苏州青剑湖神盘建屋天著二手房价格倒挂2字头 小户型成交为主

　　今年的园区，纯新盘确实比较少，目前只有双湖地块和青剑湖地块规划出炉了！

　　其中比较引人关注的是青剑湖地块，一方面，板块内新地块真的很少了，慢慢新房可能会绝迹，另一方面，对比现在园区的房价，青剑湖3.6W的新房备案均价还算是比较亲民的！

　　不过预算有限的话，其实青剑湖次新房也会是不错的选择，板块内的神盘之一——建屋天著今年二手房价格已经来到了2字头，神盘建屋天著到底有多珍贵？二手房值不值考虑？我们一起来看看吧！

　　拿地18年 别墅+小高层

　　建屋天著，位于工业园区夷浜路88号，属于青剑湖板块，该项目是建屋在2006年竞得的苏园土挂(2009)05号地块，成交楼面价2684元/平。

　　建屋天著项目分为南北两个地块，南面地块全部打造为别墅，北区为别墅+小高层产品，我们重点来看看北区小高层的情况。

　　需要说明的是，虽然地块是2009年成交的，但是建屋天著的小高层最早的开盘时间在2017年。

　　根据苏州商品房销售管理系统来看：

　　2017年5月2日，小高层房源首次取证，共计348套；

　　2018年3月21日，384套小高层再次取证；

　　2020年6月29日，最后268套小高层房源摇号开盘；

　　2022年，3月25日，最后181套别墅房源摇号开盘；

　　目前建屋天著所有小高层房源已经全部售完，但由于前两批房源交房时间在2018年下半年，所以大部分房源即将 满5年。

　　小区详情

　　小区地址：工业园区青剑湖夷浜路88号

　　开发商：建屋

　　所属区域：园区 青剑湖

　　建筑类型：联排别墅30栋，16栋小高层

　　装修情况：精装修

　　规划户数：1000户（小高层）

　　容积率：1.43

　　绿化率：45%

　　物业公司：华新物业

　　物 业 费：2.86月元/平

　　建屋天著主入口位于夷浜路，在小区的门口有景观小品，打理的还是较为不错的。

　　小区围挡前，种植了不少绿化。外立面用的材料是涂料，尽管已交付一段时间了，但是看上去还是比较新的，整体来说，从外立面上来看，小区的质感还是较为不错的。

　　但在实探的时候发现部分楼幢东侧外立面的墙体上，还是有起鼓的地方，购房者可注意一下。

　　小区整体的绿化景观和小品还是做得不错的，在二区小高层部分，有多个景观组团。

　　不过小区不是完全的人车分流的社区，地面上还是有车辆行驶以及有访客停车位的设置。

　　位置不错 但缺点也有

　　建屋天著位于青剑湖板块的东北片区，整体来看周边界面还是比较成熟的。

　　先看一下项目的周边界面：

　　东侧：工业园区伟才厚永幼儿园；

　　南侧：社区天著（别墅）、朗诗未来街区；

　　西侧：金辉优步花园、园区第三实验小学；

　　北侧：中环北线

　　而从整个片区来看，建屋天著的优缺点也是比较明显的：

　　1.距离学校近，星字头学区可吗？

　　根据2024年苏州工业园区施教区划分来看，建屋天著目前的对口学区是星澄学校，该学校在其东侧600-700米，该学校为九年制学校，涵盖小学和初中。

　　幼儿园上，项目附近也是比较多的，周边有翡翠幼儿园、青澄幼儿园、伟才厚幼儿园。

　　2.配套基本全部在线，自驾方便

　　建屋天著周边生活配套上也是比较齐全的，距离项目最近的是科技城邻里中心，日常生活基本可以满足。

　　小区距离星湖天街1.3公里，这也是青剑湖最大的商业体了。

　　交通上，目前还是主要依赖自驾和公交出行，自驾上，有中环北线，可前往相城区和园区，通过中环东线，去往湖东还是比较方便的。通过娄江快速路也能前往古城区。

　　3.噪音影响大 轨交匮乏

