武汉今年最大规模土拍来了！21宗地块将于6月28日挂牌出让

　　6月28日，将有21宗地块出让，这也是今年最大规模的土地出让。

　　此次土拍特别值得关注的地块有：

　　1、武昌区内环中北路沿线、一线临沙湖的P（2024）031号、032号地块，都属于电车二公司片，武汉高端改善聚居区之一，031号地块还规划配建沙湖中学（水果湖二中分校），起拍楼面价分别为约12010.9元/㎡、15301.3元/㎡。

　　2、内环武昌复兴路的P（2024）034号地块，临近首义广场，与武珞路、黄鹤楼直线距离都只有几百米，起拍楼面价约14328元/㎡。

　　3、近三环青山滨江的P（2024）035号、036号地块，紧临和平大道、青山公园和地铁5号线红钢城站，青山滨江房价也相对稳定，起拍楼面价分别为约10000元/平、17500元/平。036号地块地价贵，但其容积率仅约1.5，可能规划高端低密产品。

　　4、三环外光谷中心城南区P（2024）038号、039号地块，位于光谷中央生态大走廊、高新三路、光谷五路、高新四路的围合区域，光谷中心城南区在售楼盘扎堆于此，起拍楼面价约7408.2元/㎡、7981.8元/㎡，地价并不高。

　　此次土拍采用网上拍卖的形式，未设置最高出让价。21宗地块中，含住宅用地共14宗，商服金融用地共4宗，其它用途用地共3宗。

　　以下为各地块详细情况及分析——

　　P（2024）031号地块

　　内环中北路、一线临沙湖住宅为主复合用地，电车二公司原址，自带规划水果湖二中分校，住宅及配套计容不大于约6.33万方，起拍楼面价约12010.9元/㎡。

　　P（2024）031号地块位于武昌区中北路与兴河路交叉口电车二公司片A地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），规划总用地面积为39402平方米（以实测为准），其中居住用地19637平方米，商业用地6529平方米，中学用地（复合公交首末站）13236平方米；规划用地性质为居住用地、商业、商务用地、中学用地（复合公交首末站）；土地分类为城镇住宅用地、商服用地、教育用地、交通服务场站用地；计容总建筑面积为A-1地块控制在6.63万平方米以内，其中住宅及配套建筑面积不大于6.33万平方米，商业服务业建筑面积不大于0.3万平方米；A-2地块控制在1.62万平方米以内，其中中学建筑面积不小于1.2万平方米，公交首末站建筑面积不小于0.42万平方米；容积率按最大计容总建筑面积与规划总用地面积的比值计算；建筑密度结合具体方案审定；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行。国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、商服40年、其他50年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约19818万元，起始价约99090万元，起拍楼面价约12010.9元/㎡。

　　项目用地内控制1所18班中学，由项目竞得单位进行建设。

　　地块分析：

　　1、P（2024）031号地块位于内环中北路沿线，为中北路电车二公司原址，一线临沙湖，是武汉高端改善聚居区之一，地块北端与地铁4号线东亭站直线距离约200多米，地块南端与地铁4号线青鱼嘴站直线距离约300多米。

　　2、微观区位：

　　西北侧为沙湖大道、沙湖等；东北侧为兴河路、爱尚东亭小区等；东南侧为中油大厦、东信资本大厦、中北路等；西南侧为规划道路。

　　中北路电车二公司片于4月公布了调规方案。根据武昌区申请，拟对其辖区内A110205管理单元控制性详细规划局部用地进行规划修改。现根据住房和城乡建设部相关规定将主城区A110205管理单元控制性详细规划导则局部用地修改内容进行公示。

　　修改内容包括：

　　将中北路电车二公司片原规划控制的公共交通场站用地、居住用地、商业用地、加油加气站用地调整为居住用地、中学用地、商服用地，并将中部规划道路北移并调减道路红线宽度，新增一横一纵2条公共通道，连通沙湖大道、中北路和规划道路，改善片区微循环。

