随着利率触底 住宅租赁活动回升

　　新加坡的住宅租赁市场在经历了一段长期的低迷期后似乎已经触底。

　　私人非有地住宅的租金中位数从 2024 年第二季度的每月 4200 新元上涨至第三季度的 4300 新元。

　　自 2023 年第三季度达到每月 4550 新元的峰值以来，租金经历了一年的停滞或下降，这表明总体而言，市场可能已经找到了底部。

　　随之而来的可能是市场活动的激增，租户将从更广泛的经济适用房选择中受益。在 2022 年和 2023 年的大幅加息之后，以前不太倾向于谈判的房东现在表现出对接受较低报价的接受能力更强。

　　来自新落成房屋供应的更多竞争，以及通胀压力的缓解，导致业主对较低的租金持更开放的态度，此前由于支出增加、维护成本增加和房产税增加而抵制。

　　租户可能会搬迁到价格更高的住宿，这些住宿现在在经济上变得更加可行。其他人可能会为了方便而搬到更靠近市中心的地方，或者搬到租金似乎跌幅最大的豪宅。

　　奢侈品市场经历了子市场中最剧烈的市场调整。在 2023 年第三季度达到每月 6250 新元的历史新高后，黄金核心中部地区 (CCR) 的租金中位数在今年第二季度下降了 10.4%，降至 5600 新元的低点。 CCR 租金于 2024 年第三季度升至 5700 新元。

　　在城市边缘地区或中部地区其他地区 (RCR)，租金中位数在 2024 年第二季度跌至近几个季度的最低水平，为每月 4200 新元，但此后已升至 4300 新元在第三季度。城市边缘地区的调整没有豪华市场那么严重，从去年第三季度的峰值中位租金 4500 新元到第二季度的低点，仅下降了 6.7%。

　　在中部地区以外 (OCR) 或郊区，租金同样从 2024 年第二季度的 3700 新元中位数反弹，第三季度升至 3800 新元，比 2023 年第三季度每月 4000 新元的近期峰值下降了 5% 。

　　然而，郊区部分可能面临供应方压力，因为去年新竣工的 19908 栋私人住宅中有一半以上位于 OCR。租赁存量的增加可能有助于抑制租金价格增长的步伐。

　　缩小租金差距

　　在接下来的几个月里，我们可以预期会出现一些微妙的变化，因为细分市场之间的价格差距在过去一年中已显着缩小。

　　例如，2023 年第三季度，CCR 黄金地段的租金中位数比城市边缘 RCR 地区高出 38.9%。到 2024 年第三季度，由于 CCR 租金下降了 8.8%，而同期 RCR 租金下降了 4.4%，这一差距已缩小至 32.6%。

　　随着租金差价的显着缩小，越来越多的富裕外籍人士从城市边缘地区搬迁到某些豪华住宅。此外，豪宅业主更愿意协商更低的租金。

　　由于 RCR 和郊区 OCR 之间的差距不断扩大，从郊区搬到城市边缘地区的租户可能会减少，从 2023 年第三季度的 12.5% 增加到 2024 年第三季度的 13.2%。随着郊区房产竣工数量的增加，郊区房产的租金下降得更快。地区下降了 5%，而城市边缘地区下降了 4.4%。

　　随着郊区租金走软，一些租户，尤其是租赁较大公寓的当地人，很可能会转向私人市场。

　　OCR 私人住宅的中位租金下降了 5.1%，从 2023 年 9 月的每月 3900 新元降至 2024 年 9 月的 3700 新元。同期，五房及更大组屋的中位租金稳定在 3500 新元。因此，租金差距已从 11.4% 大幅缩小至 5.7%。

　　这一窗口期相当于每月小幅上涨 200 新元，可能会导致一些组屋租户考虑搬到公寓，尤其是那些不介意小型私人住宅的租户。这种转变可能已经开始，因为 2024 年 9 月组屋租赁市场的交易量与上个月相比略有下降。

　　私人住宅租金的下降可能已经达到了一个平台期。但只有未来几个月的进一步数据才能证实市场复苏是否强劲。

　　鉴于租赁市场住房普遍稀缺，截至 2024 年第三季度入住率为 92.8%，租金进一步大幅下降的可能性很小。

　　今年前三季度仅竣工5376套，导致供应受限。即使到 2024 年全年，预计也只会竣工 9103 套，比 2023 年竣工的 19968 套新房明显减少。

　　在需求方面，进入新加坡的外籍人士、国际学生和外国工人明显增加，导致租赁咨询激增。此外，由于普遍较低的利率导致商业成本预计将下降，因此预计商业情绪将有所好转。

　　预计全球和新加坡经济在当前和未来几年也将呈现正增长，这可能有助于创造更有利的就业条件，从而通过可能雇用更多外籍人士使租赁市场受益。