广州花都率先试行“以旧换新”激活楼市消费活力 房地产去库存迫在眉睫

　　5月28日，广州发布首付比例下调至15%等重磅新政，引爆市场热度，市场购买意愿大幅增加，实客陆续进场，成交气氛在新政首周后已重回活跃。

　　在此背景下，花都区在众多政策利好的基础上，率先推出“以旧换新”激活楼市成交活力，后续区内房企迅速跟进响应首推“先住后买”等实惠措施，激发花都楼市新一轮热销氛围！

　　广州楼市升温明显

　　花都市场进入利好兑现期

　　“5.17”史诗级新政以后，各地积极跟进落实政策，并相继推出新政，传递出稳楼市的强信号。5月28日，广州发布重磅新政，包括明确首套、二套房商贷首付比例不低于15%和25%，取消房贷利率下限等“超级大招”。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，本次广州因城施策，直接将房贷首付比例和利率“一降到底”，并将非本市户籍家庭限购政策进一步优化，对于降低购房门槛、稳定市场供求关系具有重要意义，亦将为接下来广州楼市成交量的稳定复苏“保驾护航”。

　　根据合富研究院，从整体上看，“5·28新政”效果明显，首周全市市场热度活跃，实客陆续进场，监控的全市楼盘数据显示，首周一手新盘来访环比上涨21%，成交环比大幅上涨40%，走出了近两年来除小阳春、五一、十一等传统旺季的另一独立小波峰。

　　特别是，“5·28新政”对花都等区域人气拉动非常明显。

　　当前，新一轮全面宽松的政策在一定程度上降低了购房门槛，推动楼市进入低门槛置业黄金期，扭转市场预期并拉动交易，楼市有望迎来“企稳”甚至“补涨”行情。

　　而作为广州性价比极高的宜居高地，花都具有大湾区唯一大型空铁枢纽、即将迎来三地铁时代、优质教育汇聚、配套日益成熟，是此轮政策红利的直接受益者。

　　从市场消息来看，利好政策密集出台后，花都楼市升温明显。

　　根据花都区相关部门初步统计，花都区“5·28新政”落地后，区内房地产销售情况看涨，全区房地产项目来访量和成交明显提升——新增近2400组到访量，售出约153套一手住房。新政落地不到十天内即取得如此成果，可见多项政策利好给足了市场信心。

　　其中，位居花都楼市热销榜的中旅名门府，位处广花新城板块，得益于广花路即将全线通车等利好，该项目人气居高不下，“5·28”新政落地后短时间内即成交24套。

　　此外，5月底，保利发展落子花都首个住宅项目，也是花都首批适用于建筑新规的高使用率项目——保利·琅悦正式开放。这个位于区府板块的全新新中式项目，在2024花都五一房博会已经大放异彩，吸引了不少置业者的目光。在其正式开放参观的前三天，该项目线上预约就已然约满！从现场看来，到访客户络绎不绝，销售中心门前有排队等候进入的看房者，而洽谈区也坐满埋头咨询的客户。截至目前，保利·琅悦认筹已达87户。

　　与此同时，不少房企也积极把握政策窗口期，丰富产品功能，提升项目品质及销售服务水平，进一步争取市场和客户。其中，位于花都区府板块的中诚璟泷湾在广州首创“先试后买”，开启“体验为王”新时代。该活动正式推出后，当即收到十五组客户登记试住，反响热烈。

　　而对购房者来说，无论是政策利好的强度，还是兑现力度与速度，抑或是产品与服务的丰富程度，花都楼市都处于值得把握的置业窗口期。

　　先试先行，花都“以旧换新”

　　激活楼市消费活力

　　现如今，全国楼市已从刺激投资逐步转向刺激需求阶段，着力攻坚新一轮去库存任务目标。

　　在此背景下，“以旧换新”成为消化存量房产重要的政策抓手。

　　四大一线城市中，继深圳、上海之后，广州的花都区也加入“以旧换新”的行列中——作为广州首个推出“以旧换新”的行政区，花都先试先行，走在市场前列，打响广州“以旧换新”第一枪，助力区域置换链条。

　　据了解，花都区“以旧换新”活动召集了25个项目、10家中介机构、14家家装家居企业参与，通过签订三方协议，打通房企、中介机构与换房人三方壁垒，房企提供退房无忧保护期以及购房折上折优惠，中介提供过渡期租房优惠，家装优惠支持旧房翻新、新房装修，按揭机构提供贷款支持，着力解决房产置换的系列痛点。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“花都区‘以旧换新’活动的各个环节均有政策扶持，这些优惠加总起来，实际的优惠力度是比较大的。”

　　政策虽好，市场反应如何？据相关工作人员透露，截至目前，线下共有407人咨询了“焕新购”的以旧换新活动，参与“焕新购”活动的新房套数共有199套，“焕新购”活动开启当天即已实现成交，总计有13组客户确认成交。

　　由此可见，购房者对花都“以旧换新”政策的接受度还是相当正面的。

　　从目前的认购数据来看，市场上受欢迎的置换项目主要集中在配套设施齐全、规划前景好且交通便利的区域。

　　部分项目处在较为偏远板块的销售人员表示，希望活动加大宣传力度，提高客户的感知度，例如配合媒体持续炒作，或提高组织焕新购专场看房团的频次，增加曝光量。

　　除此之外，一些参与了“焕新购”活动的购房者表示，“希望‘以旧换新’活动能进一步拉通活动的链路，协调业主二手房抵押银行快速受理、还贷、解押申请，以便业主二手房快速完成过户、解押、网签手续，尽早收到二手买家客户首付资金。”