　　通过对比发现，调整规划后的地块新增了大面积住宅用地，新增了中学用地等，不仅将新增核心住宅，对片区来说也新增了教育资源。

　　3、该地块所处内环中北路沿线、一线沙湖地段，为武昌区高端改善聚居区，在富人圈认可度很高，周边诞生了建发朗玥、武汉沙湖中心、在建中海东湖玖章等众多高端改善盘。

　　该地块住宅及配套计容建面不大于6.33万方，体量不算很大，不过地块内配建一所公办初中，校名暂定沙湖中学（水果湖二中分校），水果湖二中属于第一梯队教育资源，吸引力还是相当大的。

　　起拍楼面价约12010.9元/㎡，低于中海东湖玖章P（2023）134号地块约13824.88元/㎡的楼面价。

　　P（2024）032号地块

　　同属内环中北路沿线的电车二公司原址，一线临沙湖，紧邻地铁4号线青鱼嘴站，起拍楼面价约15301.3元/㎡。

　　P（2024）032号地块位于武昌区中北路与规划道路交汇处电车二公司片B地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），规划总用地面积为18785平方米（以实测为准）；规划用地性质为居住用地；土地分类为城镇住宅用地；最大计容建筑面积控制在6.04万平方米以内，其中居住及配套设施建筑面积不大于5.82万平方米，幼儿园建筑面积不小于0.22万平方米；容积率按最大计容建筑面积与用地面积的比值计算；建筑密度结合具体方案审定；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行。国有建设用地使用权出让年限为住宅70年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约18484万元，起始价约92420万元，起拍楼面价约15301.3元/㎡。

　　地块分析：

　　1、P（2024）032号地块位于内环中北路沿线，与P（2024）031号地块一样，同属于电车二公司原址，一线临沙湖，紧邻地铁4号线青鱼嘴站。

　　2、微观区位：

　　西北侧为沙湖大道、沙湖等；东北侧为规划道路；东南侧为中国农业发展银行大楼、中北路、地铁4号线青鱼嘴站F出口；西南侧为金沙豪庭小区等。

　　3、该地块同属于电车二公司原址， 与P（2024）031号地块一路之隔。该地块为纯住宅地块，住宅及配套最大计容建面约5.82万方，两个地块住宅体量旗鼓相当。不过，起拍楼面价约15301.3元/㎡，比中海东湖玖章P（2023）134号地块约13824.88元/㎡的楼面价要高出不少。

　　P（2024）034号地块

　　武昌复兴路纯住宅用地，近地铁复兴路站和武大人民医院，最大计容建面约3.75万方，起拍楼面价约14328元/平。

　　P（2024）034号地块位于武昌区复兴路与读书院路交汇处紫阳村东A地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），规划总用地面积为12295平方米（以实测为准）；规划用地性质为居住用地；土地分类为城镇住宅用地；最大计容建筑面积不大于3.75万平方米；最高容积率按最大计容建筑面积与规划用地面积的比值计算；建筑高度为黄鹤楼视线控制区内的项目建设按照《黄鹤楼视线保护控制规划》要求执行，其他区域新建建筑高度控制在80米以内；建筑密度结合具体方案审定；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行。国有建设用地使用权出让年限为住宅70年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约10746万元，起始价约53730万元，起拍楼面价约14328元/㎡。

　　地块分析：

　　1、P（2024）034号地块位于武昌区二环内复兴路（和平大道）与读书院路交汇处，在二环内，与武珞路直线距离不到500米，与黄鹤楼直线距离约600多米，与长江直线距离约1.1公里，临近首义广场，属于武昌古城片区。

　　2、微观区位：

　　北侧为规划道路、现状商业等；东侧为首义园、体育街、首义广场等；南侧为新宇安居楼等；西侧为复兴路（和平大道）等。

　　3、该地块所处武昌古城片区近些年极少有土地供应，临近首义广场、武大人民医院和地铁4、5号线复兴路站，也是和平大道南延线出入口，属于高价值稀缺地块。最大计容建面约3.75万方，体量比较小。起拍楼面价约14328元/平，地价正常，周边在售信达新外滩、武汉长江天地约3万/平左右的房价。

