以价换量趋势下 上海万源城二手房成交价竟逆势回涨

　　写在前面：最近的二手房成交，大家有关注过吗？5.27新政之后，二手房成交量直线上升！新政前，日成交五六百；新政后，日成交八九百，交易中心也非常火爆，看起来二手房市场，因为新政，被盘活了。

　　但是独家君也问了身边正在卖房子的朋友，还有楼下的中介门店，均表示来看房的人确实变多了，但你要问价格有没有回升，还没到那份儿上！

　　这也是目前绝大多数二手房的现状，依旧需要以价换量。

　　不过，有一个板块的二手房是个例外，那就是闵行古美的万源城，这个小区的二手房成交价似乎正在逆势回涨。

　　Part.1

　　万源城逸郡4月成交最多价格回升到2022年！

　　闵行古美，最具代表性的楼盘就是万源城。

　　这个大型社区共有6个街坊，除了E1是动迁房外，逸郡、御溪、朗郡、尚郡、御璄均为商品住宅，交付多年。这也是中外环间，目前少有的二手房能上10万+的小区。

　　5月数据尚未出炉，我们来看下万源城4月的成交情况：

数据来源：中指研究院

　　万源城4月份成交最多的是逸郡，成交均价最高的御溪的别墅，如果单从公寓角度来看，御璄是万源城小区中价格最贵的。

　　御璄价格高是很好理解的，一方面是房龄新，另一方面产品几乎全是200㎡以上的大户型，是当时万源城街区内唯一的精装大平层（装标据说1w/㎡，美诺10件套），层高3.6米，栋距高达50-80米，一户人家至少配备2个车位，还有地上地下双挑高大堂，定位相当高端。

　　万源城E1、尚郡小户型居多，比如那种90㎡3房偏刚需，相比之下，逸郡的产品就比较适合那些首次改善的购房者——3房在135-140㎡左右，刚好是普宅范围内，而朗郡的3房超过144㎡税费会更高，因此逸郡独具竞争力。

　　还有个原因是逸郡本身的社区规划，认可度相对更高，绿化率高，内部有下沉式球场，儿童乐园，整体保养得也很好，而朗郡的楼栋向西做了一定的转向，不比朝向正南的逸郡。

　　众所周知2022年二季度是次新二手房成交非常火热、价格也很高的时期，逸郡目前最新的成交价已经回到了2022年的水平，至少明面上是这样的。

　　当然了，一个楼盘的价格回来了并不代表大盘回来了，只能说有这样的信号是好的，以点带面，最终传导至整个市场。另一方面，这样的价格也说明了这里的购房者是认可万源城的价值，看好板块的前景，才会用一个外人眼里的“高价”置地此地。

　　Part.2

　　素质过硬的中环旁“六边形战士”高品质+大盘规划+对口知名学区

　　万源城抗跌回涨的原因很多。首先明确一点是，万源城在下行周期中也是有跌的，只不过跌得不多而已，这其中固然有学区的支持，但并非是最主要的因素，供需、房龄和品质非常很关键。

　　万源城位于上海市闵行区古美板块，距离中环线不足700米、距离沪闵高价也仅有1500米，项目总用地面积约94.31万方，总建筑面积高达130万方，绿化率约50%，是上海“十·五”规划中的大型重点住宅基地。

　　这个大型社区的区位交通是很占优势的，离中环不远，毗邻徐汇、漕河泾、七宝，有产业、人口基础；在整个大盘的开发途中，12号线通车（12号线是已通车轨交中的换乘王），进一步助推人口导入，为整个项目打下良好的基础。

　　其次是大城配套，3条道路将万源城划分为6个方正的街区，各色配套设施，如卖场、商业街、酒店、学校、休闲中心等都囊括在项目之中，甚至还另辟蹊径地打出“上海第一个以城市公园为主题的大规模社区”的概念，即社区中将建造一个占地达10公顷的地区级公园，另有2条天然水系、1条弧形景观廊和3条绿轴将自然贯穿于6个街坊。

　　居住区级的公共设施主要设于A街区，包括大型商业中心、高星级标准酒店、文化体育设施；小区级公共设施主要包括设于万源路南北两端和位于D街区西南角的社区商业中心，F街区设有中小学校，C、E街区各设有一所幼儿园。据说城开拿地之后规划了整整3年才开始建设，这样的思路现在来看依旧不过时。

　　到目前为止，万源城住宅均已开发完毕，12号线顾戴路路口的商办地块也已经建成运营，约8000㎡城开优享+商业中心，6栋总部独栋、双子塔地标写字楼（A塔为甲级标准办公楼，B塔为创意联合办公楼与酒店），旁边还有10万方左右的公园（面积相当于14个标准足球场的湿地公园）。

　　第三点就是学区，万源城的对口学区实在太强了。

　　万源城协和双语学校是由小学、初中和美式高中组成的12年一贯制的民办学校。小初目前有两种班型：其中之一是地段招生，走公立体系，俗称万源班，只开设小学阶段；另一种则为先锋融合课程班，小初均有；公办初中对口上海市实验学校西校，连续五年闵行公办第一！

　　换言之，这里的教育资源不仅仅只是满足义务教育阶段的基础需求，还提供了体制内外两种升学路径。

　　综合来看，万源城的资源虽然不算顶级，但胜在各方面都相对均衡，大盘开发又比较注重配套和生态的平衡，城市界面相对较新，生活环境惬意。

　　Part.3

　　古美新房已断供隔壁七宝今年预计仅有2盘上新

　　古美次新二手房如此给力，也直接传到了新房市场。积分制之后，古美（及隔壁七宝）99%的新盘都是触发积分、开盘售罄结束，出现过建发璟院二期83.4分这样的高分！

　　严格意义上的古美路街道，已经没有新房供应了，与之相邻的七宝镇只有2盘，分别是天安1号和中铁华发古美阅华。

　　天安1号二期将于6月15日开盘，主力户型建面约130-177㎡3-4房，均价9.2万/㎡，也是一个类似于万源城的大型社区，体量约60万方，包含高档住宅、商业、养老中心、幼儿园、体育中心等丰富业态。

　　古美阅华，则是距离古美很近的九星城内最后一个住宅项目，目前已经开放了位于七宝万科的城市展厅！主力户型建面约105-135㎡，地块联动价为8.55万/㎡，装修标准不低于3000元/㎡。