新加坡工业地产将掀起资产复兴浪潮

　　尽管利率环境高企和经济增长放缓，但新加坡工业地产市场继续保持健康增长。在全球制造业需求回升的背景下，制造业的情绪有所回升。

　　作为制造业活动晴雨表的新加坡制造业采购经理指数在9月份继续扩张，达到51点。这标志着扩张活动连续第 13 个月出现，也是三年多以来的最高读数。

　　根据裕廊集团的价格和租金指数，2024年第三季度，整体工业价格和租金环比分别增长0.5%和0.3%。

　　这标志着租金连续 16 个季度增长，这是自 2008 年第三季度以来最长的连续增长趋势之一。就价格而言，16 个季度中有 15 个季度价格出现正增长。

　　总体而言，自2020年第四季度以来，工业价格和租金累计分别增长了20.8%和22.5%。尽管价格和租金增长显着，但与过去(第三季度的17个季度)相比显得相形见绌。 2004年至2008年第三季度，工业品价格和租金累计分别上涨47.3%和59.5%。

　　随着全球经济过渡到较低的利率环境，再加上中国政府重振陷入困境的经济的意愿和行动越来越强烈，价格和租金可能会继续上涨。

　　较低的利率应该会提振工业租赁需求，因为随着资本支出限制的解除，租户将更有信心进行扩张和搬迁。较低的借贷成本也将对工业资本价值产生积极影响。

　　2024年9月，中国最近推出了自疫情大流行以来最激进的刺激措施，以重振经济增长。尽管还需要做更多工作，但市场信心有所增强。

　　随着本国市场国内条件的恢复，预计中国的对外投资将增长，其中一部分预计将进入新加坡。自疫情以来，中国制造商一直在寻求实现供应链多元化并探索新的增长市场。

　　许多区域实业家和投资者继续将新加坡作为其东南亚业务的启动平台。

　　预计工业价格和租金不会飙升

　　虽然新加坡的利率受到全球利率的影响，但预计这里的下降速度将是渐进的。新加坡的利率已经因预期降息而下降，与美国相比仍明显较低。

　　预计新租户需求将增加，但这将被一些行业的需求下降所抵消，尤其是一般制造业的需求下降。

　　一些实业家选择优化他们的制造足迹，并搬迁到成本较低的其他市场。

　　随着基础设施的发展和现代工业存量的快速增长，东南亚主要新兴市场的工业市场竞争日益激烈。这吸引了一些工业租户简化运营，这可能会导致新加坡的全面搬迁或合理调整规模。

　　新加坡作为高价值制造商的区域总部仍然具有吸引力，拥有深厚的人才库、健全的知识产权法规和发达的物流基础设施。

　　然而，随着基础设施的发展和现代工业存量的快速增长，东南亚主要新兴市场的工业市场竞争日益激烈。

　　这吸引了一些工业租户简化他们在该地区的制造业务，这可能会导致新加坡的全面搬迁或调整规模。

　　焕发青春和创造价值

　　我们预计，在一些趋势的推动下，新加坡工业市场将出现一波复兴浪潮。

　　首先，在过去十年中，工业租金增长的大部分集中在过去四年，从2020年第四季度到2024年第三季度，总体工业租金累计增长了22.5%。相比之下，从2014年第四季度到2024年第三季度，工业租金仅增长了6% 2024 年。

　　这种动态导致工业建筑的现有过往租金与当前市场租金之间的差距不断扩大。这对于规格过时的旧工业建筑尤其相关。

　　其次，租户专注于可持续性，他们寻求具有绿色认证的节能建筑，以实现其可持续发展目标。

　　例如，总部位于香港的房地产服务和投资公司 ESR Cayman 与房地产投资和融资巨头 PGIM Real Estate 合作，共同将饮料巨头 Pokka 的单层区域总部重建为一幢具有可持续性特征的最先进的五层建筑，旨在实现零碳足迹。

　　第三，随着利率下降，融资成本预计也会下降，从而降低资本成本并提供更可行的投资选择。此外，更多的投资者和开发商可能会进入市场以创造价值，而那些在寻求回收资本和去杠杆化时寻求撤资的资产所有者可能会满足这一要求。

　　在此背景下，我们预计即将到来的复兴浪潮将到来，未充分利用的工业开发项目进行重建或资产增值，以吸引新的高质量租户需求，特别是在高价值制造、技术和生命科学等新经济行业，并提高土地的生产力。

　　在联实和华平投资 收购价值 16 亿新元的新加坡工业资产组合的推动下，工业投资销售额已经有望创下三年来的新高。这是亚太地区最大的工业交易之一。

　　截至 2024 年第三季度，新加坡工业投资额(超过 1000 万新元的重大交易)已达到 32 亿新元，超过 2023 年全年销售额 20 亿新元。

　　机会和限制

　　土地使用年限超过30年的工业用地是价值创造的首要目标。超过 30 年使用期限较长的工业用地很少见，可能能够吸引市场溢价。在过去十年中，裕廊集团发布了30年及以下租赁期的新工业用地，以保持最终用户可以承受的工业用地成本。

　　私人或非 JTC 工业用地将具有额外的优势，因为 JTC 工业用地可能需要严格的销售和租赁限制，这可能会使希望撤资的资产所有者难以驾驭。

　　私人租赁土地的吸引力可以从最近的交易中看出，其中包括卓源东路 10 号和 Admirax。

　　适合分层细分的工业用地将受到高度追捧，尤其是那些批准用于食品工厂的工业用地。在最近的一次工业政府土地销售活动中，一处拥有 32 年租赁期的工业食品工厂用地吸引了四份投标，最高出价为每平方英尺每容积率 300 新元。

　　售后回租交易可以带来机会，最终用户可以与开发商合作，重新开发老化的设施，以实现其运营和可持续发展目标。最终用户占用的许多工业用地可能没有充分利用其容积率，因为它们是多年前规划和设计的。

　　由于各种原因，例如不断变化的工作趋势、成本考虑或该地区的运营精简，投资存量也可能来自在新加坡适当调整运营规模的工业业主租户。

　　然而，其中一些由 JTC 直接分配的场地可能会面临租赁和租户限制，这些限制很久以前就在不同的商业环境中实施。

　　有了这样的限制，资产所有者将不愿投资于资产，这增加了资产随着时间的推移而“搁浅”的可能性。

　　鉴于制造业的持续复兴和数字化，由于许多传统制造业的价值链和成本考虑因素已经发生变化，现在可能是时候重新审视这些产业政策了。

　　这样做可以实现多个目标：提高新加坡稀缺土地资源的生产力，到 2030 年对新加坡 80% 的建筑(按建筑面积计算)进行绿化，并确保工业建筑采用技术改造，以满足高价值实业家的长期需求。