苏州万业湖墅金典253套二手房挂牌在售 均价降至21308元/平

　　现在的近园区板块，一般都是指运东或者甪直，但是物理距离上来看，园区外溢郭巷板块算是第一站。

　　郭巷板块或者说独墅湖西板块，这两年是比较低调的，板块内现在新房也是有的，但是房价上面却涨了很多，龙湖九里璟园备案均价已经是3字头了！

　　从二手房来看，板块成交还是还是比较不错的的。今天我们就来看板块内成交扛把子选手——万业湖墅金典！

　　高绿化率小区 体量很大

　　万业湖墅金典位于江苏省苏州市吴中区东方大道1233号，属于郭巷板块。

　　该项目也比较久了，地块是2010年1月23日万业竞得的苏地2009-B-96号地块。

　　从小区体量上来看，也是比较大的，开发时间也比较久。小区在2011年首次入市，当时价格大概在9800元/平，2017年最后一次取证，价格已经来到了1.8W左右。

　　规划来看，整个小区分为三期开发，中间有河流流过。产品上来看，整体都是小高层和高层。在小区的西南角，设有一所幼儿园，东南边带有底层商业。

　　小区详情

　　小区地址：苏州市吴中区东方大道1233号

　　开发商：万业

　　所属区域：吴中区 郭巷

　　占地面积：146666.7平方米

　　建筑面积：431260.75平方米

　　建筑楼幢数：29

　　规划户数：2935

　　车位数：2351个

　　容积率：2.2

　　绿化率：60%

　　物业公司：上海爱佳物业

　　物 业 费：2.3元/平方米.月

　　小区在2014年开始陆续交房，目前大部分都已经满了2年，部分满了5年，税费上是比较低的。

　　社区维护上面，也还是不错的，并不算特别老旧。内部绿化也比较多，设施也算齐全。

　　值得说的是小区的绿化率是比较高的，达到了60%，社区内环境还是很不错的。

　　不过小区体量比较大，车位比较少，目前是只租不售。住户也比较多，比较考验物业管理水平。

　　郭巷板块！隔壁就是红盘

　　万业湖墅金典属于郭巷板块，小区旁边就是之前很火的龙湖首开湖西星辰。

　　周边界面来看：

　　北面：住宅小区万科湖西玲珑

　　东面：安置小区和规划小学

　　南面：规划娱乐康体用地和河流

　　西面：住宅用地和龙湖首开湖西星辰项目

　　从规划来看，小区位置还是不错的，距离小学、中学都比较近，而且整体是以住宅区为主的片区。

　　各项配套来看，也算尚可。

　　交通上面，目前主要依赖自驾，小区北面就是东方大道，可快速前往尹山湖和独墅湖。西面约2.5公里是吴东快速路。北面约2.5公里是独墅湖大道，此外南面约2公里还有独墅湖第二通道。

　　轨道交通上，小区西南面约1公里则是在建的7号线林家谭站。

　　商业配套上，小区北面有玲珑美好荟、华亭梦立方、双银国际等已经开业的商业体，日常生活基本能够满足。此外，南面尹山湖商业也算是一个补充。

　　教育资源上，小区自带一所幼儿园，2024年的施教区划分来看，万业湖墅金典的对口学校分别是独墅湖实验小学和独墅湖中学。

　　不过需要说明的是，根据规划，以后小区东面也规划了新小学。

　　有小户型！户型比较多

　　万业湖墅金典的户型设计也是比较多的，户型面积主要在82-146平之间，有2房、3房和4房，涵盖了刚需、改善和终改等多种需求。

　　建筑面积约82平

　　户型点评：这一户型是2房设计，不过需要说明的是，次卧其实是阳台改造的。

　　整体来看，作为中间户，通风条件比较一般，但是采光不错。只有2房设计，适合刚需客群。

　　建筑面积约99平

　　户型点评：做了小三房设计，同样的，最小的房间是由阳台改造而来的，整体来看，户型比较一般，利用率比较高，基本没什么浪费空间。

　　建筑面积约103/107平

　　户型点评：这一户型有103平和107平2种，布局基本是一样的，同样是小三房，做了约3开间朝南。户型的走道比较狭长，浪费面积还是比较多的。

　　建筑面积约126平

　　户型点评：这一户型是4房2卫的设计，还是比较不错的。主卧设计了独立卫浴间，私密性比较高。三开间朝南，居住舒适度高。厨房、餐厅、客厅和玄关一起组成了活动空间，整个户型动静分离。

