当“好房子”成为刚需，房地产行业如何乘风破浪

　　当前，房地产市场供求关系经历重大转变，民众住房需求从 “有没有” 迈向 “好不好”，住上 “好房子” 成为大众的殷切期盼。在这样的背景下，今年政府工作报告首次纳入关于建设 “好房子” 的要求，清晰界定了 “好房子” 的核心标准。住房城乡建设部部长倪虹在全国两会民生主题记者会上，也对如何建设 “好房子” 进行了详细阐释，使得 “好房子” 成为社会关注的焦点。​

　　业内人士在接受证券时报记者采访时指出，加快推进 “好房子” 建设，是将居民家庭潜在住房需求有效转化为实际购房行为的关键步骤，对促进房地产市场止跌回稳意义重大。针对居民家庭对 “好房子” 的共同需求，完善优化标准规范，是短期内推动 “好房子” 建设的重要手段。“好房子” 标准的全面推行，有望重塑房地产行业竞争格局，随着高品质住宅渗透率的提升，“好房子” 赛道将迎来广阔发展空间。​

　　助力潜在需求有效转化​

　　今年政府工作报告明确提出，要顺应人民群众高品质居住需求，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”。这是政府工作报告首次提及建设 “好房子” 的要求，凸显了中央对加快 “好房子” 建设的高度重视。​

　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬在谈及加快 “好房子” 建设的重要性时表示，加快 “好房子” 建设，是适应我国住房供求关系重大转变、契合人们住房需求从 “有没有” 到 “好不好” 转变的需要，能够更好地满足人民群众对良好居住环境、完善配套设施等高品质居住的追求。同时，这也是促使房地产行业从规模扩张转向注重品质与服务提升的有力举措，能够引导企业加大技术创新和研发投入，推动房地产行业高质量发展。此外，“好房子” 建设还可带动装修、家具、家电等上下游相关产业发展，促进住房消费升级，并且有助于提高住房产品寿命、减少碳排放、提升城市品质。​

　　清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟向记者表示，加快推动 “好房子” 建设，不仅集中体现了 “以人民为中心” 的发展思想在住房领域的落实，也是促使房地产市场 “组合拳” 发挥实效、将居民家庭潜在改善性和刚性住房需求转化为实际购房行为的关键环节，对促进房地产市场止跌回稳起着重要作用。​

　　中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰也认为，传统房地产开发模式较为粗放，产品同质化问题严重。而 “好房子” 相关政策对住宅的设计、建设、配套等方面提出更高要求，促使房企开发出更符合市场需求的多元化、高品质产品，使房企从单纯的地段和价格竞争，转向品质和产品力的竞争，这对提升购房者入市意愿具有积极作用。当前市场中改善性产品流速较快、价格相对稳定，表明房地产市场结构性需求潜力依然存在，可通过加强 “好房子” 建设来挖掘。​

　　立标准解决共性需求是重要抓手​

　　建设 “好房子” 是一项系统工程。对于如何建设 “好房子”，倪虹在全国两会民生主题记者会上明确表示，将重点从立标准、强科技、抓项目三个方面落实。倪虹还透露，近期正在组织编制《好房子建设指南》，同时修订《住宅项目规范》，其中一项内容是将住宅层高标准提高到不低于 3 米。​

　　吴璟表示，此次政策的一大亮点在于强调以 “立标准” 满足居民家庭对 “好房子” 的共性需求。以适当增加建筑层高和室内净高为例，这是广大居民家庭对 “好房子” 的强烈共性需求之一。更大的室内净高能够减少空间压迫感，显著改善室内采光和通风条件。特别是随着生活水平和营养状况的提升，中国人身高不断增长，在住房改善过程中自然期望住宅空间相应 “长高”。此外，中央空调、管道式新风系统以及北方地区的地暖等逐渐成为 “好房子” 的标配，装配式装修、隔音层等新技术也在快速发展，更大的建筑层高可为容纳这些设备提供更充足的空间。​

　　值得注意的是，今年政府工作报告明确提出 “完善标准规范”。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹表示，这意味着未来将在建筑标准方面强化引领，所有新房都要按照 “好房子” 的标准进行规划和建设。如此一来，优质供给将创造需求，有利于房地产市场稳健运行。​

　　有望重塑房地产行业竞争格局​

　　“好房子” 建设是大势所趋。倪虹在全国两会民生主题记者会上强调，建设 “好房子” 将成为产业转型发展的新赛道，未来企业竞争将比拼新科技、高质量、好服务，谁能抓住这次转型机遇，为群众建设 “好房子”、提供好服务，谁就能赢得市场、实现发展、拥有更好的未来。​

　　对于如何理解建设 “好房子” 是产业转型发展的新赛道，虞晓芬表示，我国现有将近 3.7 亿套存量住房，但受当时科技水平、设计理念等因素影响，许多房子存在高能耗、质量问题、配套不全等情况，这意味着住房产业蕴含着巨大的潜在购房需求。“如果用‘好房子’理念赋能住房产业，如同新能源汽车替代传统燃油车，将激发出新的需求，开拓新的赛道。”​

　　“‘好房子’标准的全面推行，有望重塑房地产行业竞争格局，加速市场主体的两极分化。” 上海易居房地产研究院常务副院长崔霁指出，一方面，头部房企凭借技术储备与资源整合能力，能够率先抢占新标准下的市场红利，如部分较早致力于研发科技住宅产品或高品质住宅的房企、资金和技术实力雄厚且能加大研发投入的头部房企、积极开拓承接政府保障房代建业务的房企等;另一方面，中小房企因技术壁垒与成本压力面临生存危机，不得不转向存量改造等细分赛道寻求突破，比如部分缺乏智能建造能力、资金和技术实力有限的中小房企，以及一些寻求转型参与老旧小区改造等业务的中小房企。​

　　申万宏源房地产行业首席分析师袁豪表示，通过七普和国家统计局数据估算，目前我国城镇住宅存量约 344 亿平方米，其中高品质住宅合计约 82 亿平方米，渗透率约 24%。其中，一线城市(北京、上海)渗透率为 14%，低于二线城市(重庆、天津)的 22%。从需求端来看，人口年龄结构上移、受教育程度提升、多孩家庭占比增加，将推动市场改善性需求逐步释放。预计 2022 - 2030 年改善性需求占比达 44%，这意味着后续高品质住宅渗透率有望进一步提升，“好房子” 赛道空间广阔，高品质住宅前景光明。