东莞网红盘二手房成交均价跌破开盘价 主城项目维持稳定增长

　　要说如今的楼市伤谁最深，莫过于二手房业主了。

　　房子卖不出去还是其次，降着降着，不少业主发现，自己的小区的成交价，已经比当初的开盘价还低了……

　　当初抢房抢得有多狠，现在卖房就卖得有多伤心……

　　01

　　网红盘跌破开盘价我发现了4大规律

　　其实，业主降价卖房，已经不是什么新鲜事了。

　　但是惊讶的是，现如今，4年前的不少网红盘，二手成交均价已经跌破当初的开盘价了。

　　整理了2018-2020年六大片区的部分小区，这些楼盘在当年都曾是片区或者全市红极一时的热盘。

　　通过这些数据，发现以下4大规律：

　　1、已有2/3的楼盘已经跌回开盘价，有盘快把首付给跌没了。

　　2018-2020年这几年，正是楼市高歌猛进的时期。这一批项目，都是当初买家铆足了劲，甚至加杠杆才能排队抢上的。

　　从数据来看，34盘中，仅有12盘的成交价高于开盘价。这其中，7盘的涨幅低于5%，仅有2盘涨幅高于10%。

　　剩余的22个热盘，成交价已低于开盘价，不少盘甚至都快把首付都给跌没了。

　　比如裕大知府，当初凭借着紧邻东城的地理优势，2020年开盘价高达2.8万/平，还引来疯抢。

　　如今二手成交价仅约2.1万/平，甚至比开盘价低了25.81%。

　　也就是说，即便当初买了最小的93平户型，如今也亏了60多万，都快把首付给亏没了……

　　2、降幅大的楼盘集中在松山湖片区、临深片区、水乡片区、东部产业园片区。

　　松山湖片区和临深片区，是当初外溢客和投资客最多的区域，因此率先在这波降价潮中败下阵来。

　　松山湖作为当时的置业热土，因区域内缺乏供地，直接让临近的大岭山和寮步狠狠享受了一波红利。

　　比如大岭山的松湖碧桂园天钻，2018年开盘价2.1万/平，如今6年过去，成交价仅2万/平，比开盘时还低了近千元。

　　寮步的万科金域东方，当初也曾创造了开盘300套秒光的战绩，如今成交价仅2.5万/平，比开盘价低了约5000元/平。

　　临深片区的塘厦和凤岗，曾是东莞第一批单价破3万+/平的区域，一时风头无两。

　　2020年时也曾站4望5，随着深圳客的退去，如今临深片区成交价已经跌破2字头。

　　此次跌幅前两名的楼盘均位于临深片区，星河时代降幅高达31.37%，从开盘价2.2万/平，直接降到了1.5万/平。

　　降幅第二的凤岗四季花城，如今成交价比2019年低了约7200元/平。

　　即便是以超高性价比著称的御城花园，也逃不过跌破开盘价的命运。

　　当初塘厦新盘均价普遍2.5万/平，御城花园直接以2.1万/平的开盘价炸响楼市，当年销量破千。但如今，成交价也仅1.9万/平。

　　水乡片区和东部产业园片区，虽然不是投资客钟爱的区域，但是由于当初价格洼地的属性，也着实吸引了一大批刚需上车客。

　　当其他四片区新盘均价都已经超过2万/平时，水乡和东部片区仅1字头的房价，堪称刚需客的福音。

　　甚至因此还小小的爆发过一波，麻涌新盘一度突破2.5万/平，道滘新盘破3万/平，常平和横沥新盘也曾突破2万+/平；

　　只是当房子回归居住属性，这些因为楼市疯涨而掀起的泡沫，最终也降散去。

　　如今这两个片区的成交价，又重新回到了1字头的怀抱。

　　3、唯有主城区的楼盘依然稳定增长。

　　从六大片区来看，只有主城四区的新盘相比开盘时，都有一定的增长。

　　其中最大的赢家是万科皇马郦宫，当年开盘价约为3.2万/平，如今二手成交价约4万/平，以24.42%的涨幅位居第一。

　　其次是万科首铸翡翠东望，3.1万/平的开盘价，如今涨到了约3.5万/平，涨幅15.75%，排名第二。

　　另外万江、莞城的楼盘，也有一定的涨幅，略高于开盘价。

　　由此可见，作为中心城区，主城四区的价值稳定，受房价下调影响较小，这些区域的业主可以把心放回肚子里了。

　　而石碣和高埗虽然也划入了城区片区，但仅依靠城区的外溢需求，无法支撑高企的房价。

　　等到楼市泡沫褪去，只能回归到其原有的居住价值。

　　4、除主城区外，其他片区仍能保持正增长的，是2017年买入的楼盘。

　　黄江的中泰峰境、洪梅的保利海棠、道滘的时代香海彼岸，这些次新盘虽然不是位于核心区，但同样成交价都高于开盘价。

　　一大共同点是他们都是2017年入市的楼盘。

　　如今，大家普遍认为房价已经跌回了2019年。然而，更扎心的事实是：

　　二手房价不止跌回2019年，甚至已经跌回2017年了……

　　02

　　二手价格体系重塑

　　买方有两大利好

　　这一批次新房慢慢挤出水分，除了“重塑”二手价格体系，对附近新房也是充满考验。

　　如此一来，挂牌已久的二手，或者周边的一手，压力会更大。

　　但对买家而言，是极大的买房利好，简单从以下两方面来看：

　　一方面，次新房降价，部分门槛过高的新盘，会被卷出性价比。

　　坦白讲，现在的东莞，购房逻辑跟过去相比早已不可同日而语。

　　过去新房价格高，二手价格也不低，购房者可选范围其实相当有限。

　　如今各种卷王频出，二手房源没有最笋，只有更笋，买方完全占据了市场主导。

　　同时，也会倒逼一些门槛过高的新盘降价。比如瑞天莞太印象，开盘价4.2万/平，比周边二手房高出一大截。

　　也许是看到了市场整体价格在重塑，该项目推出了明显优惠，如今仅2字头就能入手。

　　另一方面，定价合适，或产品力更强的新盘，也能卷赢二手，给到买家更好选择。

　　面对竞争愈加激烈的市场，新盘或提高性价比，或提升产品、配套竞争力，与卷价格的二手抗衡。

　　以昨天开盘的旗峰润府为例，单价4.2万/平起，就能买入主城中心，还是一手现楼。

　　其所在的鸿福路商圈，配套成熟，“学铁商”等配套，基本在步行范围内。

　　这样的吸引力，要远高于周边的次新房或老破小。

　　此外，一些优质新房，能给到买家更好的产品、配套，这也是次新房没法比的。

　　比如中海源境，主推124-143平四房，拥超大阳台，满窗设计，最高约100%使用率等最新设计。

　　如今的清盘价仅3万+/平，超高的性价比，使其直接登顶5月新房成交榜榜首。

　　总的来说，二手房降价吸客，甚至低于开盘价，对东莞楼市的购房逻辑，也是一次重塑。

　　对买家而言，不仅能买到更具性价比的房子，也能挑选产品、配套更优的新盘。

　　可以预见的是，现在东莞一二手市场的博弈，会吸引更多的买家。涌入的购买力，也会让市场更具活跃度。

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