3月房地产市场：供应回升，政策助力，成交可期

　　踏入 2025 年，房地产市场在经历了 1-2 月传统淡季供求的季节性回调后，于 3 月迎来显著转变。供应端呈现出环比大幅增长的态势，一跃达到年内供应的首个峰值，为沉寂一时的市场注入了全新活力。

　　供应显著回升，城市能级分化加剧

　　据 CRIC 调研数据所示，3 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积高达 721 万平方米。与上月相比，环比增长幅度惊人，达到 166%。虽然同比去年 3 月下降了 36%，但考虑到 1-2 月处于基数较低的阶段，一季度累计供应面积同比下降 28%。从实际供应规模来看，受限于土地成交的持续低迷，房地产企业的推盘量较以往年份有所减少。然而，本月单月供应规模仍略高于去年 10 月，成为 2025 年至今的供应高点。

　　按城市能级细分，一线城市在 3 月的推盘热情高涨。预计供应面积达 170 万平方米，环比涨幅达 222%，但同比下降 50%。其中，北京的供应量独占鳌头，预计约 73 万平方米，环比增长幅度之大令人瞩目，高达 1783%，这主要是由于 2 月受春节假期影响，供应基数极低。广州预计供应约 69 万平方米，环比上涨 277%，同比下降 10%。而上海则在一线城市中表现相对疲软，预计供应仅约 6 万平方米，环比下降 72%，同比下降幅度更是高达 95%。在四个一线城市里，唯有北京在一季度累计供应实现了同比正增长。

　　二线城市 3 月预计供应面积为 514 万平方米，环比上涨 139%，同比下降 32%。杭州在二线城市中脱颖而出，供应量最高，约 184 万平方米，环比增长幅度高达 783%，同比增长 116%，预计将有 30 个楼盘近 3000 套房源集中推向市场。成都预计供应约 50 万平方米，环比上涨 58%，同比下降 61%。此外，宁波、武汉、西安、天津等四个城市的单月供应量均突破 30 万平方米。

　　三四线城市在经历了年初的供应低谷后，于 3 月迎来集中爆发期，供应面积呈现出同比和环比双双增长的态势。在长三角地区，无锡、徐州、常州等城市均出现了集中推盘现象，环比增幅尤为明显。

　　供应结构特征：改善需求主导，主城区供应占优

　　从各城市的供应结构来看，重点城市在刚需、改善、高端产品的供应占比分别为 37%、51% 和 12%，清晰地展现出以改善需求为主导，刚需需求为辅助的供应格局。其中，苏州、漳州、泉州、长春、厦门、杭州、合肥、济南等城市，改善型产品成为供应主力，占比超过 80%。西安、重庆、武汉、南京等城市则较为均衡地兼顾了刚需和改善需求，两者供应占比均在四成左右。

　　从供应项目的区域分布来看，重点城市在主城、近郊、远郊的供应占比结构为 70%、21% 和 9%。3 月供应的核心区域依然集中在主城区，近郊次之，远郊的供应占比较少。漳州、泉州、福州、郑州、昆明、武汉、合肥、西安、重庆、杭州、南宁、无锡等城市，主城区供应占比均在 90% 以上。长沙、常州、广州、宁波、深圳等城市则在主城和近郊的供应上较为平衡，占比均在四成左右。由此可见，房地产企业在 3 月明显加大了主城区改善型产品的供应比例，实现了供应在数量和质量上的双重提升。

　　政策利好频传，积极信号持续释放

　　3 月 5 日，国务院总理李强在第十四届全国人大三次会议上所作的政府工作报告中，着重强调将以更大力度推动楼市和股市的健康发展。相较于 2024 年 12 月 9 日中央政治局会议提出的 “稳住楼市股市”，此次表述更为积极主动。报告中再次明确了 “持续用力推动房地产市场止跌回稳” 以及 “因城施策调减限制性措施” 的政策方向。

　　3 月 6 日，中国人民银行行长潘功胜在十四届全国人大三次会议经济主题发布会上透露：今年将依据国内外经济金融形势以及金融市场的实际运行状况，适时选择降准降息的时机。目前，金融机构存款准备金率平均为 6.6%，仍存在一定的下行空间，并且还可对降低结构性货币政策工具利率展开研究。一系列政策利好的不断涌现，极大地增强了房地产市场的信心。

　　成交有望回暖，市场热度呈现高位波动

　　在政策利好与营销活动的双重推动下，3 月新房成交呈现出逐步修复的趋势，环比持续增长，部分城市有望迎来局部的 “小阳春” 行情。根据 CRIC 监测数据，28 个重点城市在 2025 年 3 月预期项目的平均去化率为 33%，同比上升 5 个百分点。一线城市的新政效应持续显现，整体市场热度有望稳定上升，3 月预期去化率达到 46%，同比上涨 15 个百分点。

　　结合不同城市 3 月预期推盘所处的区域，依据 2024 年以来各区域板块的历史去化情况进行合理预估：核心一二线城市的新房成交在 3 月有望迎来普遍上涨行情，环比涨幅大多集中在 30%-50%。二线城市在经历前期的深度调整后，预计将迎来一轮复苏，成交量有望稳步回升。

　　总体而言，3 月房地产市场供应稳步复苏，环比实现倍增。尽管与去年同期相比仍有差距，但已达到年内供应高点。从推盘结构来看，主城区的改善型项目依然占据主导地位。政策层面的暖风频吹，叠加 “金三银四” 这一传统营销旺季，新房成交大概率将环比持续增长，部分城市或将出现局部的 “小阳春” 现象。北上深杭等核心一二线城市，改善和高端产品的供应占比上升，预计将带动市场热度进一步回升;天津、武汉、南京等城市的购买力也在逐步修复，成交有望稳定增长;而多数三四线城市可能仍将延续筑底行情，不过改善型产品的去化情况优于刚需产品。房地产市场在政策与市场的共同作用下，正逐步展现出积极向好的变化趋势，后续发展值得市场各方持续密切关注。