CICT的Tony Tan谈新加坡的写字楼和零售业的未来

　　Leslie Yee：虽然技术使远程工作成为可能，但新加坡的办公楼绝非白象。为什么尽管远程工作转变为新加坡，但新加坡办公室仍表现良好？新加坡写字楼有哪些有趣的趋势？您担心什么？

　　Tony Tan：在很大程度上，您可以减少一些使新加坡作为办公地点非常有吸引力的基本因素。

　　首先，供应动态几乎处于更可预测的环境中。对于写字楼存量，特别是在 CBD(中央商务区)，也非常清楚地表明(当局)希望减少 CBD 中用于商业用途的新土地(供应)。

　　在需求方面，新加坡多年来一直屹立不倒，是世界公认的主要金融中心、交通枢纽，拥有友好的商业环境。

　　真正进一步激发这种兴趣的一件事是新加坡如何应对 Covid 危机，这给了许多企业主和高层管理人员很大的信心，他们正在寻找他们想在世界这一地区开展业务的地方。

　　这些需求动态将受到经济环境和公司业务规划的影响。但是，如果您消除资产所有者必须担心的潜在供应问题，我们从根本上拥有强大的需求驱动基础。

　　因此，办公空间的大多数资产所有者都会对(他们)能够度过不同的经济周期充满信心。

　　其次是新加坡是一个小国。通勤很方便，有非常强大的交通网络支持。CBD 的端到端 - 无论你来自东部、西部、北部还是南部 - 我们谈论的半径可能最多为 15 公里。如果您乘坐公共交通工具，我们谈论的通勤时间最多半小时。

　　正在努力开发分散式办公地点。但随后，裕廊湖区的大型白色地块没有被授予，该地块拥有大型办公楼。在您看来，分散式办公地点，尤其是裕廊，与中央商务区相比如何？

　　总体规划明确阐明了两个关键主题。一个是考虑将居住在市中心的人们越来越多地集中化。我们正在市中心创建更多住宅项目，包括公共住房。

　　第二个主要趋势是去中心化，可能会将一些商业活动从传统的 CBD 位置转移出去。这实际上是一个相当聪明的计划。如果你谈论的是更长远的眼光，在新加坡更优化地利用非常有限的土地资源，为了增加容量，我们只需要重新调整一些城市规划。

　　裕廊湖区是规划者希望催化并带来一些商业活动的重要地点之一。

　　结果会如何?这要看情况。经济周期是新加坡能够继续吸引更多类型的服务和生产，并将他们计划在全岛的一些地点聚集起来的关键驱动力之一。这需要一些时间。

　　问题是中央商务区位置(租金)与新加坡外环部分(其他商业中心所在地)之间的经济动态将如何发展。

　　这里的零售商经常抱怨高昂的租金和人力成本。各种食品和饮料商店已停止营业。新加坡居民积极在网上和国外购物，包括对面 Causeway。新加坡购物中心的表现如何，该细分市场的主要风险是什么？

　　拥有和管理零售资产并非易事。这是相当管理密集型的。我们经历过消费模式发生变化的周期。我们一直在考虑零售活动的大量分散化——在过去的二十年里，许多不同的住宅区周围涌现了许多购物中心。

　　今天，从零售产品的角度来看，新加坡要成熟得多。但消费者在不断发展。人口结构正在发生变化。这就是作为所有者必须始终保持警惕的地方，确保每项资产都得到正确推销。

　　每年，我们都会审视我们的个人资产，根据趋势的变化，在短期、中期和长期内应该如何定位它们，无论是电子商务、跨境购物、新加坡人旅行、人口集中化还是商业活动的分散化。

　　您可能已经看到了我们推出的内容，包括升级 Clarke Quay 的全面改造，使其更加“日夜”，并加强我们在奥特莱斯领域的影响力，升级 IMM。

　　对于我们的市中心产品，旅游趋势、(更多)居民涌入以及居民的概况将影响我们看待资产计划的方式。

　　挑战是存在的，但也很令人兴奋。我们必须非常灵活地做出反应，既要考虑投资者的短期需求，又要考虑中长期的行动计划。

　　餐饮是许多购物中心的主要租赁贡献者，但许多餐饮玩家面临高成本和激烈竞争的困扰。从长远来看，另一个问题是我们的人口老龄化。到 2030 年，大约四分之一的新加坡人将年满 65 岁。更多的老年人可能会发现参观购物中心有点挑战。餐饮将继续为您的购物中心做出贡献吗？吸引老年购物者到商场购物是否存在挑战？