　　P（2024）035号地块

　　青山滨江东片近三环住宅用地，紧邻和平大道和武钢三中初级中学东校区，起拍楼面价约10000元/平。

　　P（2024）035号地块位于青山区建设九路与红钢三街、和平大道交汇处，东临规划道路，南临和平大道，西临建设九路，北临红钢三街，红坊工业文创区3街坊-A地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），规划总用地面积为38671.27平方米（其中住宅用地36746.61平方米，防护绿地1924.66平方米，以上面积以实测为准）；规划用地性质为住宅用地、防护绿地；土地分类为城镇住宅用地、公园与绿地；计容建筑面积控制在10.66万平方米以内；容积率按计容建筑面积与规划总用地面积的比值计算；建筑密度结合具体方案审定；建筑高度不超过80米；建筑密度结合具体方案审定；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行。国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、其他50年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约21320万元，起始价约106600万元，起拍楼面价约10000元/㎡。

　　地块分析：

　　1、P（2024）034号地块位于二环外和平大道与建设九路交汇处，在三环内，不过与三环直线距离约200多米，属于青山滨江东片，与青山公园一路之隔。

　　2、微观区位：

　　北侧为红钢三街等；东侧为武钢三中初级中学东校区（原49中）、建设十路等；南侧为和平大道、青山公园等；西侧为建设九路等。

　　3、该地块位于青山滨江东片，比较靠近三环，东侧有武钢三中初级中学东校区，一路之隔有青山公园，在青山三环内位置一般，靠近工业区。计容建面不大于约10.66万方，体量中等。起拍楼面价约10000元/平，比青山滨江次地王大华锦绣前城约13296元/平的价格便宜许多，相对周边18XXX-24XXX元/平的价格，地价正常。

　　P（2024）036号地块

　　青山滨江东片青山公园对面纯住宅用地，计容建面不大于约4.44万方，容积率才约1.5，起拍楼面价高达约17500元/㎡。

　　P（2024）036号地块位于青山区建设九路与红钢三街、和平大道交汇处，东临建设九路，南临和平大道，北临红钢三街，红坊工业文创区6街坊-A地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），规划总用地面积为29569.60平方米（以实测为准）；规划用地性质为住宅用地；土地分类为城镇住宅用地；计容建筑面积控制在4.44万平方米以内；容积率按计容建筑面积与规划总用地面积的比值计算；建筑密度结合具体方案审定；建筑高度结合具体方案审定；建筑密度结合具体方案审定；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行。国有建设用地使用权出让年限为住宅70年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约15540万元，起始价约77700万元，起拍楼面价约17500元/㎡。

　　地块分析：

　　1、P（2024）036号地块位于二环外和平大道与建设九路交汇处，与二环线直线距离约5.1公里，与三环线直线距离约600米，更近三环，属于青山滨江东片，与地铁5号线红钢城站直线距离约330米，与青山公园一路之隔。

　　2、微观区位：

　　北侧为红钢三街等；东侧为建设九路、规划住宅用地等；南侧为和平大道、青山公园等；西侧为规划商服用地等。

　　该地块位于青山滨江东片，临近钢城二小、青山公园、地铁5号线红钢城站等，不过位置靠近三环线和工业区。

　　3、纯住宅用地，但是计容建面不大于约4.44万方，体量较小。不过，从土地面积和建筑面积比值来看，该地块容积率才约1.5，妥妥的低密住宅，难怪起拍楼面价约17500元/平，比青山地王P（2021）186号地块约15006元/平的地价还贵不少。相对板块高层约18XXX-24XXX元/平的价格来说，起拍楼面价也很贵了，令人惊叹。

　　P（2024）038号地块

　　光谷中心城南区纯住宅用地，东临光谷五路规划商服用地，起拍楼面价约7408.2元/㎡。

　　P（2024）038号地块位于东湖新技术开发区芷泉路以东、和风街以南、溪荷路以西、流芳园横路以北（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划净用地面积33470.71平方米（以实测为准）。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约12398万元，起始价约61990万元，起拍楼面价约7408.2元/㎡。

