楼市“止跌回稳”，各大房企业绩表现如何？

　　Wind 数据显示，截至目前，A 股、港股中有超 90 家房企预告 2024 年业绩，其中三成房企预计去年将实现盈利，其余房企则预计出现不同程度的亏损，有的企业是 “续亏”，有的则属于首次亏损。

　　头部房企比如保利发展 (600048.SH)、招商蛇口 (001979.SZ)、龙湖集团 (00960.HK) 等，虽然预期去年盈利下滑，但均实现了正向盈利，保持住一定的业绩规模，并有企业的经营性业务已成盈利主要来源。

　　业内专家表示，近几年房地产行业市场规模下降，房企的销售业绩必然会传导至财务数据上，盈利指标缩水是可以预期的现象。后续房企业绩能否走出低谷，关键还在于楼市、尤其是房价企稳的力度。

　　龙头房企去年业绩几何?

　　近期，多家龙头房企公布 2024 年业绩预告，显示行业头部企业仍在随市场调整中。

　　3 月 7 日，越秀地产 (00123.HK) 发布公告称，受房地产行业持续调整的影响，2024 年预计计提减值共 43.9 亿元，核心净利润预计比 2023 年下降 50%～55%，即会在 15.7 亿元 - 17.45 亿元之间。

　　越秀地产是行业销售规模 TOP10 的公司，去年全口径销售金额约 1145 亿元，位居行业第八位。该集团预计 2024 年核心净利润缩水五成背后，有何行业共性及企业自身原因?

　　越秀地产表示，受房地产市场持续调整的影响，公司售楼业务结转毛利率下跌，其中计提发展中物业及持作出售物业税前减值拨备约 22.7 亿元;新增计提个别物业、厂房及设备和使用权资产的税前减值拨备约 13.9 亿元;商业物业录得税前净评估跌值约 7.3 亿元。

　　“相关资产减值及净评估跌值，对集团税前利润的影响合计约 43.9 亿元，均为非现金性质，不会对集团营运资金造成不利影响。” 越秀方面称，2024 年集团经营性现金流实现净流入超过 200 亿元。

　　房开业务毛利率下降、资产减值等影响房企盈利表现，这在行业内已经是共性问题。

　　3 月 7 日，龙湖集团也发布盈利警告公告，预计 2024 年剔除投资物业、及其他衍生金融工具公平值变动后的股东应占核心溢利，将录得约 35% 至 40% 下降，也即数据在 68.1 亿元至 73.775 亿元之间。

　　龙湖同样表示，这主要由于受房地产行业下行影响，地产开发业务的结算收入及结算毛利率下降所致。

　　更早之前，保利发展、万科 A (000002.SZ)、招商蛇口、绿城中国 (03900.HK)、建发股份(600153.SH)等头部房企，也公布了 2024 年预期业绩数据，大多数房企实现盈利，仅万科预计 2024 年将录得亏损。

　　具体而言，保利发展预计 2024 年将实现营业收入 3128.08 亿元，同比下降 9.83%;归母净利润 50.16 亿元，同比下降 58.43%;扣除非经常损益的归母净利润 44.92 亿元，同比下降 61.90%。

　　该集团表示，营业总收入同比下降，主要源于房地产项目年内交付结转规模下降;利润指标同比下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及结合市场情况拟对部分项目计提减值准备。

　　招商蛇口方面，2024 年预计营业总收入约 1789.475 亿元，同比增长 2.25%;营业利润为 90.00 亿元，同比下降 36.54%;归属于上市公司股东的净利润为 40.39 亿元，同比下降 36.09%。

　　招商方面同样称，盈利下滑主要因开发业务项目结转毛利率下降，以及计提减值准备增加。

　　此外，建发股份预计去年度归母净利润为 24 亿元至 35 亿元，同比减少约 73% 至 82%。绿城中国预计去年公司股东应占利润将同比 2023 年的 31.18 亿元下降 50% 以内，主要因房地产市场整体下行，及公司主动加大长库存去化力度，导致 2024 年度计提的资产减值损失增加所致。

