5月天津二手房市场成交有所回落 成交量共计12493套

　　5月网签数据显示，全市二手房成交12493套，环比减少15%，同比减少6%，一、二手房套数比回落至1：2.2。全市成交均价环比微降1%。虽然网签数据呈现冲高回落的态势，但主要受网签数据滞后影响，从门店实际成交来看，5月份二手房市场热度明显回升，尤其市区成交量接近3月小阳春水平，同时挂牌房源量连续两个月出现回落。

　　从成交区域看，市区以学区房成交为主，成交套均面积74平米，成交热门社区集中和平区诚基经贸中心、河西区的新城小区和景兴西里社区，热门社区均属于有优质学区资源且总价控制在230万以内的低总价学区房。环城四区以百万以内低总价落户社区成交为主，成交套均面积93平米，比如像产业客集中的西青区张家窝和大寺板块，低总价的津南区葛沽板块以及北辰区的双青板块。

　　本月二手房市场呈现先抑后扬的走势，上半月虽然有五一小长假，但成交量未出现明显增长，在月中南开、河西两区先后发布学籍新政后，市区尤其河西、河东二手房成交量出现明显上涨。整体看，本月二手房市场呈现以下三个特征：

　　1、受学籍政策影响，市区二手房热度升高。

　　根据中原研究院对全市二手门店监测数据显示，5月份市区成交量接近全市60%，较上月增长7%。在5月16日南开公布学籍新政后，河西区二手房成交量出现成倍增长，周末两天成交量接近400套，超过之前一周的水平。5月24日河西学籍新政发布后，虽然河西市场热度出现回落，但河东区热度开始提升，周末两天成交接近200套，较之前周末的水平提升40%以上。

　　2、环城市场小幅缩量。

　　本月环城四区二手房成交量环比下降16%，成交均价保持平稳。可以看出，一方面本月的市场热度主要还是集中在市区，另一方面，环城四区新房价格持续回落，与周边二手房价差缩小，且新房项目普遍引入市区重点名校，导致环城二手房市场热度持续下降。

　　3、挂牌量下降，客户信心回升。

　　新增挂牌量已连续两个月下降，本月的成交/挂牌房源比降至1:4，为今年以来的最低，较4月的1:6出现明显的下降。可以看出，从4月底陆续出台多项政策后，市场已出现明显的回暖迹象，同时二手房业主对于市场未来的信心逐渐回升，二手房市场的价格也出现筑底回升的趋势。

　　六月二手房市场：量价回升，热点分化加剧

　　首先，成交量有望再创新高。随着降首付、降利率等多项市场利好政策在5月底官宣落地执行，从6月初这两天市场反应看，市场热度延续5月的水平，同时河东、河北、红桥等区的二手房市场成交量也出现增长，因此，预计6月份的二手房成交量有望继续保持增长趋势。

　　其次，成交价格企稳回升。在5月随着新政落地后，市区的二手房价格已经出现止跌企稳的趋势，同时从挂牌价来看，部分市区热点社区的挂牌价格已经出现回升，预计二手房的成交价格有望逐步回升至合理水平。

　　最后，市场两级分化日益明显。市区以学区房成交为主，环城集中低总价社区。5月份市区成交量前三名为河西区、南开区和河东区，三区成交量占市区的71%。在河西、南开锁学籍之后，河东的政策预期也在加强，影响5月成交量升至全市前三。而在环城四区成交的热点社区中，总价百万以下的社区数量占比53%，其中总价80万以下社区数量占比44%，为今年以来的最高。可以看出，环城二手房市场的热点主要集中在低总价社区，主要以产业客群和外地落户客群购买为主。