新盘被逼高佣开渠，楼市低迷信号？

　　年后开工已近一个月，市场又步入传统 “小阳春” 节点。回顾楼市从 2022 年高峰滑落至 2025 年低谷的这三年，无论是场内深受煎熬的从业者，还是场外观望伺机抄底的购房者，心中都萦绕着一个共同疑问：2025 年楼市究竟是筑底反弹、回暖可期，还是横盘震荡，甚至延续惯性继续下行?对于此问题，虽难以妄下定论，但当下楼市中的一个现象 —— 渠道佣金问题，却值得深入探究。

　　一、广州楼市新盘高佣开渠现象剖析

　　在当前广州市场，几乎所有新楼盘都纷纷启用渠道中介，通过高额佣金展开促销。以黄埔区为例，去年上半年开启渠道销售的新盘并不多，主要集中在科学城和老黄埔板块。长岭居和知识城几个由区属国企操盘的项目，彼时还保持 “躺平” 姿态，既未开启渠道，也未进行大规模推广。然而，到了去年年底，这些项目却悄然都上了渠道。如今，众多楼盘集体开渠，且佣金额度普遍高于以往，通常在 2% - 3%，个别项目甚至高达五六个点。例如未来方洲，自去年开盘以来，佣金高达 4.8%(包含跳点 2%)，其在黄埔销售榜位居第三，高佣促销的作用不容小觑。

　　遥想五六年前楼市行情较好时，新盘开渠的情况并不普遍，佣金点数一般为 1.5%，只有像实地常春藤这类位置较为偏远的项目，才会采用超高佣金的极端手段，引发全城中介大力推广，甚至出现拦路塞传单的疯狂场景。如今开发商集体开渠，充分表明市场形势严峻，销售压力巨大，开发商们都急切渴望快速回笼资金。不仅如此，各开发商还在佣金点数上展开竞争。原因很简单，高额佣金能够刺激更多中介积极推广，对于部分买家而言，也能获得更多返佣，从开发商处 “薅” 到更多实惠。

　　二、高佣促销背后的销售原理

　　(一)分销原理

　　高额佣金能够吸引全城中介参与分销，众多中介各展其能，相比开发商自身单一、有时甚至僵化的营销方式，无论是传播范围还是销售手段，都更具优势。在高额佣金的激励下，中介的积极性远超售楼部销售人员守株待兔式的销售模式。

　　(二)消费心理

　　消费者在购买商品时，往往习惯于货比三家，争取更多优惠。在楼市行情低迷时期，消费者的消费意愿普遍下降，对产品更为挑剔。此时，开发商将原本让利给买家的部分成本分给渠道中介，能够取得更好的促销效果。消费者在面对产品价格时，一旦觉得不满意，通常会寻找其他产品进行对比，而开发商通过这种方式，能够借助中介的力量，更有效地满足消费者的心理需求，促进销售。

　　三、高佣开渠与楼市现状及未来走向

　　从上述角度来看，开发商集体高佣开渠，无疑是市场低迷的一个显著信号。这至少表明市场尚未完全回暖，部分区域仍面临较大压力。从历史经验来看，高佣金与楼市下行期密切相关，这几乎是全球房地产市场的普遍现象。例如，美国次贷危机前夕，开发商同样通过高佣金刺激销售，最终导致房地产泡沫破裂。广州新盘普遍启用中介渠道并支付高额佣金，本质上是开发商对 “去库存” 的极度焦虑，也是楼市深度调整期的一种应激反应。

　　从短期来看，这是开发商为回笼资金的无奈之举;但从长期而言，如果无法摆脱对渠道的依赖，重建房地产市场的供需平衡，整个行业将陷入 “低利润 — 低质量 — 低需求” 的恶性循环。在一定程度上，新盘开渠的数量以及佣金点数的高低，可以作为判断市场冷暖的重要观察窗口。当开渠的楼盘减少，或者佣金降低，意味着开发商底气更足，不再严重依赖渠道，且销售业绩依然良好，此时或许才意味着市场真正回暖。

　　四、渠道中介的机遇与风险

　　对于渠道中介而言，当前的楼市行情却迎来了相对的 “高光时刻”。不仅新盘集体开渠，给出诱人的佣金，二手房市场中卖家普遍割肉，中介也能从中获得可观的手续费。部分渠道中介凭借一手新房佣金和二手成交佣金，可谓风光无限。也正因新盘集体开渠，全民营销时代已然开启。如今，渠道中介队伍迅速壮大，除了传统中介，许多自媒体大 V 也纷纷加入其中。

　　然而，需要注意的是，渠道中介也存在诸多风险。其中，最为突出的问题便是佣金不透明。各个楼盘的佣金点数、扣税后的实际佣金数额，对于买家来说往往是一笔糊涂账，全由中介掌控。例如，中介声称返佣一半，但如果不向买家公布实际税后佣金，买家只能被动接受中介给出的数额。此外，一些渠道中介中间环节复杂，如部分管家公司雇佣的中介，大多没有底薪，主要依靠佣金收入，他们需要分成税后佣金的 45% 甚至更多，再扣除管家公司 15% - 20% 的利润，最终到买家手中的返佣所剩无几。比如，两头扣税后佣金为 8 万，买家最终可能只能拿到大约 3 万左右。更恶劣的情况是，由于中介行业人员流动性大，如果买家未与中介公司签订合同，还有可能遭遇中介拿到佣金后失联的风险。可以说，买家能否拿到佣金以及拿到多少，在很大程度上完全依赖中介的信用。

　　五、渠道购房的注意事项与流程

　　因此，当买家有意通过渠道获取返佣时，选择一个靠谱且中间环节少的渠道中介至关重要。在此，为大家普及一下买家走渠道拿返佣的基本流程：

　　避免先入售楼部：每个开渠的楼盘在售楼部都启用了人脸识别系统。若买家打算走渠道购房，务必注意在进售楼部之前，不要先行进入。

　　提前报备登记：进售楼部前，买家需找渠道中介报备有效手机号码进行登记。报备成功后，还需中介现场带看并完成签到确认，如此才能成为该渠道的有效客户。

　　留意保护期：每个楼盘渠道客户的保护期有所不同，一般在 30 - 60 - 90 天不等。报备签到后，在保护期内，买家可随时前往售楼部现场。但如果超过保护期，客户身份将失效，需要重新报备。若到期未重新报备，将被视为自访客。

　　为了让大家对当前市场有更直观的了解，现将黄埔及天河部分开渠楼盘的佣金点数公布如下：

　　未来方洲：2.8%，保护期 90 天;

　　中央公馆：2.8%(包括跳点 0.8%，要求一个月销售 100 套)，保护期 90 天;

　　富颐华庭：2.4%，保护期 60 天;

　　珠江春：2%，保护期 30 天;

　　黄埔新城：固定金额 6.4 万 / 套，跳点：5 套以内 1.6 万，40 - 59 套 8000 元，60 - 79 套 1.2 万，80 - 120 套 1.6 万。保护期 90 天;

　　天河润府：2.31%，保护期 60 天;

　　保利天瑞：1.2%，保护期 90 天;

　　合生中央城：固定金额 7.1 万(税前)，保护期 30 天。

　　此外，作为深耕黄埔本地十多年的 “老司机”，除了提供返佣相关服务，我还能为大家提供关于区情、规划以及楼盘优缺点的专业建议，希望能帮助大家在购房过程中做出更明智的决策。