　　前述已公布业绩预告的头部房企中，仅万科 A 去年将录得亏损表现，该公司预计 2024 年归属于上市公司股东的净亏损约 450 亿元，而上年同期为实现盈利 121.63 亿元，同比下降 470%。业绩亏损的原因，则主要是 “房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。”

　　走出低谷关键在于房价

　　龙头房企去年盈利普遍缩水，实际上是房地产行业内的共性问题。

　　记者统计 Wind 数据发现，在已经披露业绩预告的 A 股上市房企中，仅天宸股份(600620SH)、亚通股份(600692.SH)预期净利润为 “预增”，市北高新(600604.SH)、珠江股份 (600684.SH)去年扭亏为盈。其余则多是 “预减”“续亏” 以及 “首亏” 状态，其中有 25 家去年系首次亏损。

　　A 股亏损规模居前的，除了万科，还有 * ST 金科 (000656.SZ)、绿地控股 (600606.SH)、金融街 (000402.SZ)、首开股份(600376.SH)、荣盛发展(002146.SZ)、华侨城 A(000069.SZ)、金地集团 (600383.SH)等。

　　其中，金科股份预计去年归属上市公司股东的净利润亏损额在 205 亿元至 285 亿元之间，扣除非经常性损益后的净利润亏损为 180 亿元至 260 亿元，基本每股收益亏损在 3.87 元 / 股至 5.38 元 / 股。

　　绿地控股预计去年归母净利润为 - 130 亿到 - 110 亿元，扣除非经常性损益后的归母净利润为 - 112 亿元到 - 92 亿元。原因则包括公司加大促销力度，部分房地产项目拟计提减值准备;房地产业务结转规模及毛利率下降;利息资本化减少，计入当期财务费用的利息支出增加。

　　此外，金融街预计 2024 年归属于上市公司股东的净利润亏损在 90 亿元至 120 亿元之间;首开股份预计归属母公司所有者的净利润亏损 95 亿元至 75 亿元;荣盛发展预计归属上市公司股东的净利润亏损 72 亿元至 95 亿元;华侨城 A 预计净利润亏损 70 亿元至 90 亿元......

　　房企为何持续批量亏损，这与行业的结转特点及市场走势有关。

　　中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经，房企期房的合同销售转化成为营业收入需要 2 年左右。从会计角度，房企营收是以项目的竣工结转为依据，因行业内施行预售制，也就是说当前的期房销售，一般 2 年后竣工，然后对应的销售额才计为企业营业收入，2024 年的财务数据对应前两年项目的竣工结转。

　　过往两年间，房企拿地价格普遍较高，这也就导致其利润空间普遍较低，至今仍在消化此前的 “包袱”。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉第一财经，房企盈利情况变动，主要跟房地产市场的整体规模缩水有关，过去几年销售市场整体下滑，这必然会传导至房企业绩数据上，加之此前房价出现明显调整，所以当前上市房企的业绩表现，也属于正常现象，是行业各指标传导的结果。

　　值得注意的是，当前地产已出现诸多积极变量，“稳住楼市” 也首次被写入政府工作报告总体要求中。

　　刘水表示，后续有望对房企业绩产生直接拉动的政策，一是扩需求的政策，如因城施策调减限制性措施，一线城市放松限购等限制性政策，全国层面降房贷利率等。二是推进收储的政策，今年将继续大力度推进收购存量商品房，并在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，房企的存量商品房作为收储对象，能够帮助企业直接去库存。

　　“房企业绩依赖于整体市场变化，尽管当前部分主要城市楼市回稳态势，但是距离全国整体上房地产市场回稳还有较大距离。” 刘水提醒称。

　　政策持续发力之余，业内普遍认为，当前对行业走势最重要的影响因素仍是房价。

　　严跃进表示，当前楼市的回温趋势，还是会对房企经营有正向支撑作用，从盈利改善角度看，企业只有现金流为正才能真正减轻包袱，如果市场价格企稳或拉升，即便企业销售规模不变，也能一定程度上改善盈利空间，所以 “稳价格” 是当前的重要工作。近期多地拍出高地价地块，也反映了市场信心有所回升。