洛阳城中村改造“以购代建”方案引关注，多地发力推动楼市回稳

　　在房地产市场持续调整的大背景下，各地纷纷探寻推动楼市止跌回稳的有效途径，其中加力实施城中村改造及危旧房改造成为重要举措。洛阳在城中村改造中创新引入 “以购代建” 方案，为这一领域提供了具有借鉴意义的样本。

　　据洛阳市政府 3 月 11 日公布的信息，洛阳将实施城中村改造以购代建方案。在延续前期城中村改造新建安置房安置方式的基础上，依据上级专项借款使用要求，创新性地推出房票安置、自主购买、组织购买三种以购代建安置方式。

　　洛阳实施城中村改造以购代建的安置房源，主要涵盖已开工建设但尚未销售、持有预售许可证的住宅项目，以及已取得不动产权证书且不存在产权纠纷的住房。各城市区会专门建立 “房源库”，并向社会公示，同时进行动态管理，确保房源信息的透明与更新。

　　对于以购代建安置方式的优惠政策，洛阳市住建局介绍，选择此类方式的群众，在货币补偿范围内免征契税，超出部分依法征收契税;凭借购房合同，可在新购房屋所在学区办理子女入学手续，在房屋交付前，子女可保留原片区入学资格。在组织购买模式下，符合棚户区改造政策的楼盘，按规定减免相关税费;签订购房合同后，可申请商业贷款，符合条件的还能申请公积金贷款。

　　洛阳市住建局表示，出台以购代建实施方案，一方面是响应国家积极稳步推进城中村改造的战略部署，契合洛阳自身城市发展需求;另一方面旨在拓宽征收安置渠道，满足群众房屋安置多元化、个性化需求，同时加快房地产市场去库存，促进房地产市场平稳健康发展，支撑城市经济稳定增长。

　　58 安居客研究院院长张波称，按高层近期会议所强调的内容，2025 年要加力实施城中村和危旧房改造，这些举措将充分释放刚性和改善性住房需求潜力，推动房地产市场止跌回稳。中原地产高级研究经理卢文曦也指出，加力实施城中村和危旧房改造，可充分释放刚性和改善性住房需求潜力，将成为各地接下来重点推进的一项工作。这些措施既能通过改造改善城市界面，提高土地利用价值，旧改释放出来的需求，也是消化库存的重要力量。

　　2 月 28 日，住建部副部长姜万荣在国务院政策例行吹风会上表示，城中村改造政策支持范围从 35 个城区常住人口超 300 万的大城市扩展至地级及以上城市，旨在推动城市更新和居民安置。2025 年《政府工作报告》中提出，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。住房和城乡建设部部长倪虹在今年两会民生主题记者会上继续强调，要在新增 100 万套的基础上，继续扩大改造规模。

　　中指院分析师认为，“加力实施城中村和危旧房改造” 可谓房地产扩需求的重要政策，向市场释放出相当积极的信号。通过货币化方式及房票安置城中村改造所产生的需求，将是 2025 年增加住房需求的重要措施。张波指出，城中村改造通过货币化安置，衍生的增量住房需求，将直接助力商品房库存压力的化解。数据显示，仅在 35 个大城市，需要改造的城中村就有 170 万套。国海证券首席经济学家夏磊表示，以新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造来做估计，货币化安置将拉动 2 亿平方米商品房去化。在合理调整城中村区域土地规划条件后，还将拉动原址建设约 5000 亿元的建安投资。

　　根据各地的政府工作报告，24 个省市将城中村改造作为重点工作进行部署。其中，上海、天津、重庆、辽宁、浙江、安徽等 12 个省市提出了具体实施目标。亿翰智库研究中心总经理于小雨表示，总体来看，高层推进房地产市场 “止跌回稳” 的目标坚定不移，从中央到地方，一系列政策开始在微观层面逐步细化落实。“两旧一村” 改造和城市更新是其中的重要组成部分。随着城市更新、城中村改造不断扩容增效，各地正进入加快落地的阶段。

　　以洛阳为例，据 2025 年洛阳市政府工作报告，洛阳今年将稳步实施 19 个城中村改造项目，110 个老旧小区改造项目全部开工。在上海，今年 2 月上海提出优化完善房地产政策，将全面提速 “两旧一村” 改造和城市更新，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，完成不成套旧住房改造 31 万平米，启动 “城中村” 改造项目 25 个。

　　张波指出，与去年相比，今年城中村改造不仅力度更强，目标也更明确，多地今年将改造的城中村规模也有所扩大。2025 年是城中村改造的关键一年，政策支持力度空前，改造规模和范围大幅扩大。货币化安置下的城中村改造，将成为楼市一个重要的 “引擎”。