上海老静安推出全新优质宅地 含金量极高！可打造纯高层豪宅

　　76街坊的一路之隔，是前两年上海的大热盘鸿印里，斜对角是6月17日刚结束认购的红盘——总认购数近1000组的昌平云岸（即73街坊北地块）。

　　今年老静安已经基本明确将入市的新盘还有在曹家渡的信达·信安里，据说有望3季度入市。

　　这么多关于老静安的消息一下子轰炸而来大家可能一时间还有些不习惯。

　　毕竟在此之前的3年来，老静安的新盘供应加起来也只有333套——甚至全部来自于鸿印里。

　　简言之，3年仅有这一个新盘独苗。

　　而如今，恍若一夜之间，沉寂已久的老静安，突然热闹了起来。

　　一边拍地，一边推新项目，一边：

　　又有一宗全新的优质宅地——曹家渡社区9A-20地块，在加速推出的进程中了！

　　这块地的含金量极高，一句话概括：可以做出当下最抢手的纯高层豪宅。

　　对于供应紧缺的老静安来说，不亚于“久旱逢甘霖”！

　　在上海土拍刚刚解封的现在，如果趁热打铁推出并公开竞拍，也必然会遭到有实力的开发商的“围猎”！

　　如今的老静安可谓是王炸频出，从土拍到新房市场都在全面加码供应，每一个动作都不容小觑。

　　01

　　又一纯高层豪宅地块加速推出！

　　要抢疯了？

　　就在上个月底，静安悄悄公示了老静安曹家渡社区9A街坊的控规变更。

　　9A街坊是上海市公安局总局（即9A-18）所在，整体北邻康定路、南邻武定路、西临武宁南路、东临规划的泰州路。

　　站在静安的价值序列看，距离代表“老静安灵魂”的静安寺实际也就1公里出头。

　　因为毗邻14号线武定路，未来坐地铁一站就能抵达静安寺，地理位置相当优越。

图源网络 从静安寺出发的航拍视角

　　而9A-20地块，作为9A街坊中的规划重点，也是其中，也是这次控规变更的核心。

　　南侧紧挨着市公安总局（9A-18），安全感满分；

　　西侧紧挨着9A街坊的规划绿地（9A-15），也能称得上市中心的小桃源。

　　规划的调整完成则意味着，这块宅地距离正式推出已经不远了。

　　这块地原本的规划容积率有2.95，最新的公示方案中调整为了2.68，限高80米，整体来说，相较之前的方案，通过折让容积率和0.47万方的规划建面，提升了不少居住舒适度。

　　调整后，这块地用地面积约有1.85万方，总建面约有5万方——体量放在上海市中心看，还算颇为可观。

　　更可观的是，这块地是罕见的既不带旧改、也没有中小套户型限制的市中心纯宅地。

　　要知道，随着上海进入旧改大潮，现在最核心的几个市中心板块，说是旧改地块遍地走也不为过，大部分新出的地块多少都要沾点旧改。

　　比如前段时间新静安集团拿下的76街坊就是零星旧改地块，虽然也是同在老静安的纯宅地，体量也和9A-20差不多，但是却搭配了一万方的风貌别墅。

　　包括就在9A-20旁边、同处于曹家渡的信达·信安里，同样也是高层+风貌别墅的搭配。

图源网络

　　市区的风貌别墅虽然价格高昂，看上去赚头很足，但是开发难度高、时间沉淀长、产品差异化不足、大批量面世等问题的存在，也使得去化远远不如高层。

　　但奈何现状就是如此，有点钞能力的开发商为了抢占市中心市场、为了做口碑做标杆，都多多少少拿了一些旧改地块，甚至有不少都是纯风貌别墅地块，也算是一种自我挑战。

　　这个也属实是情势所逼，毕竟如今上海市区不带旧改的纯宅地就已经是稀罕物了。

　　更不用说像9A-20这样：

　　体量适中、地价不至于过分昂贵、产品发挥空间非常充分、未来的去化、现金流、利润空间等都肉眼可见非常可观的地块，真的是少之又少，在供应紧缺的老静安就更不用说了。

　　虽然这块地并不方正，整体比较崎岖，甚至新的规划中还新增了一条横穿地块、需要24多小时对外开放的公共通道，或许会变相将地块进一步分成两小块，给开发增加了一定难度。

　　但是从整个大市场看，这些问题都不算是问题，有想法的开发商或许也能有非常巧妙的解决方案。

　　参考前两年鸿印里的14.2万/㎡、以及最近昌平云岸的14.5万/㎡，以及当下上海市中心高层豪宅的整体定价情况，9A-20作为新地块，未来定价估计可以超过15万元/㎡，总货值达到七八十亿应该不成问题。