　　地块分析：

　　1、P（2024）038号地块位于三环外流芳园横路与芷泉路交汇处，属于光谷中心城南区，高新三路与高新四路之间，与地铁19号线新月溪公园直线距离约1.3公里。

　　2、微观区位：北侧为和风街等；东侧为规划道路、商服用地等；南侧为流芳园横路等；西侧为芷泉路、葛化集团P（2023）099号地块等。周边比较著名的项目是光谷正荣府，位于地块西南侧。

　　该地块所处位置属于光谷中心城南区住宅用地比较集中的区域，近几年多宗地块出让，西侧临光谷中央生态大走廊，东侧临近光谷五路，生态条件和发展潜力都不错。纯住宅用地，最大计容不大于8.4万方，体量中等。

　　3、起拍楼面价约7408.2元/㎡，低于南侧P（2023）099号楼地块约7975元/㎡的楼面价。

　　P（2024）039号地块

　　三环外光谷中心城南区纯住宅用地，西临光谷中央生态大走廊（光谷正荣府以北），起拍楼面价约7981.8元/㎡。

　　P（2024）039号地块位于东湖新技术开发区豹溪路以东、佛祖岭东街以南、芷泉路以西、和风街以北（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划净用地面积60775.82平方米（以实测为准）。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约16698万元，起始价约83490万元，起拍楼面价约7981.8元/㎡。

　　地块分析：

　　1、P（2024）039号地块位于三环外佛祖岭东街与豹溪路交汇处，与三环线直线距离约3.8公里，属于光谷中心城南区，在光谷中央生态大走廊与光谷五路之间。

　　2、微观区位：

　　北侧为佛祖岭东街、规划住宅用地等；东侧为规划芷泉路等；南侧为和风街、已出让P（2023）099号地块等；西侧为豹溪路等。

　　该地块所处位置属于光谷中心城南区住宅用地比较集中的区域，近几年多宗地块出让，西侧临光谷中央生态大走廊，东侧与光谷五路距离不远，生态条件和发展潜力都不错。纯住宅用地，最大计容不大于10.46万方，体量中等。

　　3、起拍楼面价约7981.8元/㎡，与南侧P（2023）099号楼地块约7975元/㎡的楼面价旗鼓相当。

　　P（2024）028号地块

　　经开军山新城16号线小军山站旁住宅用地，紧邻规划华润置地万象汇商业，起拍楼面价约3010元/㎡。

　　P（2024）028号地块位于武汉经济技术开发区148R2-1地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划用地面积78187.06平方米（以实测为准）。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约7061万元，起始价约35302万元，起拍楼面价约3010元/㎡。

　　地块分析：

　　1、P（2024）028号地块位于四环外经开大道与枫林一路交汇处以西，与外环直线距离约3公里，属于智慧生态城板块，临近地铁16号线小军山站。

　　2、微观区位：

　　西北侧为两军东路、武咸高速等；东北侧为川江池路、地铁16号线小军山站等；东南侧为规划华润置地万象汇、经开大道等；西南侧规划公共设施用地，枫林一路等。

　　该地块所处经开军山新城目前仍处于开发初级阶段，不过已通地铁，中小学配套规划在建，有不错的发展潜力。尤其值得注意的是，该地块东侧已规划建面约18.8万方的华润万象汇商业。不过该商业暂无实质性推进，进度缓慢，后期存在不确定性。

　　3、计容建面不大于约11.7万方，体量中等。起拍楼面价约3010元/㎡。不过区域在售楼盘众多，新房价格约5XXX元/平起，如果计算土地成本，怎么开发都赚不到钱。

　　华润万象汇规划示意图，目前暂无明确进度：

　　P（2024）029号地块

　　三环外经开核心地铁车城东路站旁商服用地，计容建面不大于约7.2万方。

　　P（2024）029号地块位于武汉经济技术开发区21MB地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划用地面积25858.64平方米（以实测为准）。规划用地性质为商业服务业设施用地。国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约4857万元，起始价约24282万元，起拍楼面价约3353.7元/㎡。

