2024年房地产代建行业变化：商业代建占主导 二线城市受青睐

　　随着房地产市场的不断发展，代建行业在过去几年中逐渐壮大，并成为许多房地产企业的重要业务模式之一。2024年，地方性政府发布的代建政策频次明显下降，新的政策多为对既有规定的修订或补充。这一变化背后反映了代建行业正在经历着不同的市场需求和业务布局调整。

　　商业代建占主导地位

　　2024年，代建企业的新签约项目中，商业代建依然占据主导地位，约占总规划建筑面积的73.9%，比2024年上半年增加了4.5个百分点。商业代建项目通常涵盖商业综合体、办公楼、购物中心等，这些项目的资金回报周期相对较短，能够满足市场对于高效开发和投资回报的需求。相比之下，政府代建的比例为22.8%，保持稳定，但有所下降。资本代建的占比下降较为明显，降幅达到4个百分点。由于资本代建往往是以纾困项目为主，涉及的企业较少，且项目周期较长，导致其市场份额出现下滑。

　　二线城市仍为代建企业重点布局区域

　　代建企业的业务布局在各个城市之间有所调整，2024年二线城市依然是代建企业最为青睐的市场，占比达到50.2%。尽管相比于上半年略有下降(3.5个百分点)，二线城市的市场份额依然占据了主导地位。二线城市的市场潜力大，需求多样，且相对竞争较小，吸引了大量代建企业的进入。与此同时，三四线城市的市场占比却有所上升，达到了44.8%。部分代建企业为了规避一二线城市的激烈竞争，选择在三四线城市进行拓展，这些城市的改善型需求为代建企业提供了较好的发展机会。

　　长三角区域依旧是代建企业的重点市场

　　在五大城市群中，长三角区域仍然是代建企业最为青睐的市场，占比高达28.0%，较2024年上半年有所增长。长三角的房地产市场保持稳定，政府代建政策透明、法律法规完善，使得代建企业在该区域的拓展较为顺利。此外，长三角区域的商业代建需求持续增长，也使得该区域的代建项目保持活跃。与此相比，京津冀地区的代建市场也出现了显著增长，占比达到13.2%，成为增长最快的城市群。这表明随着长三角区域竞争日益激烈，一部分代建企业已经开始将目光投向京津冀市场，进行项目拓展。

　　代建项目业态多元化，商品住宅仍占主导地位

　　从代建项目的业态结构来看，商品住宅依然占据了最大份额，达到了55.3%。商办类项目和保障性住房项目紧随其后，分别占比23.4%和8.1%。产业园类项目占比为7.2%，这类项目对代建企业的能力要求较高，特别是在产业定位和资源引入方面，需要企业具备较强的综合实力。目前，华夏幸福、旭辉建管和远洋建管等企业已开始布局产业园代建领域，体现了代建企业对项目多元化的不断探索。

　　代建费率持续压缩，竞争加剧

　　随着代建行业竞争的加剧，代建项目的管理费率持续出现压缩。数据显示，2024年，超过四成的代建项目管理费率仅为1%-2%，而77.7%的项目管理费率在1%-3%之间。随着代建企业数量的增多和市场需求的变化，代建费率的下降已经成为行业发展的常态，预计这一趋势将在未来持续下去。