　　餐饮整体将成为我们各个物业资产计划中非常重要的组成部分。每个人都需要吃饭，餐饮范围相当广泛，无论是坐下来的餐厅、休闲用餐、快餐、方便的外卖。因此，我们有一系列不同的产品......迎合(我们服务的每个地区)。

　　面对来自电子商务和社交媒体的竞争，吸引人们到购物中心至关重要。填饱肚子——在某种程度上，这是唾手可得的果实。问题是你如何引入它们，并引入新的概念。

　　我们的餐饮零售商并不致力于单一的概念。通常，它们具有多个概念。有些是市中心，有些是郊区，价格不同。

　　当消费者以旧换新、以旧换新时，他们可以灵活地进行调整。但他们喜欢与我们合作，因为我们在市中心和郊区都有业务，可以立即渗透到他们想要进入的市场。

　　我们最近经常看到的另一个趋势是，中国运营商开始对新加坡市场非常感兴趣。

　　他们中的许多人以新加坡市场为跳板。我们在这里不是一个大市场。(人口)600 万。这可能是中国的一个中型城市。他们自然会受到我们提到的问题的限制——人力，对吧?而且成本基础高。但高成本基础也可能意味着高卖点。因此，从财务角度来看，有时回报可能没有那么糟糕。

　　我们与一家中国运营商进行了一次有趣的对话。他们在自己的城市或省份非常成功。但在目前的环境下，在那里运营非常具有挑战性。所以，新加坡是一个喘息的机会——(他们)以进入新加坡为跳板，让他们的名字广为人知，但他们的计划要广泛得多。

　　新加坡已成为他们打造品牌的战略地点。我们拥有相当广泛的人口结构和(多样化的)种族构成。我们可以非常国际化，也可以非常亚洲化，或者提供清真产品。因此，对他们来说，这是他们冒险(前往其他市场)之前的一个很好的试验台。

　　Ion Orchard 是一个奖杯资产，就在 Orchard Road 的中心地带。它有许多豪华精品店，是一个著名的地标。您的新收购真正令人兴奋的是什么？

　　Ion 绝对是我们产品组合中的一颗明珠。但除了 Ion 之外，我们还看看我们现在在市中心区的位置。沿着乌节路，在 Ion 之前，我们的一端是狮城广场中庭......现在，有了 Ion，我们为自己赢得了另一个重大......位于乌节路。这让我们很好地了解了我们应该如何在环境中发挥作用。

　　毫无疑问，Ion 是众所周知的豪华购物中心。实际上，它也是一个非常通用的购物中心。居民们都知道，如果你去 Ion，你不必只买卡地亚、百达翡丽或劳力士。你有你的 Uniqlo。你有你的美食广场。为各行各业提供不同的产品。

　　鉴于地理位置，对于大多数希望在乌节路开展业务的零售商来说，它可能是第一名。这无疑让我们能够很好地进入一些我们无法触及的(市场)领域，尤其是奢侈品领域。

　　您是想让它更豪华还是更“街头人”？您可以做些什么来提升绩效并改善客户体验？

　　我无法想象奢华空间的位置和其他产品的位置之间的划分会有很大的不同。关键是细节 – 相关的产品类型是什么?

　　我们将与合资伙伴密切合作，了解整体趋势。有趣的是，一些不受欢迎的品牌开始卷土重来。我可以看到的是：在未来一到两年内，可能会对(一些)品牌的产品进行微调，并对某些行业提供的一些空间进行微调。

　　毫无疑问，新加坡可能是一个昂贵的城市。办公室工作会搬到附近饥饿和更便宜的地方吗？新加坡是否为办公空间用户提供物有所值？国际游客会不会觉得在新加坡购物和用餐太贵了？当地人可能会从出国旅行中获得更高的性价比。

　　考虑到我们对美国新政府上台后全球形势的了解，办公空间肯定会变得更加有趣......在他们希望如何以及在世界这一地区将业务定位在哪里，将有很多风险管理思考。

　　我仍然觉得我们将处于一个良好的位置，即使在未来三到五年内也是如此。在此过程中，(我们)可能会面临阻力。这取决于世界经济环境如何发展。希望我们现在有一个很好的基础——新冠疫情后的情况有点正常化，利率似乎正在见顶。

　　这是影响 REIT(房地产投资信托)领域市场地位的两个关键因素，这就引出了第二个问题。房地产投资信托基金作为一种产品对利率非常敏感。房地产投资信托基金的估值几乎立即受到利率环境前景的影响。在过去一年左右的时间里，这种情况一直相当不稳定。