　　综合来说，9A-20无疑是个香馍馍，从稀缺性来看完全称得上是“钻石级别”！

　　还是那句话，只要走土拍市场公开出让流程，在上海土拍全面放开限价的现在，未来的竞争度必然就不会小。

　　且看未来会花落谁家了。

　　02

　　近千组认筹？

　　“不完美”的昌平云岸依旧要卖爆！

　　在最近出镜率相当高的老静安，9A-20地块作为即将推出的好苗子，博得了不少关注度，但热度更高的，大概率还是昌平云岸。

　　毕竟老静安过去三年的新盘“独苗”鸿印里，入市还在2022年年底，迄今过了已有一年半。

　　在“渴”新房已久的老静安，昌平云岸的到来，虽然解不了太多渴，但多少让老静安的忠实粉丝们又有了些盼头，并且一年半的时间，作为真正的苏州河一线新盘，价格只微涨了3000元一平，倒还算公道。

　　总的来说，热度还算不错，13日首日认筹就已经突破了300组，昨天认筹结束时据市场消息认购量达到了980+组，逼近1000组！

　　昌平云岸同样是一块纯高层住宅地块，体量甚至还要高于将推出的曹家渡9A-20，建面达到了7.25万方，算下来总货值超过了100亿。

　　昌平云岸总共有481套房源，这次首开效仿今年迄今为止的全国销冠中海顺昌玖里，一次性全部推出，因为套数较多这一次认购率刚突破200%。

　　虽然没有触发积分，但是近1000组的认筹量已经可以说明很多东西，毕竟此前中海顺昌玖里也没有触发积分，但并不妨碍其近200亿的货值几近实现了日光！

　　不出意外的话，昌平云岸的去化也不成问题，即便做不到日光但是慢慢实现超百亿的销售额几乎是板上钉钉：

　　在上海爆款豪宅频出的今年，也能排在前列。

　　这个结果不算意外，但是总的来说算是沾了地段的光——因为这个项目从产品端来看，并不算完美、尴尬点也比较密集，因此自面世以来市面上的声音一直褒贬不一。

　　光是看户型，跨度就相当大：

　　是的，你没看错，这个项目直接整了36种不一样的户型！甚至每栋楼栋都有“独属”于自己的户型配置……

　　跨度大到什么程度呢？最小87平、最大326平；最少1房、最多6房；最低单价9.42万元/㎡、最高单价19.04万元/㎡：

　　最大价差约有9.62万元/㎡！

　　好的地方自然是上车价低，最低只要846.7万就能买到一套。

　　不过整个项目不到1000万的房源总共就只有3套，这个“便宜”想要占到并不容易，并且还需要接受近1000万买1房的现实。

　　昌平云岸的地形非常狭长，整个项目5栋楼，有4栋楼都是一字排开，并且是沿着苏州河向外一字排开，因此整个项目的价值序列也基本是以苏州河为基准向外递减。

图源网络

　　4号楼楼王整体均价达到了16.17万元/㎡，而距离苏州河最远的1号楼整体均价仅有11.88万元/㎡，两者之间差价也达到了大约4.3万元/㎡。

　　怎么形容呢？圈层虽然不那么纯粹，但又似乎按楼栋做了一定划分。

　　也有人调侃整个项目设计颇有些“劫富济贫”的味道。

　　并且这个项目的容积率相当高：

　　9A-20原本不到3.0的容积率还重新降低调整后才推出，但是昌平云岸的容积率却达到了4.52，所以其中还配置了一栋超高层住宅“3号楼”。

　　3号楼的设计，也算是好坏参半：

　　往好了说，高层可以也可以比较好地欣赏苏州河河景；

　　往差了说，算是用这一栋楼“高居住密度”的牺牲换得了其他楼栋相对适中的尺度。

　　虽然昌平云岸，整体装标还是不错的、配备的也都是国际一线大牌、又是准一梯一户的设计。

部分装标品牌

　　但是受限于地形和容积率，整个项目发挥空间并不大，既没有公区也没有会所，但是最贵的户型价格上了6000万+。

　　因此虽然此前市区的高层项目往往户型越大去化越快，但是在昌平云岸这里还是被打上了个问号。

　　我们前面也提到了这块地是静安73街坊的北地块，和未来会打造风貌别墅的南地块被横在中间的南草坪花园一分为二。

图源网络

　　按理说风貌别墅和高层地块风格本就不一致，这样划分问题似乎并不大，但恰恰是南草坪花园的存在也是让这个项目多了几分尴尬：

　　距离实在是太近了。

　　从现场的情况看，昌平云岸几乎是贴着南草坪花园建的。虽然南草坪花园并不高造不成太大的遮挡，但是过近的距离，难免会有隐私干扰等问题存在，低层采光也会有一定影响。

图源网络

　　所以艳姐回过头看大致也能理解4号楼高定价的缘由：不只是景观最好，因为有5号楼的存在，私密性也是最高的，在这个地块中确实算是绝对的楼王。

　　当然，无论如何，老静安的地段和人文底蕴毋庸置疑，虽然被质疑是处于普陀&闸北&老静安交汇处的老静安“边角料”地块，但是在不靠江的老静安，一线苏州河畔就已经是最好的自然水景资源了。

