天津二手房持续放量！5月全市成交13463套，“老破小”占多数

　　太魔幻了。

　　当下整体市场，别看还不怎么景气，但老破小却“牛”了起来。

　　关键还不是一城个例。

　　全国多地，特别是核心一二线城市，都出现了老破小走量加速的情况。

　　连成交周期也明显缩短了。

　　杭州在全面取消限购后，“老破小”的日均成交量同比增长38%。有的小区挂牌均价甚至突涨3000元/平米。

　　广州中心区楼龄20年以上的二手房源，成交周期变短。不少房源在挂牌一天内“秒售”。

　　成都锦江区某小区仅5月就成交了7套，其中6套的成交周期均在一个月以内。

　　……

　　天津的二手房也在持续放量。

　　最新5月数据，全市又签约了13463套，是新房的2.1倍。

　　其中大部分都是老破小。

　　这是为什么呢？

　　为什么昔日百般被嫌弃的老破小，如今反成了“香饽饽”？

　　原因无他，价格跌到位了！

　　你能想象，现在在上海中环以内，150万能买个老破小吗？

　　北京过去半年多老破小很多都跌了30%。

　　天津超跌现象就更多了。

　　以天拖为例，次新房大多价跌20%多，但不少老破小的价格跌幅则已经超过40%。

　　比如天房天拖秋泽园，2016年的小区。

　　高点时卖到过44581元/平米。

　　现在最新成交的一套，单价33622元/平米。

　　较高点时跌了24.5%。

　　江坪园高点时卖到过4万8，现如今成交价3万7，跌幅约23%。

　　再看老破小。

　　华宁南里房龄已超40年，最新成交的一套，成交价为15663元/平米。

　　差不多比高点时跌了55%-65%。

　　昌宁南里原来高点时卖3万多，甚至4万。

　　现在最新成交的一套，18918元/平。

　　较高点价跌了54%。

　　另有一位读者，最新新卖了一套金冠里的老破小，之前高点时能卖170万，现在只卖了107万。跌了37%。

　　现在，南开河西私产老破小的门槛，基本已降到60多万；河东红桥河北最低30多万。

　　可见，不是新房买不起，而是老破小更有性价比。

　　还有一点，租金回报率高！

　　天津全市平均租金回报率是2%左右。

　　而老破小的租金回报率差不多能到2.5%左右。有些老破小甚至能超过3%。

　　我们有位读者，他有套河北区的老破小，总价能卖到55万，现在租金一年2万左右。

　　算下来租金回报率约为3.6%。

　　都比有的理财收益高了。

　　不止这些，老破小还有确定性的学区，而且地段上也有优势，都是城市核心地段。

　　重新装修下，简直太可了。

　　主打一个“外面老破旧，关我里面什么事情”！

　　要知道，现在时代已经不同了，现在年轻人的消费观念也跟80后70后不一样了。

　　加之环城建设跟不上。

　　原来是刚需往外走，现在则成了刚需往里走。

　　那么，买老破小需要注意什么呢？

　　坦白说，老破小的价格很“混乱”。虽然现在跌出了超高性价比，但每套的价格并不尽相同。

　　除却学区差异外，楼层、产权、朝向等都会影响价格。

　　比如景兴西里，河西的热门小区，8层到顶的老破小，顶楼私产独单，成交价基本在125-135万左右；

　　而三四层，同样户型，基本能卖到140-150万左右。

　　这就是楼层不同而导致的价差。

　　尤其老破小，普遍都没有电梯，所以楼层价差特别明显。

　　顶楼一般会比正常楼层价格低20-30%左右。

　　包括产权不同，价格也会不同。

　　很多外地人可能不太清楚，天津市区的老破小并不完全都是私产房。

　　还有公产、企业产，不能贷款，只能全款购买。

　　而且对户口还有要求，外地户口以及集体户口买不了企业产。

　　公产还有直管公产和托管公产之分。

　　其中直管公产能买产权，所以价格与私产房不会相差很大，大致10%左右。

　　但企业产基本都不能买产权。

　　所以售价会比市面上的私产便宜很多。

　　基本能比私产差出30%以上，甚至能到一半。

　　而且在贷款方面，房龄太老的也会有限制。银行会根据评估报告来核算房子年限。

　　一般房龄40年以上的不好贷。

　　不过在实际操作过程，基本80年代的房子问题都不大。

　　有个不成文规定是三四层到顶的这种小区基本上不给贷，因为房龄实在太老了。

　　此外，大多数老破小在交易时还需多交一个点税。

　　因为很多90年之前盖的房子，都是划拨用地。所以在出售转让时需要补缴土地出让金。

　　整体看，现在老破小的优势在放大。

　　位置好，有性价比。

　　租金回报率也上来了，不用那么恐慌性抛掉了。

　　再加上，南开河西都已经收紧小学转学和初中入学政策，这就相当于变相锁房5-8年。

　　它会把老破小的供应慢慢降下来。

　　可能有人会担心，若老破小老成危房，怎么办？

　　实际上若成了危房，反而是个好事。可以获得政府原地重建了。

　　像保山南里、嫩江路小区……就是原地重建的。

　　如果老破小真跌到了地段价值，跟新出让地块地价一个价了。

　　比如楼面价卖2万，老破小房子售价2万。

　　那就更不用担心。

　　低价就是王道。

免责声明：本页面旨在为广大用户提供更多信息的无偿服务；不声明或保证所提供信息的准确性和完整性。本站内所有内容亦不表明本网站之观点或意见，仅供参考和借鉴，购房者在购房时仍需慎重考虑。购房者参考本站信息，进行房屋交易所造成的任何后果与本网站无关，当政府司法机关依照法定程序要求本网站披露个人资料时，我们将根据执法单位之要求或为公共安全之目的提供个人资料。在此情况下之任何披露，本网站均得免责。本页面所提到房屋面积如无特别标示，均指建筑面积。 注：本站所有信息未经许可，不得转载，复制，抓取等，如有违者必追究法律责任。如有异议可投诉至：Email：133 46734 45@qq.com