结构来看，仍以主城区改善项目为主，叠加 “金三银四” 为传统营销旺季，新房成交大概率环比持增。部分城市或将出现局部 “小阳春”：北上深杭等核心一二线城市改善和高端盘占比上升，预期将拉动市场热度回升;天津、武汉、南京等购买力也逐步修复，成交有望稳中有增;多数三四线城市或将延续筑底行情，改善盘去化优于刚需盘。