　　地块分析：

　　1、P（2024）029号地块位于三环外经开东城东路与东城北路交汇处，原址为康明斯东亚研究中心，与三环线直线距离约2.6公里，紧邻地铁6号线车城东路B2出口。

　　2、该地块为纯商服用地，计容建面不大于约7.2万方。所处地段为经开核心高度成熟区域。

　　P（2024）040号、041号、042号地块均为体育用地，是武汉体育中心原址，其中2个地块包含武汉体育中心体育馆、游泳馆，保留建筑面积约15万方。

　　3个地块位置彼此挨着，以下一起分析。

　　P（2024）040号地块位于武汉经济技术开发区13C4地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划用地面积424948.86平方米（以实测为准）。规划用地性质为体育场馆用地。国有建设用地使用权出让年限为体育用地50年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约47552万元，起始价约237759万元。

　　P（2024）041号地块位于武汉经济技术开发区12C2地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划用地面积51922.08平方米（以实测为准）。规划用地性质为体育场馆用地。国有建设用地使用权出让年限为体育用地50年。具体规划指标和要求以武汉经济技术开发区（汉南区）自然资源和规划局批准的规划设计条件为准。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约6387万元，起始价约31933万元。

　　P（2024）042号地块位于武汉经济技术开发区16C6地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划用地面积89268.59平方米（以实测为准）。规划用地性质为体育场馆用地。国有建设用地使用权出让年限为体育用地50年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约8276万元，起始价约41376万元。

　　P（2024）040-042号地块分析：

　　1、P（2024）040-042号地块都位于三环内经开体育路与太子湖路交叉口周边，与三环线直线距离越2.1公里，属于经开核心区，临近东风大道和经开万达。

　　2、3个地块中，040号现状都为武汉体育中心主体育场，041号地块现状为武汉体育中心游泳馆，042号地块现状为配套停车场，都是已建成建筑。目前尚不清楚这3个地块挂牌的具体原因。

　　P（2024）048号地块

　　经开军山新城地铁枫林站一线临江旁商服地块（中建壹品澜庭以东），计容建面不大于约24万方。

　　P（2024）048号地块位于武汉经济技术开发区164R2地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划用地面积160150.00平方米（以实测为准）。规划用地性质为其他商务用地。国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约6102万元，起始价约30509万元，起拍楼面价约1270元/㎡。

　　地块分析：

　　1、P（2024）048号地块位于四环外经开大道与枫林路交汇处，与外环线直线距离约1.5公里，属于经开军山新城（智慧生态城）板块，紧邻地铁16号线枫林站。

　　2、微观区位：

　　西北侧经开大道等；东北侧为规划道路等；东南侧左岸大道、长江等；西南侧为枫林四路、地铁16号线枫林站、武汉爱莎国际学校。

　　3、该地块为计容建面不大于约24万方的商服用地，体量较大，所处智慧生态城板块目前处于开发初级阶段。不过该地块一线临江，或有一定景观优势。

　　P（2024）030号地块

　　四环外蔡甸区大集街天鹅湖大道沿线（绿地美湖以南），计容建面不大于1.2万方的商服用地。

　　P（2024）030号地块位于蔡甸区大集街大沌北路与南湖村路交汇处以东（大集街曙光村）（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划净用地面积为4676平方米（以实测为准）。规划用地性质为商务用地。国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约83万元，起始价约415万元，起拍楼面价约739.6元/㎡。

