广州增城二手房成交整体下滑 新盘活跃热度较高

　　最近最多粉丝在问的一个问题是：目前增城的楼市，同样的价格，选一手学是二手？

　　今天房产君给大家简单整理一下！

　　先来看一下广州和增城二手的情况！

　　“红五月”表现失色

　　二手成交环比下跌14%

　　2024年5月（统计周期:4月26日至5月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积为7838宗和78.97万平方米，环比下降14.13%和12.18%，主要原因如下：

　　第一，受强降雨天气频发影响，市民外出看房意愿较弱。

　　第二，部分潜在购房群体预期首付、利率、税收等政策有优化空间，观望心理强烈。

　　第三，恰逢“五一”，部分新房项目加大营销力度，尤其是海珠、黄埔等区域陆续有具备实用率、区位或价格等优势的产品推出，一定程度上分流二手客源。

　　花都、海珠跌幅明显，从化成交逆市而上

　　各区成交情况来看，本月大部分区域成交出现不同程度下滑，本月花都、海珠、黄埔三区成交跌幅最为明显；

　　三区分别成交740宗、951宗、438宗，环比分别下降19.7%、19.1%、16.9%。另外，从化成交则不降反升，本月成交340宗，环比上涨1.8%。

　　增城区成交整体网签环比有下滑

　　5月增城区二手住宅共网签11.01万平方米，环比下降4.20%；全区二手住宅共网签852宗，环比下降13.50%。

5月增城区二手住宅（中介促成+自行交易）网签情况

　　十大活跃楼盘方面，碧桂园凤凰城占据榜首，网签84宗，环比减少5宗；誉山国际居第二位，网签29宗，环比增加6宗；翡翠绿洲跌至第三位，网签环比减少10宗；锦绣御景国际花园跌至第四位，网签22宗；碧桂园豪园第五位，网签21宗；敏捷绿湖国际城、恒大山水城和金地荔湖城的网签分居第六位至第八位；锦绣天伦花园网签14宗，排名第九位。

5月增城区二手住宅十大活跃楼盘

　　细看成交，较为活跃的均为大盘，前三的碧桂园凤凰城、誉山国际和翡翠绿洲都是新塘永宁的传统大盘。而且碧桂园可谓是一枝独秀，一个盘顶得上后面2，3，4加起来的总和了。

　　新政放开首套资格

　　不少业主选择不放盘

　　528新政后，我们发现一个情况，不少二手房的业主开始惜售了。原因主要有三个：

　　首先，现在二手房，砍价最狠的不是中介，而是买房。

　　随便一个客户，上来就按放盘价直接砍五折，已经不是让业主放血那么简单了，不少业主接受不了。

　　其次，因为新政后，要置换的客户觉得首套资格放松了，按15%首付的话，也不用卖掉之前买错的房子的来置换，所以不如拿来出租；

　　第三，这个是最伤的，如果按目前的价格成交，除掉亏损，因为售价不能覆盖剩余贷款，还要倒贴银行2，30万，业主想了想要不还是继续供吧！

　　到底二手能不能买

　　我还是要帮增城说几句话

　　增城一二手的差别在哪里？

　　首先，一手的户型相对更新，实用率更高，甚至目前一手的性价比更高；

　　其次，二手个别区域楼龄太老，这种就要慎重选择了。

　　那么，增城能不能买呢？

　　我们之前就说过，不是不想买市区，是真的只能够得到增城！

　　其实现在，依然很多人在买增城，也是事实。为什么这还有很多人购买呢？

　　首先，市区外溢少了，但本地的居住需求还是有的。

　　以降价非常狠的石滩为例，我们看了几个楼盘，销售都很坦诚告诉我们，买他们楼盘的，要么是当地周边的，要么是更靠近石滩的东莞客户。

　　广州主城区的客户来的比例，确实不多。

　　这种情况甚至反映到永宁，荔城，甚至新塘也都是这种情况，成交的本地地域客户占比不断上升。

　　其次，具体到不同板块，绝大部分的居住氛围也并不差。

　　以21号线沿线的朱村板块为例，这里是增城楼市的主力购买板块。

　　虽然价格不高，价格也一直起不来，但这么多年发展下来，板块的居住氛围是有的，各大住宅小区的人气，其实也没那么差的。

　　有好几个朋友就买了这，按照他们的话来说，预算就那么多，通勤有地铁，周边靠小电驴出门，家门口基本消费也有，附近有学校。

　　过个小日子，还是很好的。以上，构成了一个复杂的增城楼市。

　　第三，增城的价格对刚需还是非常友好。不管是一手开发商的销售政策，还是二手降价的内卷，算是刚需购入的好时机。

　　加上目前利率也在低位，对于刚需来说，已经是购入的最佳时机。

　　一定做好买入分析

　　面对多元化和复杂化的增城

　　那么，增城的二手又值不值得买呢？

　　增城的这些共性和特性，还会延续。

　　但有不适合买的，自然也有适合买的，任何一个区域，本身都是复杂多元化的。

　　当然，如果你做好买入增城的心理预期，我们的建议是：增城是一个不能乱买的区域，入场，更要有针对性。

　　以永宁板块、朱村板块、新塘板块这三个成交热门板块为例，适合人群也完全不同。

　　永宁板块（开发区板块）

　　拥有国家级经济开发区，吸引了汽车及新能源汽车、新一代信息技术、金融科技等一批优势企业品牌进驻增城经济开发区。

　　但交通有短板，目前还是没有地铁，只能依赖未来的变量，再加上周边工厂仓库也多，所以认知感不算强。

　　但这个板块，购房者要承受供应量带来的风险，在缺乏需求增量的情况下，房价被供应量拖累，一直涨不起来。

　　还要进一步考虑未来二手房市场的流通性，太多房子进入存量房市场，会不会造成“无价无市”的情况。

　　尤其是在当下的市场，这个风险性会更加被放大。

图源：增城区融媒体中心

　　至于适合什么人群呢？

　　一是本地和周边通勤人群，这一类的地缘属性比较强。

　　其次是在黄埔科学城工作的人群，永宁板块价格不高，靠近科学城，有一定的价格分流优势。

　　朱村板块

　　之所以成交多，就在于楼盘多、内卷严重。小区多，居住氛围起来了，也有地铁。

　　但价格上不去、流通性不高，板块价值迟迟上不去，也是大家在没买之前就需要先完成的一道心理自我疏导。

　　能不能选，也一样因人而异。

　　看重自住属性、可以通过21号线通勤上班、不追求太大的涨幅空间、没有太多平替选择、对板块楼市前景有清晰的认识，这里可以选。

　　如果要选，尽量选择次新房，因为朱村板块够新，确实有不少楼盘，像科慧花园这种有在近几年交楼的，确实可以考虑选择。

　　反之，并不太建议。

　　新塘板块

　　作为增城几个板块当中配套相对成熟、东部中心最核心的板块，有融入黄埔的区位优势和距离市中心不算太远的区位位置。

　　再加上13号线和新塘站的开通，具备了距离和交通的双重优势。

　　另外，新塘的居住氛围不差。

　　配套相对齐全，有烟火气，决定了住在这，平时和周末的生活商业休闲，是可以在周边解决的。

　　但也存在城市界面有待升级，以及供应量过大，二手流通性不够（这也是整个增城的通病）的问题。

　　而且新塘由于前几年供应的问题，二手楼盘相对楼龄老，这个也是需要考虑的一个因素。

　　所以，更加多元化和复杂化的增城，真要买，越要做好包括通勤、学区和开发商背景等情况买入分析。

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