2月楼市呈现复苏新态势，热销楼盘特征及后市备受关注

　　近日，2025 年 2 月楼市相关数据新鲜出炉，诸多亮点引发广泛关注。春节假期刚过，楼市成交就展现出稳步复苏的良好势头。尽管新房成交面积环比有所下降，然而其绝对量水平却显著高于去年同期。据相关数据显示，28 个典型城市项目的平均去化率高达 33%，已成功重回 2023 年的水平。​

　　从 28 城的去化率及城市具体表现来看，2 月整体推盘策略呈现出 “提质缩量” 的特点，在 28 个重点城市里，有 7 城在本月没有项目开盘加推。重点城市 2 月的平均开盘去化率为 33%，环比下降了 11 个百分点，相较于 2024 年年末的跌幅也有 9 个百分点，但​

　　同比却上了 12 个百分点，与 2023 年的高位水平基本保持一致，整体处于弱复苏走势。​

　　在城市表现方面，上海、深圳、成都、长沙等城市短期内热度较高。上海和深圳凭借新政效应以及强大的购买力支撑，去化率均在六成以上;成都和长沙则由于短期开盘采取提质缩量的方式，去化率更是飙升至 100%。从变化趋势分析，环比情况涨跌各半，而同比则涨多跌少。除了上海、深圳、成都这些短期内持续热门的城市外，像南京、重庆、昆明、济南等二三线城市也呈现出同环比齐增的态势。一方面，这些城市开盘 “提质缩量”，适销对路的楼盘加速进入市场;另一方面，经过前期的深度调整，市场逐渐显现出弱复苏的趋势。不过，也有部分城市，例如天津、郑州等，受到 2 月供给结构的影响，去化率不升反降，市场依旧处于低迷状态。值得一提的是，当前整体市场止跌企稳的征兆十分明显，在 29 个城市中仅有 3 城 2 月去化率低于去年同期，多数城市的市场热度正稳步上升。​

　　在热销楼盘的共性特征上，随着政策的不断放宽，楼市产品逻辑发生了转变。在因城施策调减限制性措施以及构建房地产发展新模式的大背景下，以四代宅为代表的新规类住宅不仅销量领先，还能实现高溢价，成为当下改善产品中的热门选择。以上海为例，土拍双限政策放开后，10% 的溢价上限被突破，市区项目普遍溢价率超过 15%，地价上涨 10 - 50%，房价也出现局部上涨，倒挂逻辑逐渐消失，核心区高端 “限价” 项目近期也有价格上涨的趋势，这为产品力创新提供了更多空间。从 2 月的热销项目来看，四代宅等新规产品已在多个核心二线城市逐步落地，并且基本都成为了区域销量冠军。比如重庆的海成云湖郡项目，分两个地块打造，主力产品包括 90 - 100㎡小高层及 127 - 170㎡四代宅，对比项目内部不同产品的量价，四代宅产品无论是整体溢价还是销量流速都远超非四代宅产品，充分展现出有市有价的优势。在武汉，准四代宅的推货节奏普遍加快，且大多能够实现热销。通过对比武汉 2025 年 2 月开盘的四代宅项目和传统老规范项目，四代宅去化率明显高于传统住宅项目。像建发望湖、松阅等项目凭借稀缺资源、高性价比和优质产品力实现首开热销;城投金沙樾主打武昌二环内低总价准四代宅，户型设计新颖，产品力突出，99 平南向四开间，边户享独梯入户，平均得房率达 90% 以上，自首开后 2 个月内三次补货推新，市场热度极高，去化持续优异;武汉城建万科云泊江岸首推二期准四代宅，由于地块条件不及一期，所以增加户型赠送且优化户型内部空间，得房率提升至 85 - 90%，价格较前期有所下调，首开去化情况良好。​

　　此外，在南京、苏州、郑州等二线城市，部分位于近远郊区域的刚需盘，在本月借助政府存量房收购及房票安置政策，实现了项目热销。例如南京的荣鼎幸福城、北大资源颐和翡翠府等远郊板块项目，因政府存量房收购及房票安置集中备案，成交大幅增长;苏州的仁恒溪棠、金地峯范等项目，均因房票集中网签，成交套数位列苏州 2 月认购套数 TOP5;郑州的保利缦城和颂项目，位于金水区花园路，大盘属性自带配套，但因地理位置原因，成交长期被金水北项目压制，销量不佳，本月开始预收房票后，成交量显著提升。​

　　同时，北京、深圳、成都、西安等热点城市次核心板块的部分项目，通过依托渠道分销提点的方法刺激销量，短期内成效显著，来访、认购量稳步提升。以北京大兴西红门板块的御璟星城・元启项目为例，本月通过渠道点位跳点刺激、来访认购礼品奖励等一系列营销措施，2 月周平均成交量攀升至 4 套以上;深圳本月的热销楼盘中洲迎玺项目，地处深圳北站商务核心区，开盘前半月节点密集，采用高佣转介的方式，三期转介佣金由一二期的 3% + 3w 购物卡提升至 3% 跳 3.5% + 3w 购物卡，全城造势，2 月 22 日开盘推售 780 套房源，开盘去化 512 套，去化率高达 66%。对于深圳部分处于次核心弱势和高库存项目而言，节后房企迅速加大营销力度，启动或提高转介佣金 / 现金奖 / 特价房等措施，效果显著。本月成都非核心次级板块的刚需、刚改部分项目，通过增强渠道力度，凭借渠道 + 性价比优势走量，也实现了单月销量突破 50 套的佳绩。​

　　对于后市，随着 “金三银四” 传统营销旺季的来临，预计推盘量将实现质与量的双增长，整体市场热度有望维持在高位。对于一线城市来说，限价政策的松动无疑为高端产品力的发挥提供了更多空间，市场竞争也将逐步加剧;而随着地方政府主导的存量房收购和房票政策逐步落地，部分刚需刚改项目有望持续走量，局部小阳春值得期待。楼市未来走向如何，我们将持续关注。