　　地块分析：

　　1、P（2024）030号地块位于四环外大沌路与南湖村路交汇处，属于蔡甸区后官湖沿岸，天鹅湖大道沿线，与四环线直线距离约3.1公里。

　　2、微观区位：

　　北侧为绿地美湖等；东侧、南侧为南湖社区1-4期等；西侧为南湖村路、南湖社区5期等。

　　3、该地块为计容建面不大于1.2万方的小体量商服用地。

　　P（2024）033号地块

　　武昌滨江二环内一线滨江商服用地，临近二七大桥下桥匝道和武昌江滩，起拍楼面价约5554.2元/㎡。

　　P（2024）033号地块位于武昌区临江大道和二环线交叉口临江大道305号地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），地上规划净用地面积为6102.69平方米（包含商务用地面积4172.26平方米，防护绿地面积1140.89平方米，公园绿地789.54平方米，以实测为准）；地下规划净用地面积6102.69平方米（以实测为准）；规划用地性质为商务用地、公园绿地、防护绿地；土地分类为商务金融用地、公园与绿地；地下空间用地功能为配套停车、设备用房；地上计容建筑面积控制在48000平方米以内；最高容积率按计容建筑面积与用地面积的比值计算；建筑高度结合具体方案审定；建筑密度结合具体方案审定；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行。国有建设用地使用权出让年限为商服40年、其他50年。具体规划指标和要求以武汉市自然资源和规划局武昌分局批准的规划设计条件为准。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约5332万元，起始价约26660万元，起拍楼面价约5554.2元/㎡。

　　地块分析：

　　1、P（2024）033号地块位于二环线与临江大道交叉口附近，临近二七长江大桥临江大道下桥匝道，属于武昌滨江二环边界，与长江直线距离约260多米。

　　2、微观区位：

　　北侧为临江大道、武昌江滩等；东侧为二环临江大道下桥匝道、二环线等；南侧为武昌生态文化长廊（局部）、怡芳苑等；西侧为规划商务用地。

　　3、该地块以商服为主，最大计容不大于约4.8万方。

　　P（2024）037号地块

　　光谷武汉新城中心片区（左岭）纯住宅用地，北侧紧临武汉光谷未来学校（硅谷小镇以西），起拍楼面价约5806.1元/㎡。

　　P（2024）037号地块位于东湖新技术开发区高新二路以南，泉井东路以西，周庄路以北（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划净用地面积56639.24平方米（以实测为准）。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约13154万元，起始价约65770万元，起拍楼面价约5806.1元/㎡。

　　地块分析：

　　1、P（2024）037号地块位于外环外高新二路与未来二路交汇处，属于左岭板块，又属于武汉新城中心片区，与外环直线距离约2.7公里，与地铁11号线未来三路直线距离约1.2公里。

　　2、微观区位：

　　北侧为高新二路、华一光谷等；东侧为泉井东路等；南侧为周庄路等；西侧为规划商服用地、未来二路等。

　　3、该地块位于光谷东左岭板块，现在是规划武汉新城中心片区，区域内大基建全面提速。北侧紧临华一光谷，地理位置昭示性强。纯住宅用地，计容建面不大于约11.3万方。

　　板块主要在售楼盘为伟鹏硅谷小镇，新房价格约11XXX元/平左右，相对而言，该地块起拍楼面价约5806.1元/平，地价正常。

　　P（2024）043号地块、P（2024）044号、P（2024）045号地块，即东湖新城三期地块，原称为杨春湖高铁商务区三期项目地块，具体包含02地块、04地块、06-A地块，起拍楼面价分别为8487.7元/㎡、8284元/㎡、8078.9元/㎡。

　　这是杨春湖高铁商务区三期项目地块第4次出让，以下一起分析。

　　此前，杨春湖高铁商务区三期项目地块，曾以P（2022）114-118号地块（平均起拍楼面价约10400元/平左右）和P（2023）018-022号地块（平均起拍楼面价约9000元/平左右）的编号出让，这两次具体包含01、03、04、05、06-A地块。

　　之后又以P（2023）127号地块出让，具体包含01-1、02、03、04、06-A地块，起拍楼面价约8373.3元/平。这三次出让具体地块略有区别，起拍楼面价一再调降，不过最终都终止出让。以下为具体地块对照。

　　P（2024）043号地块位于洪山区东湖新城智和横路、智和路、智和小路、智和东路围合区域东湖新城02地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），规划总用地面积为23864平方米（以实测为准）；规划用地性质为二类居住用地；土地分类为城镇住宅用地；最大计容建筑面积控制在7.32万平方米以内；最高容积率按计容建筑面积与用地面积的比值计算；建筑高度按照环东湖视线管控要求结合具体方案确定；建筑密度结合具体方案审定；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行。国有建设用地使用权出让年限为住宅70年。具体规划指标和要求以武汉市自然资源和城乡建设局洪山分局批准的规划设计条件为准。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约12426万元，起始价约62130万元，起拍楼面价约8487.7元/㎡。

