北京房地产市场第三季度回顾：机遇与挑战并存

　　2024年10月10日，仲量联行发布了《北京2024年第三季度房地产市场回顾》。这一报告深刻反映重动态、工业物流及高端住宅市场所面临的机遇与挑战。本文将详细剖析这些市场表现，以期为投资者和行业参与者提供有价值的见解。

　　办公楼市场：搬迁需求主导，租金持续下行

　　在第三季度，北京的办公楼市场主要受到企业搬迁需求的推动，租金持续处于下行通道。由于企业在成本控制方面采取了更为审慎的策略，新设与扩张的租赁需求不足。根据报告，甲级办公楼市场的需求主要来自科技互联网行业、能源行业以及专业服务业。

　　需求回暖与租金调整

　　科技互联网领域的需求快速回暖，不少头部企业加大了对人工智能等新兴领域的投入。这一因素促成了较大面积的租赁成交。此外，国有企业和央企在能源类办公楼市场表现突出，非续租成交面积占比达20%。专业服务业同样展现出韧性，尤其是教育行业受益于政策利好，活跃度明显提高。

　　然而，整体空置压力依旧显著。第三季度没有新增供应，整体空置率微降0.2个百分点至11.9%。尽管甲级办公楼市场的净吸纳量回正，录得24.694平方米，但部分子市场仍面临去化压力。

　　未来展望

　　租金方面，全市甲级办公楼的租金继续下调，环比下降3.1%，同比下降14.3%。仲量联行的专家预期，到2024年，北京甲级办公楼的租金将累计下降13.6%。这一低租金窗口期为那些追求高品质办公空间的企业提供了绝佳的成本控制机会。

　　零售地产：新开店势头强劲，租金增幅放缓

　　在零售地产市场，尽管需求复苏的速度有所放缓，但新开店的势头依然强劲。2024年上半年签约的餐饮、时尚和生活方式新店在第三季度持续开业，有效去化了市场上的空置面积。

　　市场供需状况

　　第三季度，市区市场的净吸纳量达到了86.471平方米，始终保持在健康水平。尽管市场仍处于高供应状态，但空置压力相对有限。四个新项目入市，为市场带来22万平方米的新供应，得益于活跃的预租需求，平均开业率达到了70%。

　　展望未来

　　预计2024年全年，北京零售地产将新增供应163万平方米，达到历史峰值。尽管如此，供需格局依然保持平衡。由于成熟开发商提前启动预租，上半年的强劲预租成果确保了较高的开业率。然而，需求复苏斜率放缓，加之存量项目租赁双方预期失衡，市区市场的租金涨幅预计将放缓至2024年全年同比增长2.5%，核心市场涨幅2.0%。

　　工业物流市场：成本驱动成交，租金仍在下行

　　在工业物流领域，租户对于成本的把控使市场成交量保持稳定。尤其是在通州永乐店及大兴机场地区，因其价格优势，三季度的新增租赁成交超出10.000平方米。

　　市场供应与租金走势

　　随着通州马驹桥子市场一个新增项目的入市，三季度的总建筑面积约为9.5万平方米。在较大自用需求的推动下，新项目的去化表现良好，季末空置率低于15%。不过，因个别子市场主要租户的退租影响，北京物流市场的净吸纳量仅为16.984平方米，总体空置率上升1.7个百分点，达到17.5%。

　　在租金方面，三季度北京物流地产的平均租金环比下降1.5%，同比下降4.1%。租户对于仓储面积的预算逐步降低，成本导向型租户的搬迁趋势预计将持续。

　　未来展望

　　未来12个月，预期将有近133万平方米的新增供应入市。供应压力与需求疲软的市场环境叠加，可能造成市场空置率的进一步攀升。

　　高端住宅市场：成交量回升，价格分化明显

　　尽管高端住宅市场的需求依然稳定，特别是对于优质学区房的关注不断增强，三季度的成交量共计919套，环比上涨42.9%。然而，与去年同期相比，销量仍低于水平，同比下降35.4%。

　　价格波动与市场变化

　　在新一轮高价项目的拉动下，高端住宅新房价格环比上涨0.4%;而二手房市场因供应过剩，促使业主进一步降价以加速成交，三季度的二手房价格环比下降2.1%。多数业主开始采取灵活的租赁策略，挽留现有租户，导致三季度租金环比下降1.9%。

　　政策影响与市场前景

　　随着北京于三季度末宣布适时取消普通住宅和非普通住宅标准，部分彩购房者的税负将减轻，释放出一定的购房需求。仲量联行专家预测，这将在未来促进高端住宅市场的销量增长。开发商通过价格调整来积极推进新房成交，而二手房市场中的老旧项目则可能导致价格继续下滑。

　　结论

　　总体来看，北京房地产市场在2024年第三季度呈现出机遇与挑战并存的局面。不同细分市场的表现各异，但普遍受到成本控制、需求变化和政策调整的影响。对于投资者而言，掌握市场动态、适时调整策略将是应对复杂形势的重要手段。未来的市场走向值得观察，相关政策的进一步落实也将对市场产生深远影响。