　　加上紧挨着规划能级还要超越新天地的“东斯文里”，有底蕴也有未来。

图源网络

　　更不用说昌平云岸的起步门槛还低，按起始总价段看在上海市中心确实有较大的性价比优势：

　　毕竟这可是不到一千万入住上海内环内！

　　虽然硬伤明显，但是在地段价值最重要、没有样板房没有售楼处也照样能热销的上海市中心、在供应极度紧张的老静安，很多问题或许都不成问题。

　　尤其后面老静安最有盼头的项目也只有一个信安里了，但从目前的消息看，信安里的高层产品配置大概率比较单一、且都是小户型，而一旦错过了昌平云岸，后面即便能等到更好的产品，14.5万元/㎡的价格或许也不会再有，想要抢到一套的难度或许也会更大。

　　所以这个老静安时隔一年半出山的“头牌”项目，虽然被市中心的其他豪宅项目吸走了不少目标客群、也比不上之前鸿印里超400%的认购量，但吸引力犹在。

　　不过，昌平云岸在这个节点入市，恰好和中海在徐汇滨江的领邸·玖序同期打擂：

　　两个项目均价相近，从地段看，一个代表old money，一个代表豪宅新贵，因此也引起了一波热议。

图源网络

　　大家都在观望后续：

　　老静安苏河畔vs徐汇滨江，谁会取得更好的成绩？

　　前者有老静安的地段，后者有。

　　这两个项目确实也较上了劲，甚至选在了同一天开启认筹。

　　昨天二者双双结束认筹，对比昌平云岸980+组认购、约204%的认购率，232套的领邸·玖序的认购量达到了620+组、认购率约267%，恰好触发积分。

　　在这场没有硝烟的战争中，比认购率，领邸·玖序更胜一筹；但是比认购量、比后续的销售额，货值超百亿的昌平云岸几乎是稳稳的胜利。

　　老静安依旧是那个老静安，江湖地位始终不凡。

　　毕竟回过头去看，上海二手房市场超100万元/㎡的成交单价天花板，也是今年刚在老静安创下的。

　　03

　　新静安集团的新挑战

　　即便今年的老静安看上去动作频频、相当热闹，但现实却依旧是：

　　新房卖一套少一套——目前的供应量比过去三年好一些，但也没好太多。

　　算上此前成功出让的76街坊、以及正在热卖的昌平云岸，整个老静安统共也只有约21万方的潜在新房供应。

　　但是，算下来，建面超7万方的昌平云岸就占了1/3……

　　这次卖完后，即便后续会有曹家渡9A-20大约5万方的供应补位，也就只剩下寥寥不到20万方了。

　　而看目前的这21万方潜在供应中，有2/3是属于新静安集团的，包括了昌平云岸所在的73街坊、以及前不久刚拿下的76街坊，算是承包了老静安苏州河畔的未来。

　　新静安集团是静安区属国企，2015年由静安地产、静安土地开发控股、静安城建三家城投公司合并而成。因此追溯前世今生，新静安集团也有30多年的发展史，一直都深耕上海市中心城区的建设，也是亲历了这几十年来静安城市面貌焕新的全过程。

　　新静安集团在静安核心区开发的各类综合体、商办、基础建设类项目等也有50多个，开发过的住宅项目有：

　　上海壹街区、静安凤凰苑、静鼎安邦、静安雅筑、静安丽舍、阳光华庭、阳光名都、蓝朝部落、静安康鑫家园、宏安家园、静安鼎鑫佳园、静安兴海城、贤居天下苑……

　　这些项目一罗列，大家或许也感受到了些许微妙之处：

　　似乎都没怎么听说过，也没有什么豪宅项目……

　　这算是存在在这家静安国企身上最大问题之一——缺乏高端项目的开发经验。

　　或许也是因为这个原因，这一次的昌平云岸整体的产品打造似乎都颇为“平淡”，在上海极致卷产品的时代，竞争力略有不足，依旧要靠地段走天下。

　　但不论如何，从目前的认筹情况来看，昌平云岸的成绩应该不会差，新静安集团今年大概率也能借此机会在上海楼市的排行榜上取得不错的排名。

　　去年年底时，新静安集团宣布73街坊南地块项目正式开工。

　　这块地是目前老静安仅存的一宗纯风貌别墅地块，将建成74套12米以下的联排别墅，按如今的市场价估算，总价差不多要半个小目标起步，最高要超一个小目标。

这是一个更高难度的挑战，新静安集团将之称为：

　　举全集团之力打造的风貌保护住宅项目。

　　重视程度可见一斑。

　　那么 理应“最懂”老静安的新静安集团，又会如何去更新呈现?

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