　　P（2024）044号地块位于洪山区东湖新城智和横路、智和东路、智和小路、信和西路围合区域东湖新城04地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），规划总用地面积为21441平方米（以实测为准）；规划用地性质为二类居住用地；土地分类为城镇住宅用地；最大计容建筑面积控制在8.38万平方米以内；最高容积率按计容建筑面积与用地面积的比值计算；建筑高度按照环东湖视线管控要求结合具体方案确定；建筑密度结合具体方案审定；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行。国有建设用地使用权出让年限为住宅70年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约13884万元，起始价约69420万元，起拍楼面价约8284元/㎡。

　　P（2024）045号地块位于洪山区东湖新城智和横路、信和西路、智和小路、信和路围合区域东湖新城06-A地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），规划总用地面积为20240平方米（以实测为准）；规划用地性质为二类居住用地；土地分类为城镇住宅用地；最大计容建筑面积控制在9.5万平方米以内；最高容积率按计容建筑面积与用地面积的比值计算；建筑高度按照环东湖视线管控要求结合具体方案确定；建筑密度结合具体方案审定；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行。国有建设用地使用权出让年限为住宅70年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约15350万元，起始价约76750万元，起拍楼面价约8078.9元/㎡。

　　P（2024）043-045号地块分析：

　　1、该地块位于洪山区东湖新城智和横路、信和路、欢乐大道、东湖港围合区域，在二环与三环之间，与二环直线距离约2.8公里，与三环线直线距离约2.4公里左右，属于东湖新城板块，原来称为杨春湖高铁商务区板块，临近欢乐大道和在建新港线北洋桥站。

　　2、微观区位：3个地块整体位于信和路以东，智和横路以南，信和路以西，智和小路以北。

　　东湖新城三期地块曾进行过调规。

　　根据洪山区的申请，拟对其辖区内A080211、A080212管理单元控制性详细规划导则（东湖新城三期01、02、03、04、05、06-A项目）进行修改，公示内容如下：

　　其中，A080211管理单元控规修改内容为，调增娱乐康体设施用地0.17公顷，调增加油加气站用地0.27公顷，调增公园绿地0.04公顷，调增二类居住用地0.05公顷，调减中学用地0.01公顷，调减社会停车场用地0.27公顷，调减城市道路用地0.25公顷。信和西路（沙湖港北路以南段）道路红线宽度调至25米，沙湖港北路与信和西路路口1处复合公交首末站结合道路调整，等面积优化虚线控制范围。

　　A080212管理单元控规修改内容为，调增中学用地0.04公顷，调增公园绿地0.49公顷，调增二类居住用地2.51公顷，调减加油加气站用地0.27公顷，调减防护绿地0.07公顷，调减社会停车场用地0.55公顷，调减供电用地0.93公顷，调减城市道路用地1.22公顷。单元内信和西路道路红线宽度调至25米，取消沙湖小路（礼和路—智和路段），将该道路（智和路—智和东路段）调整为公共通道，宽度不少于7米。

　　调整后，上述两个管理单元二类居住用地调增2.56公顷，中学用地调增0.03公顷，娱乐康体设施用地调增0.17公顷，绿地与广场用地调增0.46公顷（公园绿地调增0.53公顷，防护绿地调减0.07公顷），供电用地调减0.93公顷，社会停车场用地调减0.82公顷，城市道路用地调减1.47公顷。

　　3、杨春湖高铁商务区经过多年建设，目前小学、医院、公园等配套都已建成，今非昔比了。已开发的3个盘所剩货量都不算多。杨春湖高铁商务区三期地块，包含住宅、中小学和共同交通场站等规划，此次出让的3个地块都是居住用地，没有过多配建要求。