　　建筑面积约146平

　　户型点评：这是小区的大户型了，超大主卧是一个非常大的亮点。卧室+书房+衣帽间+卫生间，尺度真的奢侈。不过对于家庭人口比较多的人来说，功能性可能稍微有点不足。

　　降价！

　　现在来看一下万业湖墅金典的二手房成交情况。

　　根据苏州贝壳数据显示，自2016年开始，万业湖墅金典就陆续有二手房成交，至今，已有508套二手房成交。

　　其中，2023年万业湖墅金典二手住房共计成124套；2022年万业湖墅金典二手住房共计成交72套；2021年万业湖墅金典二手住房共计成交88套；2020年万业湖墅金典二手住房共计成交79套；2019年万业湖墅金典二手房成交74套；2018年则成交了27套二手房；2017年、2016年则分别成交了6套、5套。

　　从目前来看，从2016年至2023年，2023年是万业湖墅金典是历史成交最高峰。

　　具体来看一下2023年和2022年万业湖墅金典成交的二手住房的具体情况。

　　2023年，万业湖墅金典共计成交了124套，月均成交约套均10套，成交面积99.36平，平均单套总价207万元；

　　2022年，万业湖墅金典共计成交了72套，月均成交约套均6套，套均成交面积98.54平，平均单套总价227万元；

　　可见，其平均单套总价下降了，同时，套均面积变大了，可见，买房人居住条件改善的同时，总价是下降的。

　　根据苏州贝壳显示，在近90天，万业湖墅金典有15套成交，近30天带看了559次。

　　整体来说，在近90天内成交量还是表现不错的，同时，带看热度是真的高。日均带看19次。万业湖墅金典还是受买房人关注的。

　　目前，万业湖墅金典有253套挂牌在售，挂牌均价为21308元/平。

　　相较于今年1月份，其挂牌套数有所下降，挂牌均价从22323元/平→21308元/平，下降了1015元/平；

　　相较于去年5月份挂牌套数相差不大，挂牌均价从23965元/平→21308元/平，下降了2657元/平；

　　相较于2022年10月，挂牌均价从24703元/平→21308元/平，下降了3395元/平；

　　相较于2021年12月初，其挂牌均价则是有所下降：25651元/平→21308元/平，则下降了4343元/平。

　　来具体看一下其成交均价。

　　从成交均价上来看，从2016年至2020年，这5年来，万业湖墅金典的成交均价基本是一路上涨的：18918元/平→25501元/平。不过从2020年至2023年，其则是有所下跌了。

　　2016年，成交均价是18918元/平；

　　2017年，成交均价是19463元/平；

　　2018年，成交均价是20922元/平；

　　2019年，成交均价是25193元/平；

　　2020年，成交均价是25501元/平；

　　2021年，成交均价是24525元/平；

　　2022年，成交均价是23065元/平；

　　2023年，成交均价是20879元/平；

　　2020年的25501元/平的成交均价，是5年来的历史成交最高价位。在这5年的时间里，万业湖墅金典的成交单价，从2016年至2020年，上涨了6583元/平，上浮了111.83%。

　　在2016年-2017年，万业湖墅金典的成交均价在1字头；到了2018年，直接奔向了2W+，此后，就一直在2W+了！

　　2023年成交均价为20879元/平，则低于2018年的价格了！

　　今年以来，万业湖墅金典二手住房成交均价为17694元/平；

　　从套均面积上来看，2023年成交的124套二手住房的套均成交面积为99.36平，以中户型成交为主。

　　今年以来，成交总价200万以下共计22套，占比为67%。

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