　　建屋天著最为人所诟病的就是项目北面的中环北线，虽然方便了日常的出行，但是噪音影响也是比较明显的，尤其是靠北面的楼幢，距离真的太近了。

　　虽然轨交3号线已经开通了，但是青剑湖的轨交还是比较匮乏的，建屋天著距离最近的地铁站是3号线双马街站，直线距离也有2.5公里左右。

　　小户型成交为主

　　建屋天著的小高层主要还是以小户型为主，整个小区的户型建筑面积段在79-130平左右，但从成交来看，主要成交面积还是集中在100平以下。

　　来看看成交量最大的79平、88平和108平户型。

　　建筑面积约79平 小两房

　　这一户型设计为2房厅1卫，是中间户。整个户型还是比较方正的，适合新婚家庭或三口之家。约三开间朝南，采光条件还是不错的，厨房部分设计了一个储藏室，收纳功能比较强。

　　建筑面积约88平

　　建筑面积约88平的户型有两种，都是3房1卫的房屋套型，从户型设计来看，三开间朝南的户型采光会跟好一点，但通透性上稍差点。两个户型差别不是很多，看个人爱好来选择。

　　建筑面积约108平

　　建筑面积约108平户型设计的也是3房1卫，整个户型比较狭长，只有两开间朝南，户型利用率比较高，没有什么浪费空间，但是功能性上还是比较欠缺的。

　　已经到了2字头

　　现在来看一下天著湖韵花园的二手房成交情况。

　　根据苏州贝壳数据显示，自2019年开始，天著湖韵花园就陆续有二手房成交，至今，已有99套二手房成交。

　　其中，2023年天著湖韵花园二手住房共计成交38套；2022年天著湖韵花园二手住房共计成交28套；2021年天著湖韵花园二手住房共计成交13套；2020年天著湖韵花园二手住房共计成交6套；2019年天著湖韵花园二手房成交3套；

　　从目前来看，从2019年至2023年，2023年是天著湖韵花园是历史成交最高峰。

　　今年以来，天著湖韵花园则已有19套二手房成交。

　　具体来看一下2023年和2022年天著湖韵花园成交的二手住房的具体情况。

　　2023年，天著湖韵花园共计成交了38套，月均成交约3套，套均成交面积99.38平，平均单套总价240元。

　　2022年，天著湖韵花园共计成交了28套，月均成交约2套，套均成交面积93.29平，平均单套总价277万元。

　　在平均单套总价上，天著湖韵花园的价格呈现下降的趋势。

　　根据苏州贝壳信息显示，在近90天，天著湖韵花园有12套成交，近30天带看了469次。

　　整体来说，在近90天内成交量还是表现的较为不错的，有12套的二手住房成交。不过，其带看次数热度也还可以，日均带看约16次。

　　目前，天著湖韵花园有117套挂牌在售，挂牌均价为29734元/平.

　　其挂牌量是真的比较大的，业主们都在积极的挂牌出手，对于买房人来说，选择空间还是比较大的。

　　从成交均价上来看，从2021年至2023年，其成交均价都是持续下降。

　　2021年：33475元/平；

　　2022年：32453元/平；

　　2023年：29721元/平；

　　今年以来成交的19套二手住房的成交均价为24145元/平，低于2018交均价。

　　这也是自2018年以后首次跌出3字头。

　　整体来看，建屋天著作为青剑湖板块比较新的二手房，其社区品质还是比较高，但是由于靠近高架，噪音影响也是有的，尤其是北面的楼幢，建议选择时候要认真考察。

　　不过300万以下的建屋天著性价比还是比较高的，装修小户对于首套也是比较适合入手，毕竟同板块新房目前最小户型都是110平了，板块新房价格也基本维持在3.5W左右，起步价要高上许多。

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