　　因此，您会看到 REIT 定价的波动性增加。这只是投资组合经理根据利率前景进行投资组合调整。

　　经济环境可能会随着时间的推移而变化。如果您要进入下行周期，这可能会限制一点需求——公司会考虑放慢扩张速度，甚至彻底减少空间需求。但这并不能抹杀新加坡的强大品质。

　　其次，如果你看看世界的这个地区，我们可能拥有评价最高的绿色建筑之一。考虑到他们在可持续发展之旅中所处的位置，这将满足租户的(几个)需求。

　　您对新加坡市场表示了非常强烈的信心，而 CICT 主要投资于新加坡市场。您是否认为您的信托基金将继续进一步增加其在新加坡的风险敞口，或者是否有想法降低新加坡的权重并获得更多的海外风险敞口？

　　我们将长期主要留在新加坡。这是肯定的。这是我们的本土市场，我们了解市场，我们拥有更好的资源，能够在不同的周期中管理资产。因此，我们希望尽可能继续在新加坡投资。

　　如果有机会，投资可以以新收购的形式出现。我们还在考虑扩大现有资产的规模，其中资产已准备好进行升级。某些资产可能会重新开发。我们讨论的两个主要主题，即集中化和去中心化，也为我们提供了增加业务的机会。

　　但我们也始终认为，在外面有一点前哨是件好事——不要太大。我们在德国有两家酒店，在澳大利亚有三家。我们一路学习。显然，会犯一些错误，但我认为(他们确实让人大开眼界)。

　　鉴于从投资者的角度来看，房地产投资信托基金的双重目标——(每单位分派和)分派增长，以及希望从股价中获得资本收益增长——我们希望从现金流的角度谨慎地结合这一点。

　　从资产增值工作到全面重建，(将有)短期或中期现金流影响。因此，我们想表明，在我们在新加坡执行计划的同时，我们还有其他途径可以让您为我们的单位持有人带来额外的现金流。

　　虽然您拥有大量资产，但有许多房地产投资信托基金的交易价格与账面比率要低得多，并且提供比 CICT 更高的分配收益率。您的信托是否已完全定价，具有长期视野的投资者应该如何看待新加坡房地产投资信托基金？

　　我们的交易价格略低于我们的账面价值。我认为它可能比账面低 5% 到 6% 左右。因此，市场将对它的定价是否正确、它必须提供哪些属性有发言权。在疫情后的几年里，我们的业绩记录是分销的稳定性和增长，以及高水平的流动性。

　　我们的投资者热衷于快速赚钱 - 进进出出。但我们也有与我们合作的投资者。我们以不同的方式融入他们的概况、他们的投资组合结构。

　　我们确实看到了对冲基金，而对冲基金往往是相当短期的。但我们也看到对冲基金在 CICT 上持有长期头寸。这说明了很多。流动性就在那里。稳定性就在那里。

　　我不能说它的价格是否正确。只是利率会一直变化。我们可以管理我们的资本结构来应对。

　　对于 REITS 来说，除了您拥有的房地产外，另一个组成部分是它的融资方式。您的资本结构变得非常重要，其背后的风险管理必须非常灵活。因此，我们将调整我们的资本结构。

　　最近对 21 Collyer Quay 的撤资是一项行动计划，让我们在进入 2025 年时拥有良好的资产负债表状况。今天，我可以很欣慰地说，我们已经做好了充分的准备。

　　在您的投资组合中，您认为哪些资产是超级核心资产，而不是出售的资产？您更愿意出售哪些资产？

　　一些较大的资产自然会非常核心。考虑到规模和贡献，任何转变都会对整体财务影响产生相当大的重大影响。

　　对于一些较小的资产，我们将考虑优化。早些时候，我谈到了集约化——我们是否可以考虑升级、扩大规模。如果可能的话，我们可以继续持有。否则，它可能是一种资产，我们可以在适当的时候从资本的角度看待重新部署。

　　您最近的举措增加了您在零售业的权重，并降低了您在办公空间的权重。这是故意的举动吗，您打算继续朝着这个方向走吗？

　　我们不应该对此进行过多解读。我们没有清楚地看待那个定义。不，没有神奇的数字。应该是 40% 还是 50% 的零售率?碰巧我们有机会收购 Ion。零售空间上升。

　　但作为一种产品类型，我们通常喜欢混合用途的综合产品，无论您有办公、零售还是其他相关组成部分——服务式公寓，甚至是住宅。他们往往能够承受不同的周期。因此，我们拥有一些(混合产品)，包括莱佛士城、福南、狮城广场中庭。

　　我们将继续探索这方面的机会，无论我们是从第三方收购还是......我们重新发展自己。

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