　　地价方面，起拍价才八千多，已远低于东湖金茂府高达约14271元/平的楼面价了，比东湖堤白约9970元/平的楼面价也低不少。

　　P（2024）046号地块

　　三环内洪山区东湖新城核心区商业+住宅地块，计容建面约7.64万方，临近武汉站、地铁4号线杨春湖站（华侨城欢乐天际以东），起拍楼面价约4644元/平。

　　P（2024）046号地块位于东湖新城核心区团结大道、杨春湖路交汇处东湖新城25号地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），规划净用地面积为44655平方米（以实测为准）；规划用地性质为商务设施用地、通信设施用地、二类居住用地、公园绿地、防护绿地；土地分类为商务金融用地、公用设施用地、城镇住宅用地、公园与绿地；最大计容建筑面积控制在76400平方米以内（其中商业建面约5.198万方，居住建约2.4万方，地块以商业为主）；最高容积率按计容建筑面积与用地面积的比值计算；建筑高度不高于100米；建筑密度结合具体方案审定；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行。国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、商服40年、其他50年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约7096万元，起始价约35480万元，起拍楼面价约4644元/㎡。

　　地块分析：

　　1、P（2024）046号地块位于东湖新城（原规划杨春湖高铁商务区）团结大道与杨春湖路交汇处，在三环内，与三环线直线距离约1.3公里，临近武汉站，与地铁4号线杨春湖站、工业四路站直线距离分别约190米、640米。

　　2、微观区位：

　　北侧为团结大道等；东侧为杨春湖路等；南侧为规划道路、规划北洋桥中央生态公园等；西侧为华侨城欢乐天际一期、武汉小学洪山华侨城分校等。

　　3、该地块所处位置原规划为杨春湖高铁商务区，近年称为东湖新城，属于核心区，板块内的华侨城欢乐天际、东湖金茂府、东湖堤白等都已有多期交付，欢乐天际广场区在建，有一定的发展潜力，不过整体兑现速度相当慢。

　　该地块商服约5.2万方，占比较大，只有约2.4万方住宅。起拍楼面价约4644元/平，比周边几个住宅项目要便宜许多。

　　P（2024）047号地块

　　三环外、近四环，长江新区武湖板块项家汊湖以东区域（清能正荣府以东），现阶段比较荒，住宅及医疗用地，起拍楼面价约2282.2元/平。

　　P（2024）047号A地块位于创业中路和汉口北大道交叉口东北部，K1地块位于红联南路以北、创业中路以东、滨河路以西（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），规划总用地面积为145127平方米（以实测为准，下同，其中居中用地82726平方米；医疗卫生用地56099平方米；公园绿地6302平方米）；规划用地性质A地块为医疗卫生用地、公园绿地，K1地块为居住用地；土地分类K1地块为城镇住宅用地，A地块为医疗卫生用地、公园与绿地；A地块最大计容建筑面积为41924平方米（依据发改部门对医疗用地项目核准批复确定），K1地块最大计容建筑面积为198543平方米（含幼儿园等居住配套设施）；最高容积率按计容建筑面积与净用地面积的比值计算；A地块建筑高度总体上不超过70米，K1地块建筑高度总体上不超过80米，结合具体方案审定；建筑密度结合具体方案审定；绿地率按《武汉市城市绿化条例》执行。国有建设用地使用权出让年限为住宅70年、其他50年。

　　该地块网上拍卖，竞买保证金约10976万元，起始价约54880万元，起拍楼面价约2282.2元/㎡。

　　该宗地块包含2个小地块，A地块为医疗、公园用地。

　　地块分析：

　　1、P（2024）047号地块位于三环外长江新区武湖板块，该地块包含2个小地块，A地块与三环直线距离约5.9公里，K1地块与四环直线距离约1.7公里，属于武湖板块的东部边界地带，临近泵站河。

　　2、该地块分为A地块、K1地块两个小地块，相隔有一定距离，所在地段现状或为未拆迁村庄和自然农田，创业中路、创业西路或部分打通。

　　A地块南侧为汉口北大道等，西侧有规划创业西路、项家汊湖等。

　　3、该地块位于长江新区起步区武湖板块的东部边界地带，已规划有项家汊湖综合开发大项目，展示中心已建成开放，土地拆迁正在进行，有不错的发展潜力，不过，目前整个板块比较荒。附近比较知名的项目是清能正荣府。

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