　　李宇嘉表示，相关的政府部门以及协会、企业应明确支持的具体力度，明确如何受理和维护购房者的权益做出明确的保障，让消费者看到切切实实的好处和保护。

　　面对当前大量的“卖一买一”“卖旧买新”的消费升级需求，花都区通过“以旧换新”活动搭建可信赖的平台，有效提升楼市活跃度，推动存量市场的“去库存”。

　　房地产“去库存”迫在眉睫已经成为行业共识。

　　6月7日召开的国务院常务会议指出，要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

　　而广州“5·28新政”，给楼市注入了新的活力，进一步点燃持有者和需求者的信心，大量刚性需求被大量释放。而这对精准把握行业脉搏，先行推出“以旧换新”的花都来说，是一个重大利好。市场也乐见更多像花都这样更创新、更便民、更有利于市场健康发展的优化政策。

　　“首付减半”叠加“以旧换新”

　　超高性价比花都引市场关注

　　“5·28新政”之后，广州首套房首付比例调整至最低15%，这意味着，置业的第一道门槛“首付”已经减半。

　　按照广州新房套均约400万元的总价水平（数据来源：克而瑞），由于首套房首付比例从30%降至15%，即首付金额将从120万元减半至60万元。

　　而作为广州名副其实的“价值高地，价格洼地”，广州“5·28新政”的发布将进一步降低置业花都的成本。

　　自去年9月20日广州发布楼市新政，官宣花都等区域住房限购“松绑”以来，叠加此前的“认房不认贷”、首付比例下调、商贷利率下调等政策利好，花都已成为刚需和改善型购房者在广州投资、置业的热门选择。

　　克而瑞数据监测显示，2023年花都区商品住宅成交面积位列全市第四，是近五年来的高位；其二手成交面积同比增长36%，位居全市第二，成交规模位居五年新高。

　　根据克而瑞数据的统计，按照花都区目前199万元/套的套均价格以及市场均价粗略计算，按新政15%首付比例，只要约30万元首付，就可以“上车”花都约100㎡的房子！

　　与此同时，花都推出的“焕新购”的以旧换新活动，对于购房者而言，是“锦上添花”的有效措施——它将有望大力促进住房置换需求释放，在进一步打通房屋“增存循环”的同时，也通过促进“卖一买一”来实实在在地减轻购房者的负担。

　　花都区的“以旧换新”政策考虑得相当周到：不但鼓励参与活动的中介机构为换房人提供过渡期租房佣金优惠服务，更照顾到换房人在卖旧换新的空档期的租房需求——当旧房售出时，等待新房入伙期间的租赁需求也得到了照顾。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时表示，在其他城市或区域的卖旧买新政策上，较少考虑该需求。此次花都区的政策比较精细化，有利于激发业主换房的积极性，降低换房的成本。

　　除了政策“给力”“超高性价比”以外，花都的区域发展不断跃升，交通、教育、医疗等各个方面的资源配套日趋成熟，也是吸引越来越多的人选择安居花都的重要原因。

　　交通——加速兑现“四位一体”的交通体系！

　　作为大湾区的北大门，目前，花都已初步形成“空铁陆水”要素齐全的综合立体交通网络；而未来，花都将实现“103030”市内交通出行时空目标以及“12358”全国时空目标，并建设成为高效畅达的湾区北部交通枢纽。

　　为此，在地铁网络架构建设方面，地铁8号线北延段及支线工程已开工，花都即将步入“3地铁时代”；在铁路方面，花都将把广州北站规划打造为超大型综合交通枢纽，规划10条高铁通道中7条引入北站；而航空方面，白云机场也规划在2025年建成全球最大单体机场，推动落实广州白云机场“引领粤港澳世界级机场群建设、支撑民航强国战略的国际航空枢纽”的功能定位。

　　教育——以高规格高标准打造教育高地

　　目前，花都已建成邝维煜纪念中学、秀全中学、新华中学等口碑优良的本土学校，除此之外，广雅中学花都校区、市六中花都校区、广东外语外贸大学附属花都学校等名校相继引进并落户花都。

　　随着花都的教育资源的进一步发展，花都教育正加速焕发出新格局！

　　医疗——服务升级！加快优质医疗设施建设

　　在医疗方面，目前，花都区内的花都人民医院、广州市中西医结合医院、广州市花都区妇幼保健院（胡忠医院）先后成功晋级“三甲”；中山大学附属仁济医院、市妇女儿童医疗中心花都院区、广东省中医临床研究院等在建医院也即将落地运营，未来还将引进与建设更多优质医疗资源。

　　此外，未来5年，花都将新建一批社区卫生服务中心和社区卫生服务站，完善“城市15分钟、农村30分钟”就医圈。

　　外出有地铁、上学有名校、医疗有保障，花都加速将“流量”转化为“留量”，花都的土地与物业的升值空间长期看好。

　　多项利好新政的叠加无疑再次为楼市注入了“强心剂”，带来更多的刺激与活力。

　　根据4月30日召开的中央政治局会议明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，消化存量、优化增量的信号意义非常明显。

　　广州首付比例降低的新政，毫无疑问将成为助推潜在的刚性需求强力释放，推动存量市场的有效“去库存”的新动力。

　　而广州“5·28新政”再叠加“以旧换新”对于配套设施齐全、总价较低的花都的影响更直接，更进一步降低置业花都的成本，并激发花都楼市的消费活力，推动存量房交易与新房市场的有效循环。