南非的住房危机：为什么急需220万套住房？

　　根据经济适用房融资中心 (CAHF) 最近的一项研究，南非至少有 220 万套住房积压，经济适用房或“缺口市场”严重短缺。

　　缺口住房市场通常被认为是收入过高而没有资格获得复兴开发计划 (RDP) 住房的家庭，但收入太低而无法在公开市场上获得传统的银行融资住房。

　　Sentinel Homes 董事总经理 Renier Kriek 表示，40% 的消费者属于 RDP 住房类别(家庭每月收入低于 3.500 兰特)，而最富有的 30% 家庭受益于开放式住房市场。

　　庞大的需求

　　缺口市场是中间 30% 的消费者，那里的住房存量供应极低，尽管需求巨大，但甚至在下降。Kriek 认为，市场设计错误是导致这种高需求未得到满足的罪魁祸首。不利的市场设计抑制了资本持有者投资经济适用房的积极性。

　　最大的障碍与与驱逐和止赎相关的不必要的冗长、繁琐和昂贵的流程有关。在南非，重新开始交易(驱逐或取消抵押品赎回权)的成本高得令人望而却步，并且与市场情况不符。

　　南非应调整其监管环境，以支持私营部门投资和扩大供应。

　　“我们需要降低资本持有者的交易成本，以便在过高的保有权担保环境中不可接受风险的消费者身上冒险。这样，有些人会搬进正规住房市场，然后再次退出，也许一生中不止一次。如果我们经历足够多的这些周期，最终每个人都会得到安置。

　　Kriek 承认，对于不经意的听众来说，这种解决方案听起来可能有点冷酷无情，而且有悖常理。“另一种选择，保留我们的限制性政策环境，更加冷酷无情，目前禁止人们有机会进入正规住房市场。如果你永远无法实现宪法规定的获得适足住房的权利，那么生而自由又有什么用呢?

　　意想不到的后果

　　另一个普遍且可合理解决的市场设计问题与政府补贴有关。人类住区部一直在向缺口住房市场的家庭提供 First Home Finance (FHF) 补贴，以前称为 FliSP。它旨在为每月收入从 3.501 兰特到 22.000 兰特的家庭提供负担得起的首次购房机会。这是一项逆向经济状况调查的补贴，这意味着家庭收入越高，现金补贴就越低。

　　“专门用于这项补贴的数百万兰特过去一直无人认领，并且将继续无人认领。这并不是因为人们不知道或不想有这种激励措施。第一个挑战是缺口住房存量的相对稀缺，这是由于激励措施不利于该领域的资本部署，无论是房东还是住房贷款提供者，都导致需求不佳。

　　Kriek 认为，补贴设计产生了意想不到的后果，导致房地产经纪人等市场参与者不愿意向补贴接受者出售产品。

　　“由于过于热心的欺诈预防措施，也许也不愿意融入现有的市场基础设施，政府传统上坚持在发放补贴金额之前，注册的地契必须包含补贴接受者的姓名。”

　　这意味着补贴部分通常在转账后数月收到，这与房地产交易中的所有其他资金不同，这些资金由银行或律师等第三方支付职能机构担保。

　　这使得涉及补贴的每项财产转让都异常复杂，参与其中的每个人都喜欢与不依赖补贴的消费者进行相同的交易。通常，是房地产经纪人等待补贴付款才能收到他们的佣金，如果政府的意图是让补贴到达其预期的接受者，那简直是一种不可接受的不利激励。

　　补贴制度乱象

　　尽管最近的发展似乎有利于解决 FHF 的市场设计缺陷，但补贴的管理仍然是积极的拜占庭式的。

　　每个省份都有一个国家补贴机构，负责批准和支付补贴，每个省份都有一个单独的补贴机构，每个省份都有一套独特的规则和程序以及单独的申请程序。对于低收入消费者来说，这是一个成功驾驭的泥潭，尤其是在那些依赖补贴的人已经被房地产经纪人和转让律师等市场中介机构负面看待的情况下。

　　实施能够解决缺口住房市场面临的问题的市场设计解决方案需要大量的政治资本。Kriek 说，如果我们什么都不做，情况可能会变得更糟，他担心现任政府可能没有能力充分诊断问题，更不用说影响必要政策和监管变革的政治意愿了。

　　如果成功，找到住房供应问题的解决方案可能会极大地促进创造就业机会，支持政府在总统国情咨文中概述的最新努力。